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[资讯] 南宁三产盘调查│一边“死灰复燃”,一边频频“爆雷”

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发表于 2020-5-11 10:10:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   


文/郭小襄
[向往诗和远方,喜欢专心码字]
最近,三产“爆雷”事件,一波未平一波又起。
与此同时,三产房市场呈现出不同状态。有的三产,越来越像正规军。有的三产,被查后死灰复燃。三产市场,依旧乱象丛生。


南宁三产又“挑事”了
近日来,关于三产的风波,真是一波未平一波又起。
4月29日,南国早报报道,有人以4500元/㎡买下高新区安置房“御景学府”,交钱后却被告知,项目是小产权房,涉及违建,售楼部也要被拆了。

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▲御景学府相关新闻报道(来源:南国早报)
同样在4月底,广西新闻频道报道,有一家人听业务员介绍,沙井的湖景壹号正在以3700元/㎡的内部价出售,且五证齐全,他们便与开发商签了协议,交了2万元定金。过后,这家人才发现这是三产房,与开发商多次协商,甚至经过派出所调解,也没能拿回定金,妇女无奈带着婴儿“住”进售楼部。
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▲售楼部里的母子 (来源:广西新闻频道)
除了新闻报道,扒房后台及留言板也出现很多关于三产的咨询。
有人安置房和三产房傻傻分不清楚,有人不知道什么是小产权房,还有人误买了违建三产……

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▲部分扒友留言

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▲有人误买了三产房
小襄发现,去年经过“严打”后,现在的三产房似乎又开始“死灰复燃”,并有愈演愈烈之势。那么,三产房市场实际现状如何呢?为此,小襄和树哥踩盘多个三产项目,为你还原真实的三产房。

龙岗三产,越来越像正规军
去年6月,邕宁区曝光第一批“三产”违规项目。14个项目被点名,包括龙岗新城、翡翠都会、领航公馆、五象龙华居等。
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▲去年被点名的三产项目
今年,这些三产情况怎样了呢?我们随机走访了几个项目。
①龙岗新城换马甲了。
去年涉嫌违法销售的“龙岗新城”,今年改名“五象瑞城”继续销售,卖到了5000元/㎡。
扒哥来到售楼部,发现四证有了,而且已卖完前面两栋靠近规划湖的楼。现场不时有几组客户来看房,售楼部的金蛋也砸了大半。

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▲龙岗新城变五象瑞城
同时,五象瑞城的工地热火朝天,有两栋楼已经建到五六层的样子,还有样板间看。销售人员很坦诚,直言项目是三产房,不能办证,但可住,可租
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▲五象瑞城工地
②翡翠都会竟然有样板间。
去年缺了三证的翡翠都会,如今再现身,进化得很像正规军。
不仅项目规划升级了,产品也很多样化起来,平层、楼中楼(LOFT)、大户、小户都有,LOFT样板间有模有样的。项目营销由专业团队操盘,在说辞、推广方面也很像正规商品房。

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▲翡翠都会挺会包装的
现场看到,项目在售房源销控表一片飘红。不过,项目工地现场还是一片黄土,有几辆工程车进进出出。
③龙岗三产“规范”了很多。
去年没有《建设工程施工许可证》的领航公馆,今年居然差不多卖完了。
销售小哥说,领航公馆和翡翠都会都是同一个村的地,领航公馆早开工两年,房子盖到了十几层。

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▲领航公馆楼建得挺高了
在龙岗走访几个三产项目,我们发现,它们居然越来越像正规军,销售小哥也很“耿直”,并不避讳项目是三产
据说,由于去年被点名,今年龙岗这边的三产项目没那么高调了,要么补证了低调卖,要么将售楼部改为“招商中心”继续“招商”(集体用地只能用来做产业或商业)。看得出,监管有用。


沙井三产,乱象丛生
龙岗的三产项目看起来挺正规,但并非所有的三产都规范。在沙井,随处可见的三产项目,野蛮生长中不乏各种乱象。
①湖景壹号,6年换3个老板,没公示四证。
扒哥首先来到上了新闻的“湖景壹号”。
当天,售楼部已正常开放,沙盘前时不时有人进来咨询。不大的接待处里,还坐了两个壮汉。目前,价格为3700元/㎡,需先支付2万定金,3天内补齐总房款40%的首付。
销售人员还声称,项目是村民回迁安置房,年底交房,3-5年内获证。但接待处里,扒哥并未看到公示有四证。
工地现场建了十几层楼,不过新闻提到这两栋楼建了6年,换了3个老板。年底能否交房,扒哥持怀疑态度。

