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南宁最疯狂的学区房,4万/平“老破小”,还值得追吗?

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发表于 2019-10-12 08:03:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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379caf615990c1e3e7013e6699456c66.jpg 文/小二郎
[小嘛小二郎,嘴大侃四方]
南宁最火的两类房,不是江景房,不是湖景房,而是学区房和地铁房。
不管投资还是自住,“学铁商”是房子增值最快的利器。
尤其是学区房,每年开学季,都是最疯狂的被追捧对象之一,即便是“老破小”,仍然被推上神坛。
疯狂的学区房背后,确实该理性思考:老破小学区房,真的值得追?


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南宁最火的房子叫“学区房”
在南宁,如果学区房的热度排第二,可能没人敢排第一。
每年六七月,各大中小学考试成绩出炉,一定是学区房热度的峰值。
“赢在起跑线上”应该是最成功的一句地产广告语了。它左右了中国多少父母,买房直奔学区房。

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▲刘星这段话,用在父母对待学区房的态度,恰如其分。
很多父母,希望孩子通过优质的教育资源,在人生的赛道上跑出优异的成绩。
小二的大学同学,最近为了孩子能读名校,几乎着魔。但凡是稍微有点名气的学校,不管周边房子多破,都要去瞧一瞧。
她笔记本里每套房子对应的学校、价格、朝向、楼层等,都列得一清二楚。
因为学区房,躺尸七八年的同学群竟神奇地复活了。大家你一言我一语,热烈地讨论,仿佛回到了大学时光。靠学区房盘活一个同学群,说来有点滑稽又现实。
你以为五象湖板块,仅靠一个人工湖就够在短短几年蹿红,并且迅速拉动房价?非也,除了湖,学区功不可没。


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学区房,楼市中的“战斗机”?
学区房火,一切皆有迹可循。
最近,南宁学区房中的战斗机金旺角又收割了一波热度。
网友晒出一间22㎡的单间,签约价90万元,单价破4万元/㎡,让很多人直呼买不起。这么贵,只因“滨湖路小学+14中”这对名校CP强强组合。
其实,金旺角在二手市场的挂牌价一直遥遥领先。

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▲金旺角二手市场挂牌价。
无独有偶,今年年中,有人买下南国街一间仅13㎡的破瓦房,竟花了35万元,房子一夜爆红。这间破瓦房,值这个价,就是因为它能读红星小学+南宁二中,是名副其实的名校学区房。

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▲南国街爆红破瓦房。
学区房,尤其是名校学区房,从来不便宜。
学区房高价的背后,其实是教育溢价。同一地段,名校学区房相比普通楼盘,普遍有20%甚至30%以上的溢价。很多家长愿意为了所谓更好的学校支付更高的价格。

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▲暑期爆红电视剧《小欢喜》,都是来源于现实。
同样,因为教育溢价的存在,名校学区房比普通房子涨得更快,拥有更强的抵御风险能力。


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学区房火,不是没有理由
学区房,凭啥这么火?
无他,皆因“升学率”。
南宁老牌的名校,如天桃、滨湖路、民主路、十四中等中小学,每年的优秀率基本占据南宁升学率的榜首。

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▲2019年南宁初中“一分二率”排名。(图片仅供参考)
而今年全国百强名校公布的榜单中,南宁中小学里,天桃等名校榜上有名。

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▲南宁入榜全国百强名校( 数据来源:中国教育智库“校长会”)
高升学率、优秀率,助推了周边的学区房。
这些名校主要集中于天桃路、东葛路、民主路、滨湖路一带,属于传统的老城区、市中心范畴。南宁中小学校的PK中,不管怎么变,排在前头的,来来去去就是这几所学校。
名校之所以是名校,除了师资水平,亦是生源成就名校。
老城区一带历来是南宁的行政机构以及文化、教育配套聚集之地,单位房云集,这些家长的素质整体偏高,注重对孩子的培养,生源质量不会差。
所以,老城区的名校,是经过十几年甚至几十年的沉淀。
名校火,名校不够用,于是,越来越多名校将分校开到了新区,让新老城区雨露均沾。

