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保利领秀前城,真有那么好?盘它!

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发表于 2019-9-29 09:49:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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自2015年上市以来,保利领秀前城4年来开了30多次盘,号称“月月开盘、月月火爆”。2018年登上了青秀区销冠宝座,2019年截至目前依然是青秀区销冠。

很多鉴友一直咨询这个盘怎么样,现在小襄就来鉴它一鉴。

老规矩,先看下档案。

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正版凤岭南,位置有点尬

凤岭堪称“南宁富人区”。无论是凤岭北,还是凤岭南,都汇聚着南宁优质的学校、公园、城市配套。

相比凤岭北,凤岭南前几年有点“高冷”,但依托东盟商务区的辐射,以及不错的居住环境、优质学区,房价也一直稳中有涨。

2018年新的城市规划中,凤岭南直接被划到了中央活力区(市级中心),同时三岸滨水片区被业界和部分媒体称为新的 “凤岭南”,定位为“集高端居住、文化教育、景观旅游、商业商务等功能于一体的城市综合新区”。

此后,土拍不断。2019年5月,龙湖更是一举拿下临江的41亩地,成交单价1350万元/亩, 楼面地价突破1.3万元/㎡。


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▲三岸在南宁新城市规划中的位置。


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▲三岸滨江片区功能规划。

保利领秀前城,位置有点“尴尬”。位于凤岭南路,本是正版凤岭南,但前几年该板块热度低,发展较慢。如今,周边工地较多,仍然有些荒凉。

2018年,城市新规划出炉后,其不在“三岸片区滨水生态居住商圈”范围,自身规划也与“低密高端居住”有点差距。


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▲位于凤岭南路,周边仍不成熟。


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▲与“三岸滨水区”一桥之隔。

但这丝毫不影响该盘的热度,从2015年的8000多涨到了2019年的1.6万,房价直接翻了1倍。


2000亩大盘,配套看起来挺牛

项目总占地约2000亩,建筑面积约248万㎡,规划有21万㎡商业、17万㎡商务、约200亩中央公园。宣称一城九校,配套6所幼儿园、2所小学、1所中学,引入保利4馆,有社区健康体检亭、云健康医疗平台。


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▲项目鸟瞰图。

内部设计9大主题园林,涵盖6公里健康步道、3公里滨江木栈道、垂钓中心、中央公园商务会所等休闲娱乐配套。


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▲项目沙盘实拍。

从整体规划上看,该盘社区内部配套不错,基本能够满足日常生活需求。但从目前交付情况来看,一期、二期园林及建筑呈现效果一般,没看出有啥主题。


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▲一期青秀郡实景。


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▲青秀郡园林实景。


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▲二期领秀府实景。

一期青秀郡已经有业主入住,社区商业街时光里也开街了,但商家入驻率较低,目前生活还不算成熟便利。


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▲一期底商。

再看看外部配套。南面紧邻邕江,沿江市政公园已经建好,但能真正算“江景房”的并不多。只有已售完的翎峯台组团部分楼栋,以及未开售的别墅距离滨江公园较近。


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▲临江实景。

西面有李宁体育园、青秀山景区、高尔夫球场等,生态景观及配套不错。还毗邻三大立交,凤岭南路立交去年已通车,去往东盟商务区、东站、五象等片区都很快。此外,与万象城等商业中心较近,周末逛街、购物都还算便利。缺点是,没有地铁。


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▲周边景观资源较多。


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▲距李宁体育园仅1公里。


有名校光环,但可能存在变数

学区一直都是很多家长的“痛点”,保利领秀前城宣称“一城九校”。这也成了吸引人的一大亮点。但目前仅见到了“三校”。

第一是幼儿园。该盘一直宣称引进了“广西教育厅幼儿园”。实际上,幼儿园全称为“南宁市青秀区稚慧保郡幼儿园”,是广西教育厅幼儿园的直营民办园,不姓“公”。业主称:“学费贵得吓人,单保育费一个学期就1万5,还不包括生活费”。


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▲ZF对幼儿园争议问题的回复。

第二是民主路小学青环校区。该学校是由保利出资建设引进的公立小学,占地21.06亩,办学规模为24个教学班,2018年9月已正式招生。但是学区划分有过争议,去年业主还闹过一次,原因是学位有限,未交房的业主不能读。

