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劲爆!传南宁“封神”的半山豪宅1.2万/平起,并非高不可攀?

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发表于 2020-7-1 07:09:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

没错,本文是中海半山壹号的续集。
中海半山壹号,或许是南宁近段时间以来最火的楼盘之一,小襄不是第一写它了。
正如小襄前面说过,中海半山壹号楼盘本身就很有“料”,已呈现+待呈现的看点都很多,能写一部连续剧了。
当然,这次来了一些新“爆点”。上周日,项目展示区开放,实体样板间出来了,更有人爆出:平层价格1.2万元/㎡起。
这样看来,被捧上“神坛”的中海半山壹号,也没那么高冷。

在南宁“封神”的半山豪宅
前面说过,拿地“消失”一年半后,中海半山壹号一出山便打出“南宁首家半山豪宅”。
喊出的口号很高端,那什么才是真正的半山豪宅呢?

从地段上看,中海半山壹号所处的仙葫别墅区,是南宁最早、别墅最集中的板块,江湾+半山的地理优势是稀缺的,只是被早期的开发商浪费了。

d2556acdd2d8de5acd4d3f63694181d7.png ▲拿地初期航拍图
中海半山壹号位于半山上,最高海拔168米,高位看江,对面就是灵龟山,在南宁确实很难找到第二处。

4b9120e99df1f84c49222b0fb5b4f350.png ▲院墅江景实拍
从产品上看,中海半山壹号的出现,确实让人惊艳了一把。
项目占地318亩,只规划有1433户,容积率只有1.2,建筑都是6层及以下,纯粹的大平层和别墅产品,户型145㎡以上,圈层属性明显。

5d0c69e09c2969a62c4fe091e747bb6b.jpg ▲项目效果图
此外,中海挖山造了7级台地,建筑错落分布在台地上,院墅户户看江,平墅部分看江,算是对得起邕江美景了。
再加上花了心思的产品设计,院墅最高300%的赠送率,纯板式平墅四开间朝南等设计,这样的产品出现在这个地段,或足已“封神”,也吸引了不少高端购房者。
展示区开放当天,就有不少人冲着产品而去,以至于当天小襄听到了很多类似以下的对话。
“置业顾问太忙了,接待不过来。”
“170㎡?太小了,我只想看200㎡以上的。”
当然,只谈高端,又不说价格,这种行为就是耍流氓。
你以为中海半山壹号就是高高在上的顶豪?这样想就错了。
据透露,有单价1.2万元/㎡起的入门级产品。


没错,入门级户型1.2万/㎡起
小襄也曾深扒过这个盘,户型多达13个,又分为院墅、叠墅、平墅,详见《这可能是南宁最浪费的户型》。
因此,产品不同,景观面不同,价格也有区别。
最高端的是院墅(联排别墅),由于户户都能看江,赠送也给力,价格是按套算的,总价在700万-1500万元/套之间,目前是预约最火的。
设计师运用台地高差,打造南北双庭院三入户、全赠送7米层高空间、买三层得五层,具体巧思可以参考下面的视频。
▲台地院墅的产品解读

高达300%赠送率,把约250㎡的“小别墅”,做出了700㎡大别墅的效果,或成为终极置业购房者的“猎物”。
下来是250㎡面积段的叠墅(底复),总价约500万元/套。然后是200㎡左右的平墅(大平层),均价1.8万元/㎡,最高也有卖到2万元/㎡的。
但即便是豪宅,产品也是分段位的,有塔尖级,也有入门级,中海半山壹号也不例外。
入门级145-171㎡平墅,价格区间在1.2-1.55万元/㎡之间,总价最低不到200万,不过是青秀区一套100㎡三房的价格。
这样看来,中海半山壹号也并非高不可攀,或也是在给真正喜欢它的人,稍微降了下门槛。
不过,入门级的产品并不多,因为价格和门槛本身就是一座天然屏障,以保持住项目的圈层属性。