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▲南宁知名中小学分校。
不过,姜还是老的辣。老牌学校的师资、生源等依然稳若泰山,新区分校短期内看不出真正的水平,需要时间来证明。
换而言之,拔尖的教育资源,是稀缺资源,是需要钱去抢的,需要付出额外的成本。这也是为何优质学区房,高溢价的原因。
有人可能会说,花90万买套房让孩子读名校,90万都不知道请多少金牌家教、名师给孩子辅导了。
你要知道,花钱请辅导是纯消费,但学区房=房子+学票学票用完了,你还能以原价或者更高的价格转手。这就是学区房的核心价值所在。


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跟风“老破小”学区房?悠着点
新区学校还没崭露头角,所以很多拥有资深名校光环的房子,即便是“老破小”,追求者依然络绎不绝。
比如南铁小区、建政路等步梯老小区,傍着学区,让它们枯木逢春。
但是,“老破小”真的值得追么?
褪去学区房的滤镜,没了“学区”光环,这些房子几乎是市场里贬值最厉害一类房源,原因有三:
①资深名校附近的小区,多数都是二三十年前建好的,规划理念陈旧,房龄长,设施老旧,难言舒适度。
②“老破小”房龄长,银行基本拒绝贷款,所以会要求全款。算下来,其实门槛并不低。
③再者,待小孩读完书之后,“老破小”的房龄又长了八九年。等你转手时,它可能已经三四十岁了,会有多少人来做接盘侠?说不定,你就是击鼓传花的最后一棒,最后可能会栽在自己手里。


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名校本部,学区里的“顶流”
对待学区房,扒房一直建议理性,切勿盲目跟风。尤其花重金买“老破小”,或者“老破大”。
但是,学区房热,自有它热的道理。背后,是无数家长旺盛的需求。假如非要买一套名校学区房,该如何选?
同一个板块,名校学区房的价值梯队一定是,新房>次新房>老破小>老破大。同样是名校,目前的价值梯队也不一样,名校本部>名校分校。
假如这两者结合,名校本部+新盘,还有地铁、商业,升值最硬核的“学铁商”兼具,那这个楼盘简直开挂。
举个例子,最近总有扒友问,民族大道上的云星城最近开卖28-43㎡住宅小公寓,到底能不能买?

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▲云星城大幅海报。
学区上,云星城的门牌号为古城路6-9号。根据近几年学区划分,古城路划分的学校为南宁老牌名校:天桃小学和天桃实验学校(东葛校区)。当然,未来的学区还是以教育局划分为准。
地铁方面,则是地铁上盖,项目商业将与地铁1号线民族广场站连通;附近是民族大道、古城路、东葛路、天桃路等路网交错。

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▲民族大道开发成熟,土地稀缺。最近一宗土地出让已是12年前。(网络图片)

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▲云星城紧邻地铁口。
商业上,新旧梦之岛在侧,悦荟广场、古城商业街等皆是传统的商业中心……

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▲云星城周边商业实景。
能拥有这些顶级资源,全南宁的新盘中已是十分罕见,它未来的价值真的不会差。
【说在最后】
学区房,是整个中国宏大的社会话题。
不管是北上广还是南宁,五象还是其他新区,但凡有一所名校分校落户,总会引来市场疯狂追捧。
名校的分校,都能引来市场如此热炒,助推一些新区的房价虚高。这个时候,我们应该庆幸,老城区的开发已经足够成熟,没有过多的土地供应,名校本部周边的房子,缺少了整体热炒的根基,十分稳定。
所以,当附近有新盘面市时,它的价值就凸显出来了。
中央一直在平衡学区资源的分配,但名校本部的价值是经过多年的沉淀,非一朝一夕之功。
当学区不得不与房子深度捆绑时,如何选择就显得尤为重要。
当然,对于名校学区房,扒房还是那句话,理性不盲目,看菜吃饭,自己做好判断,做到心中有数。
要知道,孩子的成长,除了有好的学校,好的师资力量,同样离不开家庭教育。家庭熏陶,父母是孩子一辈子的老师。
就如今年广西高考考霸,从小到大,一路入读名校本部,起点很好,再加上他个人后天努力,以及良好的家教,才成就了他。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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