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五象+地铁口+70年产权姓住公寓,祖龙ACMALL为啥不火?

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发表于 2019-9-21 08:59:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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最近,一个自称“五象罕见70年产权地铁小户”的盘,凭借“五象”、“地铁口”、“70年产权”等热门词汇,让购房者眼前一亮。
这三个热门词的组合,在南宁也找不出几家。
该盘入市时间是2017年,总共约1000套房。然而,两年过去了,ta都没卖完,到底啥情况?
今天,香哥就给大家来鉴一鉴这个盘。
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▲楼盘档案(仅供参考)

商业配套成熟,档次较低
根据片区规划,祖龙ACMALL位于凤凰路与银海大道交汇处,属于居住区。项目西侧是工业区,东面是炙手可热的五象湖住区,再往南就是南宁绕城高速。
从位置上看,地段不算热门。
e1d414bd0836c2c63ecd4a530c5b57b9.jpg ▲玉洞片区功能规划图
来到项目地,看到楼盘周边多为10层左右的自建房。祖龙ACMALL作为新盘,其超高层建筑很是显眼。
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▲项目外观
商业配套方面,周边居民多利用自建民一层门面做小商铺,以餐饮、零售业态为主,能满足基本生活需求,但档次较低,形象不佳。
而项目一路之隔是一个农贸市场,属于基础配套。相比之下,祖龙自带的7层商业裙楼,规划25万㎡集中商业,计划引进餐饮、零售、影院、文创、酒店等中高端业态,形成一站式消费,或将填补区域内的高端商业空白。

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▲项目周边的民房
整体来看,区域的商业氛围和消费水平无法短期扭转,但祖龙mall的存在,可以进一步提升地方居民的消费体验,这不失为一种机遇。

有地铁,交通还硬伤?
交通配套方面,祖龙ACMALL最明显的优势是地铁上盖。项目距离地铁2号线(玉洞站)的D站口仅100米左右,是正宗的地铁房。
除了地面有地铁口,项目在地下还与轨道交通直接接驳。就像万象城和青秀航洋城,乘客出站之后,可以从地下直接抵达商场。
另外,规划中的机场线在玉洞站与2号线交汇,未来有可能形成双地铁格局。
单有地铁红利,不足以说明交通便利,实际上,项目周边的路面交通情况不尽如人意。
香哥踩盘发现,凤凰路和银海大道交汇处车流量较大,但竟然没有红绿灯。这不仅加剧拥堵,还存在安全隐患,导致不少行人过马路都要从地铁站穿行,很不方便。
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▲项目外T型路KJ通情况实拍
看来,城区较为落后的面貌不仅体现在商业配套上,交通也存在硬伤。

真姓“住”,却不好住
祖龙ACMALL占地33.8亩,建筑面积约21万㎡,容积率高达7.44,规划有1栋星级酒店、3栋高层住宅,这四栋建筑,以7层商业裙楼为依托。

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▲楼栋信息(仅供参考)
从相关网站的信息上看,明明写着项目有酒店、商务公寓、住宅、商业mall四大业态,怎么到了现场都变成住宅?
根据预售证号,香哥顺藤摸瓜在商品房公示平台找到资料,已售罄和在售的房源,确实是住宅无疑。

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▲公示平台截图
根据业内人士透露,之前几年,政府监管还没那么严,住宅性质的房源可以做写字楼,像天健领航大厦就属于此类。
既然是祖龙的公寓也是住宅性质,自然是可以落户读书。
那么项目规划的学区如何?是否可以读名校?
据了解,祖龙ACMALL距离玉洞小学较近,步行650米;而与五象湖名校秀田小学五象校区、南宁四中五象校区的距离超过了2公里。
根据就近划分原则,读玉洞小学的可能性更大,或许与名校无缘。
而区直机关幼儿园“秋月湖幼儿园”就位于项目的对面,这个倒还不错。

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▲幼儿园与项目一路之隔
总的说来,这个盘定位有点尴尬。
从居住角度,项目密度大、园林小,临路受到噪音影响,居住舒适度并不高。
从投资层面,项目自身缺乏内核驱动力,单靠地铁上盖一点,全市竞品众多,很难杀出重围。
这种两边都不讨好局面,短期无解。这个盘为啥卖了2年都没卖完,看到这里,香哥或许找到一些答案。

首付最低20万,户型有点怪
既然这个盘只有地铁红利,其他方面资质平平,那还能买吗?适合什么人群?
话不能说的太绝对。
这个盘,由于首付门槛较低,又能按照住宅的首付和利率来贷款,最大的优势还是便宜。
根据置业顾问介绍,目前在售的是2#,均价11500元/㎡带装修,基本按照备案价格来卖,不绑车位,最低20万可以上车。
在售2#楼户型有三个,涵盖56-88㎡二房、三房。
在南宁,住宅性质的小两房较为稀缺,适合年轻的刚需客户,是一个低成本的过渡型用房。
另外,由于商业、地铁加持,后期具备一定的商业使用价值,业态广泛。
不过,很遗憾,由于受限于公寓格局,户型施展不开,导致户型有些奇葩。加上又是精装房,后期改动成本较高,有点雪上加霜啊。

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▲2#楼63㎡的二房
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▲2#楼88㎡的三房
在这里开个脑洞,给kfs提个中肯的建议:户内承重墙少,方便后期改动,卖毛或许还能杀出一条路来。
本土开发商,综合竞争力偏弱
最后来聊聊kfs到底啥来头。
祖龙集团是南宁本土一家综合性集团公司,除房地产开发外,这家集团还涉足物流、物业服务、餐饮投资等领域。
在南宁开发过的楼盘有青秀区的新城国际、绿城国际,以及良庆区的启美尊府。这样的本土房企,在一线房企大肆碾压的时代,几乎要淡出公众视野,走下坡路很难逆转。
而且,备案数据显示,很多在售房源仍然出于在建工程抵押的状态,这也是一种神秘信号。
再次提醒大家,开发商实力是相当重要的一个考量,越是刚需,越是要紧,切莫贪图一时便宜,因小失大。
◎鉴语
这个盘,可以用外表光鲜亮丽,实际暗藏汹涌来衡量。
区域、地铁、住宅性质看似诱人,但实际品牌力和产品力让人捏一把汗。
从市场竞争层面来看,该盘竞争力略弱。不过,其产品较为稀缺,配套还算成熟,对于地缘刚需来说,还是可以考虑的。


锄禾日当午,签到好辛苦。
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