小襄查到,2019年教育局学区划分中,该盘已交房的青秀郡、领秀府均在民主路小学青环校区招生范围内,但没有其它未交房的组团。如今,在售组团交房时间要到2021-2022年。


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▲民主路小学青环校区。

第三是南宁三中青秀校区初中部。根据2019年的学区划分,有凤岭南路(青环路口至绕城高速路桥以西),保利领秀前城恰好在范围内。但是,学区划分每年都会有所差别,还是以当年教育局发布的文件为准。


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▲三中青秀校区。

置业顾问介绍,保利还会出资建设第二所小学,以及一所中学。

综合起来看,现有的民主路小学、南宁三中确实是 “好学区”。但 “就近入学”的规律也不太靠谱,而且规模太大,后期组团不一定会划到三中、民主路小学,“学位紧张”也可能会导致将来小孩读书要排队。


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▲沙盘规划的学校用地。

76平能做三房,上车门槛不高

盘大,产品极为丰富,规划有高层、大平层、别墅、写字楼、酒店公寓等。但至今推出的仅有高层住宅,大平层及别墅已建未推。一至五期高层已基本售罄,剩少量尾货。

8月底将开售的是六期秀程府组团中的8、9、10号楼,面积区间76-140㎡,价格预计1.6万-1.7万,带装修交付。


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▲六期秀程府沙盘。

目前所推户型基本都是南北朝向,最大的特点是 “房间多”,但赠送其实一般。如76㎡做到了三房,100㎡做到了四房。户型特点是,紧凑实用为主,空间不宽敞。

赠送特别多的是105㎡四房,有6.4米大阳台,以及单独赠送的绿化阳台。不过,功能布局不够合理,“横厅”设计,很多购房者也有点抗拒。


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▲105㎡四房户型图。

价格方面,与上期差别不大。据介绍,不绑车位,无WS。76㎡首置门槛约40万上下,100㎡二次置业门槛约67万

相对青秀区很多项目,上车门槛算是较低的。要提醒的是,装修款只能贷10年,前期还款压力会大一些。


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▲100㎡二次置业门槛。

综合来看,该盘现售产品偏向刚需及首次刚改,且不绑车位无WS,上车门槛较低。但三岸滨江片区规划出来后,各开发商争先进驻,产品及配套也不错,给购房者多了一些选择。


此“保利”,非彼“保利”

最后,要说下这个企业。

保利地产、保利置业,很多人傻傻分不清。其实二者是两家相对独立的企业,都属于央企——中国保利,但存在一定区别。

保利地产,是中国保利集团公司的全资子公司;保利置业,是保利(香港)投资有限公司的子公司,而保利(香港)投资有限公司是中国保利集团子公司。

也就是说,保利地产是直属中国保利,是一级子公司;而保利置业先属于保利(香港),再属于中国保利,是二级子公司。

两者不仅是一二级子公司的差别,更是实力的差别。2018年,中国房企百强排行中,保利地产排在第5名,总销售金额达4050亿元;保利置业则位居65名,销售金额为420亿元。


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▲2018年的房企销售TOP10榜,保利地产位居第5。

广西保利置业,是保利置业集团100%控股,如今广西的“保利项目”均由“保利置业”开发。



◎鉴语:很火的盘,买不买还看个人

保利领秀前城火了4年,是有原因的。

第一,传统凤岭南片区刚需产品较少,而且上车门槛相对较低,自然会吸引很多首置、首改客户。

第二,项目体量及规模够大,产品够多,一年365天几乎都有得卖,自然销售额不会差。

第三,名校光环的加持,虽然会有不确定因素,但很多家长都会为存在的可能性买单。毕竟在中国父母传统观念中,孩子大于一切。

第四,2000亩大盘,规划社区配套较为完善,外部凤岭南生态景观、休闲、商业等配套较为高端,综合性价比较高。

但如今,旁边还有奋发改变的唐樾青山,以及三岸滨江片区。对购房者来说,有了更多选择。购房者还是要看自己的侧重点,多对比,多实地考察,再下结论。
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锄禾日当午,签到好辛苦。
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