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五象网红该不该追?关掉“滤镜”,给你看“素颜”的澜庭府

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发表于 2019-9-21 08:34:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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文|郭小襄    编|七小剑
不少区域已转凉,五象还热。其中,澜庭府更是热得发烫,成为五象网红盘。

因为众人皆知的地段、限价、多达5000的价差等原因,每次开盘都让人羡慕嫉妒恨。业界更是传言:这是全款才能抢得到的红盘。
在扒房及鉴盘侠公众号后台,该盘的出镜率也极高,不少鉴友动不动就抛来“澜庭府怎么样”、“澜庭府值得投资吗”之类的问题。

ecac5c4e1182feaf40747d5732c825b2.jpg ▲每次开盘都人满为患。

小襄想说,澜庭府之所以这么红,与开了滤镜有关。本篇,我们关掉网红“滤镜”,来看看它“素颜”的样子。


安置房占1/4,它是混居小区 时间拨回到2018年12月,“阳光城+大唐+世茂”联合体,以约22.39亿元拿下五象湖东板块约240亩地。也就是现在的澜庭府项目。
但很多人可能没注意到,这块地在挂牌之时,就已被定为“安置项目”。成交时,就要签《安置协议》。其中,要求规划不少安置物业。具体包括:
第一,安置住宅建筑面积不少于11.304万㎡,安置不少于1884人。
第二,无偿提供机动车停车位,不少于1602个,而且必须是产权车位。
第三,必须为被安置群众建设共400㎡办公用房和群众活动中心。其中,地块一140㎡,地块二100㎡,地块三160㎡。
综合起来,安置物业不少于16.014万㎡,相当于整个项目建筑面积的四分之一

e755e66fe1f8b2d12696954c60c9f18d.jpg ▲对于安置房,ZF将以4969元/㎡毛坯价回收。

还必须说明的是,安置房并没有跟商品房分开。也就是说,整个小区的性质其实是“混居小区”。而混居的对象,是良庆区那黄村被安置的村民。
混居意味着啥,不用小襄多说,大家应该都懂。


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3家联合开发,有喜也有忧
这个网红盘还有一点很不一样。由3块地组成,3家房企联合开发,分工也有点复杂。
3块地被命名为沁苑、臻苑和锦苑。“阳光城+大唐+世茂”3家房企联合,实力方面应该没啥质疑点。但购房者更关心的其实是:交付后有问题,要找谁?
前段时间扒房了解到:世茂负责产品规划,大唐负责操盘,阳光城和世茂负责后期运营。质量监管方面,施工建设阶段由世茂和大唐共同完成,交房后移交给物业。物业管理方面,“沁苑”是阳光城物业,“臻苑”和“锦苑”是世茂物业(具体以实际为准)。
一般来讲,交房后很多问题,得找物业解决。如今初步确定的是,锦苑前期物业管理为世茂。至于其它两块地到底谁来管,现在还未完全确定。

8dbd352880f78734f9e93ae1f04dfef3.jpg ▲前期锦苑物业管理,世茂天成中标。

但联合开发项目向来复杂,可谓有喜也有忧。假如联合得不好,容易出现相互踢皮球的情况。在这里,先给购房者提个醒。


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看似高大上的铁学商,三中却存变数
高能级的配套,是吸引很多人下手的重要原因。
澜庭府位于玉洞大道与那黄大道交汇处,属于五象湖东板块,配套方面享受地段利好。
首先,交通挺便利,玉洞大道+地铁+BRT。
玉洞大道优势在那,不做赘述。地铁方面,锦苑地块距离2号延长线坛泽站最近,步行大概500米以内。其它两块地稍微远一点,大概1公里以内。沁苑则靠近BRT2号线(已运营)站口。

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▲BRT2号线玉洞瓦村路口站。

其次,教育配套完善。周边有三中五象校区、五象湖初级中学、那黄小学、五象第一实验小学等已开学学校。同时,规划中的冬花路小学以及一所中学用地,都紧挨着澜庭府。
但要注意,不一定能读三中。原因之一是,三中周边楼盘较多,都交付后学位不一定够;原因之二是,从就近入学的原则来看,澜庭府紧挨着规划中学,就读概率比较大。
当然,具体读什么学校,还要以交付后教育局的划分为准。但如果置业顾问打包票说一定能读,请不要信。

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▲地块周边规划图。

再次,商业和景观也有优势。距离华润24城等大型商业体很近,且沁苑地块靠近规划建设中的楞塘湖。
小襄踩盘当天看到,湖已经在挖,沿路景观带也在完善中。但离主湖稍远,更靠近支流水系。

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▲楞塘湖水系已经在挖。

同时,地块对面是医院用地,不远处还有五象湖、地理信息小镇等,整体配套算是比较完善的,且能级较高。

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▲周边配套图。

也要提醒的是,地块周边拆迁尚未完成,还有不少村民自建房。冬花路及坛泽路都还未通车,规划的中小学、商业等配套也还需一定时间才能兑现。

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▲工地附近,还有不少自建房。



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纯粹的刚需盘,改需请绕道
澜庭府占地约240亩,容积率4.0,由3个地块组成。3块地位置不同,优劣势也不同。

