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阳台种草、方太变帅康…南宁精装房货不对板该咋办?|房律师02

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发表于 2019-7-23 11:43:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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阳台种草,抽油烟机方太变帅康,阳光房变阳台……
如今,精装交付各种货不对板,让业主苦不堪言。
精装样板和交付不一致,业主到底该怎么办?我们挑出近期暴露比较集中的问题,让房律师来解答背后隐藏的法律陷阱。


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绿化阳台变种草阳台
近日,南宁精装集中交付,有一个现象却成了“网红”——阳台种草。
令购房者百思不得其解,样板间里或铺砖或刷漆的精装阳台,咋交付就变成黄土配青草了。

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▲某盘交付阳台种草。
但你有没有想过,这类阳台为何要叫“绿化阳台”,它和普通阳台有何不同。
回想一下,当初买房时,置业顾问是否和你说过,你的房子有部分阳台面积是全赠送的,而这类全赠送的阳台就是“绿化阳台”。
既然面积不计容,全赠送,那绿化阳台肯定和普通阳台有区别。
区别在哪?
根据南宁市规划局出台《南宁市建筑工程规划指引》,绿化阳台在满足覆土深度≥0.6米等要求的情况下,不计面积。
简单来说,绿化阳台之所以能全赠送,就是因为它层高和普通阳台不一样,就是因为它得覆土种草交付。
所以,开发商验收时,阳台必须得是覆土种草,这是规定。
可主要矛盾是,很多开发商在销售时,并没有解释清楚这件事,并承诺房屋按样板标准交付。购房者是看着样板间买的房,交付阳台和样板间不一致,必然不满意。
遇到种草阳台,该怎么办?
【房律师说】
这个问题的关键在于,开发商在销售时是否承诺为精装阳台交付!
《商品房销售管理办法》第三十一条规定,房企销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
值得注意的是,很多开发商在购房合同或附件中约定:“出卖人展示的示范单位(样板间)、模型及宣传资料等仅供参考,不作为具体承诺,双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。”
购房者不妨回家翻翻自己的购房合同,对于阳台交付这块是如何约定的。如果约定中就是绿化阳台的建设交付标准,那后期只能业主自行改造。
但如果前期开发商在广告宣传做出过阳台精装交付的承诺,且未将广告宣传资料的适用在购房合同中排除,业主可以此为依据进行维权。
不得不说,现实开发商都会在购房合同中明确排除对广告宣传的适用,也就是说,业主想要以此维权,难度很大。


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你不知道的同档次品牌
仔细看过精装交付标准的购房者一定格外熟悉一句话:或同档次品牌。
在南宁,几乎所有楼盘的精装交付标准必有这一句话。
无论是墙面漆、地板、厨房三件套、卫浴、灯具、甚至开关,都会在品牌名称后加一句“或同档次品牌”。

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▲精装交付标准里一定会有“或同档次品牌”这句话。
可是很多购房者并不太在意这句话,往往看到前面几个代表品牌就结束了。直到房屋交付,才发现,方太或同档次品牌,用的并不是方太;立邦或同档次品牌,也多会采用“同档次品牌”。
其实,这句话饱含深意。
首先,在一个行业里,一般很难认定何为同档次品牌。以抽油烟机为例,在中国品牌网上,10大品牌分别是老板、方太、华帝、帅康,开发商可能都会将这些归为同等品牌,可很多购房者却不这么认为。
近日,中昂国汇业主爆料,购房合同约定的厨房三件套(炉灶、抽油烟机、消毒柜)为老板、方太或同档次品牌,但业主却发现,项目方用的是帅康。

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▲合同对于精装内容的表述。

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▲施工现场使用品牌。
遇到这类情况,业主到底该怎么办呢?
【房律师说】
合同中关于此项的约定,包括其他同等档次品牌,关于是否是同等档次品牌的装饰装修,只能委托专业机构进行鉴定。
在鉴定结果中明确不属于同等档次品牌的装饰装修后,才能进行违约主张。
在交房前,业主如果能与开发商进行交涉,开发商接受业主的要求那是最好的情况。如果交涉不成功,走法律程序,不确定因素很多。