位于海拔168米平台上,咋样?
对,今天小襄只谈入门级平墅,它的产品力放在市场上,其实并不弱。
首先,所有145-170㎡的平墅户型,均设计在海拔168米的平台上。“高处不胜寒”的说法,放到房地产领域,并不存在。
在海拔168米的台地上,光照更充足,空气更清新,江风更干爽,这里的居住环境,是南宁很多楼盘都享受不到的。
其次,这些户型设计在6层高的纯板式低层建筑上,建筑高18米,前后两栋建筑距离也是18米,空间比例达到了1:1。
这样一来,即可超额完成日照规范,保证所有户型在一年四季都能享受良好的采光条件。
另外,这些平层产品,其实是和会所同处海拔168米的平台上。也就是说,它们距离会所更近,更便于使用。

02b369c608445e53e5038061a8cffe57.png ▲会所实拍

目前,会所已经开放,除了能满足高端的健身、休闲、接待等功能,还有天际泳池和天文台。
对于纯粹的高端盘而言,星级会所是标配。
一方面,给业主提供私密、丰富的休闲体验,另一方面,这也是身份的象征,尊崇感不言而喻。特别是观景天文台,别具一格的设计感,在南宁难出其右。

eb394d42c552bd3a8a47b5b4c147dc7b.png ▲会所内部功能实拍
见微知著,以上“高海拔+低密+会所”三个突破点的叠加,使得中海半山壹号平墅的产品力,足以吊打一众楼盘。
当然了,目前只是呈现部分实景,最终还要看实际交付效果,以及后期的口碑,小襄持续关注。

145-171平,将改善进行到底
另外,产品力的另一大考量,也体现在户型设计方面。
先看起步户型是145㎡的四房,没有选择往五房靠拢,旨在保住空间和品质。
整体看,这个户型方正大气,但细节也没让人失望:主卧门避开了入户门,次卧和公卫都巧妙地避开了“门对门设计”。

ab319da6af99ccbd4f041fa6b45ef103.png ▲145㎡四房
如果希望进一步改善,还有171㎡的四房可以选择。
这个户型比145㎡多了26㎡,不仅各空间尺寸增加,功能也升级了,多了一个南向套房,形成了双主卧的格局,中产的属性更强烈。

9032d0f8d884db169e40ff3b04250827.png ▲171㎡四房
上述两个户型的一个细节,暴露了“将改善进行到底”的决心:卫生间尺寸在6-9㎡之间,几乎等于刚需盘次卧或阳光房的面积了。
当然,如果有条件,小襄是建议购房者至少能上171㎡的四房。这个户型,亮点除了双主卧套房,还隐藏有不少细节。
户型好不好,先看朝向。
配合建筑位置图,171㎡大平层楼栋排布整齐,整体偏西南朝向,虽有些西晒,但由于享受山地优势,临近邕江,江风吹来,天然空调因此得名。

293c678e30d9a63c2f6a742089b6ccac.png ▲171位置图
再看一张“素颜”出境的建筑平面图(上面是装修示意图)。

1f6c560338d928ca941d62a3ddae1283.png ▲171㎡建筑平层图
最明显的,这是个一梯两户纯板式结构,标准的南北通透。
其次,阴影部分是电梯井和入户玄关,是一个独门独户的私享空间。
由于是纯板式大平层,南北户型呈现镜像关系,东西两户的阳台之间,起码隔着6米,保障了两家人的私密性。这些细节反映的舒适度,是刚需盘无法比拟的。

00c1060e06cafb54088cb2606dfef4b5.png ▲171㎡镜像关系
虽然小襄没有住过一梯两户的大平层,不过,扒房VIP群里的土豪现身说法:住在这种大房子,好处不仅仅是空间大那么简单,更爽的低密带来的尊崇感和私密性。
建筑只有6层,一栋楼最多住着12户人家,即便是出行高峰期,也不存在等电梯、挤电梯的困扰。
另外,由于是一梯两户,静谧性、私密性会比普通的两梯四户强得多。