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▲湖景壹号施工进度
②南站新城复活,“四证”不全。
还记得2018年底,那个以“人体户型图”博眼球,被罚80万,而后被查封的三产楼盘—南站新城吗?近日,扒哥发现它又“复活”了,而且没换马甲,“四证”也没全。

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▲南站新城以人体户型博眼球
售楼部里,销售人员比较少。登记表显示,每天大概接待10余组客户。项目价格3900元/㎡,打着村民回迁房的旗号,声称3-5年后才得办证。
在工地,扒哥看到这个项目名称为“沙井街道杨村一队产业及回建住宅项目工程”,已经建到8、9层。

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▲南站新城的工地
显而易见,南站新城项目虽有回建住宅,但普通人并无回迁房名额,对外卖的只能是“产业”建设部分。
③一条街十几个三产,多是违规销售。
沙井真是个神奇的地方,单在定津路上,扒哥就发现了十几个三产项目,有的还在赶工,有的已经封顶,有的甚至已经住人。

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▲一条路上的N个三产
这些三产项目售楼部证件看似挺多,但有的“4证”并不全。而且,销售手法如出一辙,都声称是回迁安置房,按工程进度付款,交房3-5年后可办证
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▲偷换概念的办证教程
可以看到,沙井的三产项目相比龙岗,依然是野蛮状态,很多项目都存在“四证”不全、误导销售等乱象。

三产=安置房?别被收割还不懂
将安置房与三产房混为一谈,混淆视听,是三产销售的惯用套路。
那么回迁安置房和三产房有啥区别呢?先看它们诞生的背景。
由于城市建设发展,会征用很多村的土地,政府会将被征地村民提供回迁安置居所,并提供相关第三产业用地,以保证被安置村民“安居+乐业”。
“安居”,即安置房,有指定的安置对象,有政策扶持,能办证,能落户。
“乐业”,即三产用地。从本质来说,三产用地是政府为了解决农民的土地被征用后的就业及生活问题,留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。
三产房,就衍生于三产用地,与安置房本质全完不同。但由于两者基本会同时同地建设,因此很多三产房都冒用“安置房”名义,以取得购房者信任。

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▲真正的安置房,一般人买不到
换句话说,一般人买不到安置房。你能买到的便宜的“安置房”,大概率就是三产房。
而所谓的小产权房,只有使用权,没有真正的“产权”,不能落户,不能转让,和三产房大同小异。
此外,还有人以新《土地管理法》企图给三产“转正”。
事实上,2020年1月我国开始执行新《土地管理法》,其中提到,集体经营性建设用地可以入市,可以转让,但要符合4个条件。

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▲新《土地管理法》允许集体用地入市,要符合4个条件
但新土地管理法也明确了,入市的集体用地必须规划为工业、商业用地,因此其并非是三产转正的依据。如今南宁政策依然没有允许三产房出售、交易。
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▲政府部门建议慎重购买三产房


三产便宜诱惑大,但悠着点
三产项目火爆,根本原因在于价格远低于普通商品房。3、4、5字头的超低房价,仅为商品房价的一半,甚至更低。
存在即合理。对于三产房,我们的态度向来都不是一棍子打死,但需理性看待。
合法建设的“三产项目”,需要依法取得四证,即《划拨国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》,因为它不是商品房,所以无预售证。
有了规范,三产项目本不该被妖魔化。但“妖魔化”三产的,恰是开发商和销售人员。利益驱使下,违规建设、扩容,违法销售、混淆视听等现象屡禁不止。
假如开发商依法办证建设,假如销售人员坦诚告知利弊,或许三产“爆雷”事件就不会频频发生。
当然,有关部门也需加强监督。比如,龙岗多个三产项目,加强管理后确实规范了很多。
再者,购房者必须清楚,目前南宁政策是不允许三产房对外销售的。市面上的三产房,基本都是打着“擦边球”违规销售的。即使买了正规三产,也只有使用权,不能过户、交易。

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▲柳沙三产神盘也属于违法销售
而买三产房的无非分两种人群。
第一种,知道是三产又想赌一把的人。这类人群,假如三产房合法,你又“输得起”,可以尝试。毕竟南宁也不乏成功建好并交房的三产项目。
第二种,不知道是三产的低收入人群。对于这类人群,扒哥不建议你买。毕竟40%的首付款,也已是一套正规商品房的首付,更何况三产房风险较大。
无论如何,三产房终究如同一场赌博,假如你看不懂,又输不起,就不要去碰。
◆◆◆
作者|郭小襄  舟树人  编|小二郎本文版权归扒房所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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