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探盘荣和五象学府:卖得很贵还很好,买的人太傻?

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发表于 2019-9-29 09:36:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   



文|郭小襄    编|七小剑
学区、学府,始终占据着市场关注的焦点。以至于一些楼盘的案名、组团名,都喜欢冠上“XX学府”的名号。
在南宁,是名校学区房的楼盘,不仅卖得贵,也卖得好。
今天要鉴的荣和五象学府,在五象南卖得又快又贵,真的只是凭“学府”吗?

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价格不低,卖得却不错
五象南,在南宁市新规划中被定为“物流+保税”的综合区域,又兼具居住功能,规划的生活配套不少。
荣和五象学府,位于五象南的平乐大道边上,周边还有龙光玖珑郡、万科星都荟、彰泰郡等楼盘。这几个盘距离较近,享受到的配套也相似。
最近项目的地铁为3号线平良立交站,距离在1公里以上。规划中的3号线延长线尚未最终确定,计划途经平乐大道或海晖路,因此地铁方面还不好说。

▲3号线南延线规划图(最终以实际为准)。

其它配套,有中小学、迷你万象城、邻里中心等,但处于在建或规划中。
规划是美好的,现状是荒凉的。
不得不说,目前五象南各种配套建设进度相对慢一些,周边还有很多待开发的地块,距离成熟还有较长等待时间。

da3d9999e95ef80f05907fef08f429a8.jpg ▲周边配套图。

对比五象湖,五象南配套不算“高大上”,因此也曾是五象较冷、房价偏低的板块。但在自贸区官宣后热了起来,主力价涨到1.1万-1.3万元/㎡。对比五象南部分楼盘,五象学府是片区价格及门槛都较高的一个项目,几乎与彰泰郡持平。

52a18f85de4053cac5f745643c178a87.jpg ▲附近楼盘对比。

8月份,在五象多盘竞争激烈的情况下,荣和五象学府登上南宁成交套数及成交面积TOP10。可见,门槛虽高了,但卖得仍不错。

▲8月成交面积TOP10。(来源:克而瑞)



四周学校多,大都是未知的卖得不错,和“学府”有关?先看一下其“学府”到底什么来头。
要承认,周边学校是挺多的。小学方面,紧挨着一所公立小学规划用地,不远处还有已开学的五象第一实验小学。初中方面,附近规划有中学用地,再远一点则有已开学的三中初中部。
根据就近原则,未来就读规划中小学的概率较大。至于规划的是什么学校,目前尚不清楚,也还没有动工的迹象。

▲周边学校及规划。

另外,该盘与在建的南宁一中五象校区仅一路之隔。该校区为高中部,是要考的,但地段生有一定优势。
今年一中本部招生,地段生比例增加至50%,名额分配到该地段初中,供地段生来竞争。按照趋势,未来南宁市高中招生,也会增加一定比例的地段生。荣和五象学府虽有地段优势,但周边楼盘较多,地段生竞争压力也不小。

▲北区与一中仅一路之隔。

综合来看,该盘周边学校是挺多的,但小学、初中还未确定,最终得看教育局的划分。

南北地块有别,面积虽小首付不低
项目总占地面积148亩,分两个地块。其中,南区58亩,1100户;北区90亩,1600户。
两个地块优劣势各不同。北区优势是规模更大,小区氛围更浓;劣势是楼间距较窄,幼儿园也规划在这块地。南区优势是围合式建筑、园林较集中,且规划有泳池;劣势是密度更高、整体绿化少。

▲南区效果图。


da2d32152e3511a9d5fa5d149a026bf0.jpg ▲北区沙盘。

社区配套规划有会所、泛会所、商业街、幼儿园(15个班)、休闲园林,园林内规划有夜光跑道、泳池等。相对而言,该盘自身配套算是比较完善的。
如今,南区已基本售罄。主推的北区,由11栋21-27层建筑组成,楼栋基本为南北朝向。产品为80-125㎡N+1房。其中,80㎡小户以及125㎡大户并不多,98、99㎡户型占比最高,产品定位偏刚需。

e89488bf63d22fa3846059dcd14ad7ee.jpg ▲98、99㎡户型分布位置。

户型设计以紧凑实用+高赠送为主,80㎡可做2+1房, 98㎡可做3+1房。98㎡户型位置较好,客厅及两个卧室均朝南。但其中一个卧室太小,而且半赠送的生活阳台过于狭长,交付后还得加装玻璃墙,实际使用功能受限。

5ed2d54d120db25f02553427cbaff854.jpg ▲98㎡户型图。

价格方面,均价约1.3万元/㎡左右。需绑一个车位,但可以贷款。也有外收,而且面积越大外收越高。
综合起来,要上车,门槛不算低。拿98㎡主力户型来说,首套约58万,二套约75万。

不管啥地段,爱配小户型
最后,还是说下五象学府的开发商荣和。
荣和是南宁本土的老牌企业,一度也是广西本土一哥。前些年,南宁一线房企没那么多,土拍竞争也没那么激烈。荣和收下不少优质地段的地块。最具代表性的便是凤岭北,山水美地到荣和大地系列,再到现在的荣和公园大道等,颇有造城之势。
但荣和有个特点:无论多好的地段,几乎总会配置紧凑的小户型,而且占比不低(个别高端盘除外)。甚至是荣和公园大道,都有90㎡刚需户型。

aedc387d79e1c3f45606b46bf1848cd0.jpg ▲荣和在广西的项目分布图。

最近两年,随着一线开发商纷纷登陆,荣和似乎“低调”了很多,近两年来的业绩和排名也下滑了。
在大热的五象新区,也只有两个项目,即五象学府及半山华府。而且,也主打“实用性刚需”的传统产品模式。
从五象学府来看,即使有着较高的门槛,但销售依然不错。一定程度上,也反映了荣和这种模式在新区还挺吃香的。
对于本土的荣和,小襄希望在产品和服务上都能不断更新,不断升级,能够真正代言南宁本土房企,在大牌云集的南宁市场中保持竞争力。

◎鉴语: 为名校学区买它,要理性
荣和五象学府在五象南片区能卖得贵且快,原因有三:
其一,自贸区官宣后,五象南变热了,而且对比五象其他区域,价格仍属于较低的,吸引了不少投资客。
其二,项目离五象湖板块更近,距离“万华绿”仅2公里左右,价差4000+。而且紧靠规划学校以及一中五象校区,有地段优势。
其三,产品设计紧凑实用,适合刚需,也适合投资。内外配套也算比较完善,品牌也有一定优势。
同时,必须承认,该盘属于所在板块价位较高的,上车门槛不低,学校也存在不确定性。
虽说“哪凉都凉不到五象”,但市场进入横盘期,五象不少楼盘销售开始放缓,门槛也逐渐降低。这种时候,不管买哪个盘,都要更谨慎一些。

—end—
本文版权归“鉴盘侠”所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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