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阳光房只有阳光,没有房
当下,比起追求尺度,购房者大多更看重功能性,同等面积,多一个房的户型,要受欢迎得多。
所以,不少开发商在做产品的时候,在如何多出一个房的问题上绞尽脑汁。
阳光房就是不少开发商多出一个房的产物。
说白了,阳光房就是用一个阳台改造而成的。所以,在建筑要求上有很多限制,比如不能用墙体将其围住,只能用玻璃隔档,改成阳光房。

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▲样板间展示的阳光房,四周都是玻璃围挡。
可问题是,根据规划,开发商验收时,阳光房往往是阳台验收。结果业主不乐意了,阳台并不是一个完整、可使用的房间。
验收后,阳台是开发商改成阳光房,还是业主自行改造,业主可以改造成何种程度,都会产生纠纷。
近日,某楼盘交付,阳光房变阳台,且开发商并不进行阳台后续改造,业主该怎么办?
【房律师说】
销售时,置业顾问往往会口头承诺以阳光房交付。但在法律上,置业顾问对其口头宣传与承诺一般无需承担法律责任。
交付房体为什么形式,往往在合同中有明确约定。
交付的房屋如果跟购房合同约定的交付标准不一致的,可以按合同约定进行处理,如解除合同、赔偿损失;或要求开发商进行整改,并承担逾期交房的违约责任等。
可实际操作中,购房合同中房屋户型,阳光房处为阳台交付,若没有额外说明,开发商并没有义务后期改造。
如果购房者真的很在意这一点,可前期和开发商协商,并留下纸质记录,最好能将条款记录在合同内。不过,购房合同增加附加条款难度很大。


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样板间没有墙,交付时却有墙
在货不对板的案例里,交付的房屋结构和样板不一致是一大症结。
房屋结构不一致,听起来很严重,但其实,很多时候,是一些非承重墙体、落地飘窗没打掉。
这其中矛盾在于,样板间是开发商精心整改过的,而交付的房屋,是开发商严格按照报规户型做的,一个是妆前一个是妆后,一般都会有差距。
要知道,很多开发商在样板展示时,会做一些如封阳台、拆墙、打掉飘窗、打通活动空间等动作,让空间使用感更强,但后期交付,很多时候是需要业主自己做调整的。
例如,近期有扒友爆料,大都公馆交付房屋和样板间不一致,主卧变小。了解得知,主卧变小主因在于,交付时卧室阳台的墙体没打掉,导致主卧空间被压缩。

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▲样板间vs实体交付
业主认为,开发商有义务将墙体打掉,交付一个和样板间结构一致的房屋。可开发商迟迟不表态。对此,业主要求是否合理呢?
【房律师说】
样板间展示时,很多开发商会在设计时做一些封阳台、拆墙、打通等动作,展示其户型可以帮助购房者“偷面积”。
这种情况,如果开发商并没有进行如实的披露,则涉嫌虚假宣传。
但如果开发商在样板间或户型图中有说明,则不能视为开发商存在违约。
在看大都公馆的案例,在样板间里,开发商立着一块展示牌,上面写了:交付标准为含墙体,中间为推拉门,实际以交付为准。

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▲样板间实景图。
同时,再看项目户型图。

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▲大都公馆户型图。
户型图下方展示了户型装修前房屋结构,主卧和主卧阳台间的墙体并没有拆除。

【写在后面】
写这篇稿子,莫愁和律师聊了很多,聊完以后,心情也很复杂。
样板间再美,也不可能和最后交付的成果一致,就算两者存在差距(除非和合同内容约定严重不符),以现有的购房合同机制,购房者可用法律维权的空间并不大。
莫愁我也买过房,曾经还把律师拉倒售楼部,一页一页的研究过购房合同。可是,研究了几个小时,最后甚至连一个字都不能往附加条款里写。
在卖方市场里,购房者终究处于弱势,作为购房者能做的很有限。
好在,如今大牌房企开始重视品牌,重视口碑,也更重视承诺的兑现。前期积极沟通,明细责任,哪些是交付标准,哪些不是,哪些是开发商应尽义务,知道这些能让我们更从容面对交付,面对维权。
买房从来不容易,希望楼市会更健全,希望现售早日到来吧!


               
锄禾日当午,签到好辛苦。
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