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▲9楼盘档案。

沁苑的优势是靠近玉洞大道,离BRT以及楞塘湖景观带较近。缺点是地铁站稍微远一点, 且旁边规划有一个加油站。
锦苑的优势是离地铁站最近,是地铁物业。缺点是70㎡小户型大多集中在这块地上,密度相对更高。
未推出的臻苑,优势是围合布局,园林相对集中。缺点是占地面积小,前后紧靠学校,相对会更吵。

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▲3块地分布图。

项目面积区间70-125㎡,2梯4或2梯5设计,带装修交付,交房时间为2021-2022年。整体户型设计,以适合刚需的紧凑实用特点为主,亮点是阳台较宽。不过,绿化阳台是毛坯交付,入住后还得捣鼓一番。



▲95㎡三房户型图。


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▲110㎡四房户型图。

总体来看,3块地各自分开,优劣势不同,价值也不同。从户型、产品等方面来看,该盘属于较纯粹的刚需盘,走的是快销路线。


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卖的是很快,70平居然不抢手了
如今已售、在售的是沁苑及锦苑。前期已选房几轮,均基本售罄。
最新推出的是6、8、13#楼,户型区间为70-125㎡,9月10号已开始选房,目前还有少量余货。价格方面,大户型均价1.2万元/㎡,小户型(70㎡)1.26万-1.28万元/㎡。但均要绑一个车位,其中,人防车位15万,产权车位20万。

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▲沁苑楼栋分布。


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▲锦苑楼栋分布。

如今,可以直接冻结选房,也可以预约冻结等新品。分期冻结10万,一次性付款冻结20万,其中5万是车位款。
95㎡三房是现推占比较高的产品,首套最低门槛38万左右(含人防15万车位),上车门槛不算太高。二套110㎡四房最低门槛约68万左右(含人防15万车位)。
让人意外的是,外界传言很快被抢光的70㎡投资型户型,居然还有房源可选。小襄推测主要原因是小户型要全款,要绑车位,总价超100万。如此高的门槛,投资客还是要犹豫下的。
不过,现场接待小襄的置业顾问傲娇得很:“70㎡户型假如介意绑车位,那请考虑其它盘吧。”而且,还一边介绍一边聊微信。
看得出,该盘的销售情况不差。也印证了那句话,南宁哪凉都凉不到五象。


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限价1.2万,买到就赚5000+?
澜庭湖所处的五象湖东板块,一直是五象房价高地+二手房涨幅高地。
二手房最有代表性的当属 “万华绿”3盘。华润二十四城、万科魅力之城、绿地国际花都,由早期五六千涨到现在的二手房1.7万+。很大的原因是“学区+地铁”的双重加持,特别是三中。
周边新盘,彰泰府叫价1.8万+,部分房源已破2万,一定程度上也是仗着三中和地铁。隔着楞塘湖的华润悦年华,价格相差不大,但项目卖“毛”,品牌更有优势。此外,光明城市,位置更中心,毛坯均价1.1万左右,但学区优势不大。

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▲周边新盘价格参考。

综合来看,片区主力价格1.1万-1.8万元/㎡,有卖精也有卖毛。澜庭府限价1.2万元/㎡,是片区价格较低的,对购房者来说是一个上车的机会。
但假如单纯投资,还是要看点运气,并不是买到就赚5000+。
地铁盘稳了,湖景沾边了,但学区不确定。而且升值空间大与小,除了外在配套,还要看交付后的“产品+服务+品牌”。

◎鉴语:网红有道理,硬伤却不可不察
澜庭府,能成为网红盘是有道理的。
第一,五象新区一直是当下南宁置业的热门区域,自贸区官宣后,关注度更是有增无减。
第二,澜庭府所处的五象湖板块,是五象整体关注度较高的板块,景观、学区、交通等配套都相对完善且高端。
第三,五象湖板块主力房价1.1万-1.8万元/㎡,澜庭府限价1.2万元/㎡,存在较明显的价差,性价比确实不低。
第四,产品面积段70-125㎡,瞄准的是广大的刚需群体和投资客,快销产品+全民营销,走量必定是更快的。
但必须提醒,这个盘是混居小区,联合开发的项目在后期运营也存在不稳定性,同时三中也未必能读,每个地块价值不尽相同。
对首套刚需来说,首套门槛不算高得离谱,性价比较高,按揭若能上车,是不错的选择。对二套刚改而言,门槛很高,且产品舒适度一般,建议多对比。至于不差钱的投资者,确实有显著的价差,按揭能买到,别犹豫。但若必须一次性付款,未必是最佳选择。
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锄禾日当午,签到好辛苦。
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