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五象湖惊现9字头567亩大盘,五象“低价内购风”为何如此疯狂?

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发表于 2019-7-23 11:41:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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多位扒友近期爆料,五象湖华润二十四城附近出现一个超500亩的大盘,均价仅9字头。
这价格几乎是附近华润、万科二手房的一半,难道是天上掉下来的馅饼?
真相,没那么简单。
这是五象近年来,除了正规销售的楼盘,刮起的一股“单位内购风潮”。
看似买到就血赚的单位内购,犹如复杂的洋葱,这次小剑就一层一层剥给你看。


二十四城旁惊现567亩大盘
“扒哥,五象湖三中附近的恒润臻观能买吗?就在华润二十四城附近。”
前两周,一位热心扒友向小剑发出上述问题。
近几日,又有多位扒友咨询这个名叫“恒润臻观”的楼盘到底能不能入。
恒润臻观是谁?究竟在哪?为什么如此吸引人?是该扒一扒了。
很多人听说过大唐臻观,但恒润臻观估计没几个人知道。小剑网上查了下,几乎没有这个楼盘的信息。小剑起初还以为是个三产房。
进一步打探方知,它在环城高速以南,平南大道以西,处于万科星都荟、龙光玖珑郡等以北,华润二十四城、绿地国际花都以南。

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▲恒润臻观所处位置。
不但位置不差,规模还惊人。
该盘为住宅性质,容积率4.0,由6个地块组成,总规模达到567亩,地块中间还有1所小学和1所中学。

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▲地块构成及面积情况。
项目距离地铁2、3号线交汇处平乐大道站仅1公里左右,紧邻规划中3号线延长线保税区北站,距离华润二十四城及绿地国际花都仅500多米,项目还紧挨着一块公园用地。
如此位置的超500亩大盘,不吸引人是不可能的。


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面积65-205㎡,只卖9字头
更诱人的是产品。
据扒友提供信息及小剑打探了解到,该项目预计毛坯交付,户型跨度极大,可谓大小户型通吃。
既有65、78㎡的两房投资型小户,也有主流的98-143㎡三房四房,还有182-205㎡纯改善大户型。
看样子,是想将刚需、改善和投资需求一起网罗进来。

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▲65㎡两房户型。

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▲143㎡四房户型。

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▲205㎡六房户型。
产品以两梯四户为主,建筑主要为100多米的高层。从效果图来看,内部规划有水景、泳池及部分休闲运动设施。

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▲项目效果示意图。

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▲建筑效果图。
相比产品,最诱人的还是价格。
据悉,采用3种付款方式,如果一个月内付完全款,均价仅9000元/㎡。其他两种付款方式均价分别为9300和9800元/㎡。

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▲付款方式及对应价格。
如此价格,远低于附近的华润、绿地等楼盘,甚至比位置更偏的万科星都荟、龙光玖珑郡、彰泰郡等都便宜1000-3000元/㎡。


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低价背后,有没有“陷阱”?
难道是天上掉下来的“馅饼”?
从目前已知的情报来看,小剑认为,至少存在4点风险。
第一,该地块需要定向安置不少特定人群,可销售物业占比约75%,并非都是可销售物业。

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▲项目规划指标及可销售物业占比。
第二,现阶段的定向内部选房,属于无证销售行为。没有预售证的房子,理论上是不允许销售的,购买存在风险。
第三,即便是属于定向的可选购人群,买房非儿戏,也该考虑楼盘证件、进度、开发商品牌及后期服务管理等情况
小剑了解到,该盘不但没得预售证,这块地在自然资源局上也未发现交易,拿地方就更无从谈起。
也就是说,这6块地即使以后出让了,也还不一定是被谁拿下,连开发商是谁都还八字没一撇。
第四,单价看起来挺低,但基本都要一次性付款或分期付款,且分期时间较短,首付门槛相当高。
也有消息说,该盘可能引入绿城或蓝城进行操盘,但一切未定之前,还是谨慎为好。


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不止它,还有5盘单位内购
进行定向内部认购的楼盘,何止是恒润臻观。
这几年,大热的五象新区已经刮起了一股“单位内购的妖风”。
早在2014年底,就有1200亩大盘建工城掀起定向内部认购,市场上指标房横飞。
可如今,建工城楼栋建的老高了,却还没得预售证,仍未正式开盘。
除了建工城,近一年来,疯狂内部认购的楼盘还有路桥锦绣新城、邕熙华府、邕熙华庭等等。
其中的邕熙2盘,更是占据了五象核心区的优越地段,医科大系统职工内部价仅1万出头。前段时间,掀起了不小的市场波澜。
最近,同样位于五象核心位置的沁园,也搞起来了内部团购。团购7#、9#和10#号楼,团购均价仅12600元/㎡。
由于价格明显低于附近在售楼盘,这些内部认购楼盘都吸引了不少人的目光。
问题是,这样的盘该不该下手?


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看得见的价差,上车就血赚?
这些盘吸引人关注甚至动心,是有原因的。说一千道一万,最核心原因还是明显的价差。
不妨看一张表。

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▲内购价与周边楼盘价差。
如上图,不难发现,这些内购价与周边在售楼盘相比,普遍存在至少两三千元的价差。
按一套100㎡房子计算,总价则少了二三十万元。难怪会让不少人心动。
简单从价差来看,这是一笔上车就血赚的买卖,而且是少数人才能享受到的红利。
这不免让人联想到5年前的“万华绿”3盘,首批价格仅5字头,虽然有明显的价差,但很多人不敢上。最后呢?大胆上车的都赚翻了。
但小剑想说,这次不一样,至少不完全一样。


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低价内购,看起来很美
低价内购,是机会,却也有不小的风险。
这些内购盘与当初“万华绿”不一样。
其一,它们多为本地型房企开发,虽然也有实力强大的国企,但在地产领域的实力和开发经验仍难与全国大品牌相比肩。
其二,购买这类楼盘,看似价格低,但多数都要求全款或分期付款,不允许贷款,部分还要求绑定车位。算下来,首付门槛其实非常高,部分直接上百万。
对于自住来说,不少单位员工一下子是拿不出这么多钱的。对于投资来说,门槛也太高了。
其三,有的楼盘是无证销售,甚至连地都没拿下就开始收钱,风险指数不得不考虑。
当然,是风险的同时,也有机会。
对于那些实力较强的企业,而且证件齐全的楼盘,如此低的价格能拿下,确实是有利可图的。
比如,路桥、沁园等是得了预售证的,相对而言,风险就小很多。
总之,低价内购盘,是看起来挺美,具体能不能入,还要区别对待。
如果你资金实力较强,投资属性大于居住属性,对于那种有证、地段配套好且开发商实力OK的内购盘,可择优下手。
如果你资金有限,却想品牌和服务都好一点,未来保障度高一点,建议谨慎入手。
               
锄禾日当午,签到好辛苦。
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