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身在青秀“心”在兴宁,1.2万的九熙府买的是未来?

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发表于 2019-9-21 08:45:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
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文|郭小襄    编|七小剑
青秀区+1.2万起+融创九府系产品,凭借这3点,新盘九熙府成为扒房及鉴盘侠后台咨询量特别多的项目。

前两周,鉴盘侠在扒房做了一次自我介绍后,留言区点赞数第2、第3高的都和这个盘有关。

be7dad8c924a4fb9d19ea4f8db87c4c6.jpg ▲扒房留言截图

响应呼吁,小襄上周进行了实地踩盘,来给各位交作业了。

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凤岭北or兴宁东?
九熙府的地段,挺有意思。
老实说,当给九熙府“定位”时,小襄是有点犹豫的。
说凤岭北吧,又已到二塘,马上就是兴宁了。说兴宁东吧,却又属于青秀。地段上,身在青秀,却与兴宁东密切接壤,配套及价格也与兴宁东很接近。

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▲项目位置示意图

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▲兴宁区房价走势

如今的兴宁东,要比很多新板块更热闹。路网、商业、学校等配套,不断从规划走入现实。房企也来了不少,碧桂园、绿地、中海、龙光、万科、融创、大唐等都来了,不缺大牌房企。

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▲附近楼盘主力价在9000-13000元/㎡。

但不同的是,九熙府位于在建的合坡路,南接凤凰岭路,北连昆仑大道,属于枢纽路段。
近兴宁东的同时,也很近凤岭北核心区。片区内还规划了塘根路、金仑路等路网。从地图上看,这些路段建成后去往凤岭北核心区、南宁东站、东盟商务区都比较方便。
枢纽路段,较有代表性的是长虹路上的“万荣联”三盘。一样是连接兴宁与凤岭北,路通后,房价也涨了。有消息称,合坡路最快年底可通车(具体以实际为准)。

二塘旧改地,现状有点荒
该项目属于青秀区二塘煤矿单元旧改地,今年5月,拥有土地熟化人资格的融创关联公司以4.68亿元拍下。
从规划上看,该片区属于东站北板块,未来配套比较完善,规划有中学、小学、幼儿园、商业、商务、物流等较齐全的设施。

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▲二塘煤矿单元规划。

但必须说,目前的现状还是有点荒的,“铁学商”目前优势也不大。
地铁方面,最近的站口为规划的5号线金桥物流站,距离约1公里;学校方面,靠近二塘小学,自建一所幼儿园,附近规划中有2所幼儿园、1所小学、1所中学;商业方面,距离首创奥特莱斯约1.6公里。这些多数都在规划、在建阶段,距离成熟还有一段时间。

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▲与地铁站及首创奥特莱斯较近。

目前,地块周边拆迁还未完成,尚有不少自建房,附近草丛、坡地较多,路也比较难走。要到达售楼部,需要从项目自建的看房道路进入,百度导航到正在修建的合坡路段也还需要临时停车场人员指引到达。

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▲要走过一段项目自建的看房道路。

整体来看,该片区还处于开荒状态,周边生活环境、路网、配套都还未成型。

开发商有何来头?
“开荒”需要实力,融创有何来头?
从全国来看,融创去年销售额位居中国房企百强第4名。近几年,推出不少主打新中式风格的项目,代表作壹号院系、桃花源系均属于全国豪宅系。园林打造方面颇有心得。

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▲2018年,位居全国销售榜第4。

在南宁,从2016年进入,已经开发了至少5个项目。联合开发的有青溪府、澜月府,独立开发的有融公馆、九棠府,以及九熙府。
但能做参考的,小襄认为还是位于五象玉洞大道的九棠府,年底将首期交房。九熙府,宣传是下一个九府系产品,品质及园林等届时可参考九棠府。
需要说明的是,融创实力较强,但目前在南宁还没有完全交付的项目,部分产品将在下半年陆续交付。具体品质如何,现在还不好下结论。
毕竟不少一线开发商,尽管来势汹汹,但交付后“惊装”等问题也不少。


中式展示区,挺亮眼的
进入展示区前,还需上一个坡,道路比较狭窄。但进入展示区后,与外面的“粗犷”截然不同,里面都还挺精致的,给人眼前一亮的感觉。
通往售楼部的小路被两边的竹林包围着,停车位也整齐地规划在竹影之中。看得出,还是挺用心的。

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▲入口道路

展示区园林,第一眼看上去,很舒服。再多看几眼,发现还挺讲究的。
无论是整体的布局,还是各种植物、小品、道路、台阶,都显得优雅得体。还放置了不少桌椅,增加休闲功能。平心而论,融创在园林方面的确有独特之处。

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▲展示区园林实拍
样板间方面,与融创其他项目大同小异,房源为带装修销售。不过,现在的样板间非实体样板间,实际的品质要等交付后才能下结论。

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▲交付标准
93-136平产品,适合刚改
该盘(目前地块)占地约92亩,建筑面积28万㎡,容积率3.27,总户数1616。规划有高层住宅、商业、公寓、幼儿园、会所等,园内打造亲子+运动+邻里三大体系。

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▲项目效果图(左边地块为回迁安置房)

由于是旧改项目,该盘一期全部是回迁安置房,不对外销售。值得一提的是,回迁安置房是与商品房分开两个地块开发,对商品房小区业主没啥影响。
首期预计推出的是10、11号楼,产品为93-136㎡的三至四房,全部2梯4户,带装修交付,交房时间为2022年。首开价格约12000元/㎡起,主力预计1.2万-1.3万元/㎡。目前了解到,无外收,不绑车位

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▲项目沙盘

楼栋非正南正北,偏东南朝向,采光较好。三房最小为93㎡,比较方正实用,但次卧较小无飘窗。首套最低门槛约22万元。

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▲93㎡户型图

四房空间较宽敞,亮点是有对流的双阳台,而且景观阳台较宽,卧室均有飘窗,有两个房间朝南,更适合改善居住。二套122㎡置业门槛约59万左右。

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▲122㎡户型图

综合来看,产品定位指向刚改,园林及自身配套对比周边刚需盘有一定优势。对比附近兴宁东楼盘,置业门槛略高。但对比凤岭北核心区,价格又很友好。

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▲周边项目对比


◎鉴语:现状略荒,未来可期
这是一个让人很矛盾的楼盘。身在青秀区,却靠近兴宁区。从现状看,片区是不成熟的,配套欠缺也是硬伤。
从楼盘看,产品规划、展示区都做得不错,品牌实力也较强,较适合刚需和刚改人群,尤其是买不起凤岭北核心区又不想买兴宁区的人群。
从规划来看,处于东站北商圈,未来随着板块路网、配套不断成熟,其价值有望逐步向凤岭北核心区看齐。
该盘预计近期进行首开,至于买还是不买,既看个人资金实力,也看自己的需求和对这个板块的价值判断。
—end—本文版权归“鉴盘侠”所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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