让实体样板间来说话
看图说话,可能虚了点。
实体样板间不会骗人,我们用事实说话。
171㎡平墅样板间装修走的是轻奢路线,整体色调和装饰比较高雅舒适。但项目是毛坯交付,我们重点看户型布局效果。
从私享的电梯入户走进样板间,首先看到玄关,尺度小了点。走进室内,可以直观感受大开间短进深设计的通透感和舒适度。
客厅5米的开间,结合落地玻璃推拉门,流露出一种很舒服的透明感。

1a68ee9bf280378871ed1c629ea14613.png ▲大开间透明感的客厅
和客厅连通的,是开间8米、进深2.1米的南面阳台,这对追求生活品质的改善人群来说,应该对味了。不过项目园林暂时没做好,没看出景观优势。

c5ae768a972422f4ebe72c6a291bed08.png ▲8米宽的阳台
连着客厅的另一边,是开间3.6米的餐厅以及北面阳台,这样一来,南北对流的通透感就出来了。加上项目位于半山,尽管外面是33°的炎热天气,室内依然流动着舒适的穿堂风。
小襄注意到,餐厅和厨房其实是一体的,厨房设计成半开放式,连通着餐厅。
其实这也是中海半山壹号设计理念的一种体现,可以让家人在做饭及用餐时间,能产生更多的交流和互动。

6336a1252795b781d6431778ff7eb1be.png ▲半开放式厨房

主卧除去衣帽间和主卫,主要空间开间4.1米+进深4.2米,配一个很宽的飘窗,走进来,有一种身心完全放开的感觉。
说实话,市面很少有把主卧做得那么宽那么舒服的。

8783429f50e6c11ce4e93f4ee4292278.png ▲大开间主卧实景

其它房间虽没主卧那么宽,但面积都有10㎡以上,且都设计飘窗或阳台,开间朝南,舒适度也并不差。

640aff37bd888eec394e370bab1ae96e.png ▲其它房间
从户型图走进实体样板间,整体看下来可以感觉得到,这种纯板式平层的优势,就是把功能做到最大,把空间都给业主,这也是中海半山壹号的设计初衷。
但必须说明,145-171㎡这些入门级平墅是看不到江的,对景观视野要求没那么严格的购房者,可以自己去现场体验。
离“富人区”还有多远?
说实话,去到现场,项目周边界面及环境和传说中的“富人区”多少都有一些落差。
不过,这种落差或在未来得到平衡。
去年底,项目所在片区更新了规划图。从中看到,项目东面是林地,北面是荣和项目,并规划有中小学用地,且周边都是别墅区。若建设完毕,必将拉升板块的界面档次。

409cbe945cc079811489f196d96ccccf.png ▲项目周边规划图
此外,项目附近也规划了10条新路,路名在上个月被确定,距离建设或许不远了。
路修好后,中海半山壹号也可直通民族大道,绕开仙葫拥堵地段,独自美丽。

8966508342ebae274bc67e1de2bcec08.png ▲项目周边10条新路被命名
可以想象,假如规划兑现,有路,有山,有学校,有绿化地,未来中海半山壹号所在这个小板块,或成为更纯粹的“富人区”。
而且,5月份青秀区政府工作报告中强调:抓住强首府战略中向东发展长塘片区的机遇,打造“一带两圈两城”。
这明确了青秀的未来发展方向,整体向东,以民族大道为中轴线,凤岭南北均衡发展。

80bc7693545678523276a0bfd9ee0bbf.png ▲青秀区发展轨迹(仅供参考)
中海半山壹号所处别墅“富人区”,既在青秀整体向东方向,又位于民族大道主轴线上,未来会变成怎样,可以拭目以待。        
—end—
文|郭小襄 宁采尘   编|天山童佬本文版权归“鉴盘侠”所有
独家法律顾问:文鳐地产律师团队
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