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南宁是个有意思的城市,已经升级为二线城市,却依旧没有一个拿得出手的别墅区

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发表于 2019-9-14 16:54:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                             


文/你莫愁[快意恩仇女“鉴”客,一支辣笔行天下]
宁是个有意思的城市,已经升级为二线城市,却依旧没有一个拿得出手的别墅区。
南宁别墅多在偏远的城郊,稍好点的地段,依然以高层通吃市场。不过,莫愁发现,今年核心区不少别墅纷纷冒头,尤以五象新区为甚。但这类别墅与传统意义上的别墅不一样,他们都姓“商”。

二线城市了,南宁好别墅太少
南宁,7个区5个县,总面积22112平方千米。然而,找不到一个像样的别墅区。
房地产这个赛道,从来不乏能做优秀作品的开发商,可南宁来了这么多品牌房企,房子为何还是这么“刚”。
根据1月份数据统计,南宁目前主要在售别墅项目约16个,零散分布在南宁各大城区。

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▲南宁别墅分布图。来源:南宁克而瑞
上海有松江别墅区,北京有燕西别墅区,成都有牧马山别墅区……可二线南宁,能想得起来的别墅区,却只有仙葫。
山清水秀、一线环江,仙葫本可以是被温柔以待的“璞玉”,却没能遇到好工匠。
仙葫别墅区内,有江山麓府、碧丽山庄、托斯卡那、龍胤花园、仙葫半岛别墅山庄、海茵别墅、滨江别墅区等别墅。一个个名字听起来,似乎都挺高端的样子,但实际如何?或部分烂尾、或部分空置,早已没了高端别墅区的样子。
好好的一块地,却被生生浪费了。仙葫别墅区,不能代表南宁别墅水平。

▲仙葫别墅区实景图。
南宁能说得上来的好别墅,也就嘉和城比较有代表性。


不是不想做,土地不允许
开发商不想做别墅么?
显然不是。
事实上,如果土地条件允许,别墅自然是一个不错的选择。
可现实是,一直以来,中央三令五申,强调停止别墅类用地的土地供应。这就意味着,别墅的供应,从源头上就已经被掐住了。“禁墅令”之下,谁也不敢轻易越过红线。
这就导致了,南宁的别墅,其实是多年前的土地供应。
所以,近几年里,南宁地段好、低容土地真的不多。以今年的土拍为例,品相较好的高地价地块,容积率都不低,根本无法做出像样的别墅。

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▲南宁高地价地块,容积率都不低。
结果是,好地段,长不出别墅
不过,今年以来,出现一个很有意思的现象,开发商用商业地块来造别墅,而且,越来越多楼盘加入到这个队伍中。
最热的五象新区,在售的中国锦园、蓝光雍锦澜湾,五象湖的紫金城,三岸的龙光天曜,都有别墅,而且,清一色的商业性质。

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▲南宁商业别墅一览。
商铺不好卖、商业公寓竞争激烈,别墅倒是难得的市场空白。
“商”姓别墅为何扎堆五象?
为何商墅会密集涌现?背后的原因,其实是南宁商业供应过剩所致长期以来,南宁土地拍卖的地块,都需要配建体量不小的商业。但无论是写字楼还是商业中心还是商铺,都供应过剩,市场消化能力有限。所以,不少楼盘便转战全新的产品“商墅”。
细看五象新区规划图,不少“商”姓土地待出让、待开发。
例如,在神盘万科金域中央西侧,五象湖北面,就存在一定规模体量的商业地块。

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▲五象核心区板块。
这个板块内,瀚林熙水台靠卖商墅,面市一年内,所推产品售罄;同样,神秘的紫金城也卖商墅,还未正式亮相,扒房后台咨询量就一路飙升。
再如,在五象湖东板块,玉洞大道南面,楞塘水系东,也有大片商服用地。

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▲五象湖东板块规划。
不得不说,通过多个板块比对,五象新区商业地块集中度更高。依托地块优势,改商墅的可能性也更大。
当然,需要指出,商业地块也并不是说改“墅”就能改“墅”的,还得看商业地块容积率是否够低。容积率过高的,也只能往商业公寓靠了。
降低门槛还是依旧傲娇?
其实,对于商业别墅,市场是有争议的。
有人认为,地段、产品最重要,是商,是住,无所谓。可商业性质毕竟和住宅不一样,自住、转手都存在劣势。
所以,面对商墅,该不该降低面积,降低门槛,吸引更多小改、刚改上车,成了很多商墅项目思考的一大问题。
从在售或即将入市商墅项目看,开发商也出现了两极分化。
第一类:我在中心,我最牛。
典型代表就是瀚林熙水台。
2017年上市的瀚林熙水台,商墅面积480-520㎡,价格为750-1100万元/套。将近400万的上车门槛,瞄准的就是富人级别,直接把普通客群拒之门外。不过人家地段牛,硬气。
类似熙水台的楼盘也不在少数,蓝光雍锦澜湾商墅最小面积300㎡,单价5.5万元/㎡(带精装);紫金城商墅部分为4层独栋,并不会卖小。
第二类:面积小一点,降低门槛。
为了吸引更多客群,不少商墅则选择降面积,降门槛。
如中国锦园联排别墅只做了187-301㎡,首付最低约240万元;兴宁区的绿地城十里春风合院160-256㎡,单价仅1.4万元/㎡。
其实,定位上的差异,也变相将客群分开了。不差钱的主,自然流向更核心地段的别墅群,同时,小改需们也能在主城区找到占天占地的商墅。


别墅姓“商”,不可忽视的痛点
核心区、主城区的别墅,还是会令不少人心动,但商墅毕竟姓“商”,几个痛点还是需要注意。
由于商业产品交易成本高、变现能力差等弊端,商业公寓常被吐槽:还不如个银行理财。
但商墅不太一样,很少会有人把别墅当成短期投资品看待。
所以,卖方(个人所得税、增值税、土地增值税等税费)、买房(3%契税)需要承担高交易成本的缺陷,就被弱化了。

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▲商业别墅需要承担的税费。
不过,商墅自住型客户,还是有3个痛点需注意:
①是否通燃气
由于是商业性质,各种管道不是以居住的标准去配置,商墅后期是否能通燃气得询问清楚,开发商是否帮改造。
②水电费以商业标准收取
由于是商业用地性质,水电费也是以商业标准来收,比普通居住水电费高出一到二倍。不过,对于住得起别墅的人来说,其实,水电费并不算多大的问题。
③不可挂靠学区
诚然,不少商墅地段确实好,周边也不乏优质学区,但和买商墅的你没有任何关系。商墅属于商业性质产品,既不能落户,也不划学区。
但换个角度想,买得起商墅的大多数人,这已经不是第一套房,学区的问题,大多都不在考虑的范畴之内。
说在后面南宁的好别墅不多。但商墅的出现,处在城市核心,地段好,配套好,确实打开了市场空白点,也满足到了很多改需人群的需求。
有需求,就会有市场。搞清楚自己的需求,弄明白产品的优劣,明明白白上车,总归不会错。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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