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南宁将有超40新盘上市,10个超值得期待,或引市场变局

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发表于 2019-7-20 12:01:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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新盘时时有,今日大不同。
被“用药过猛的限价政策”压抑2年多,清一色的非限价盘将于今年下半年集中上市。
不仅如此,有10个新盘还具有“拿地关注度高”、“地段价值高”、“品牌或产品关注指数高”等特点。
这些盘,有望升级南宁房地产品质,也将很大程度上影响楼市局势和南宁房价。


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超40新盘,大闹下半场
2019下半场,新盘势必集中出动,包括6月前拍卖的新地块,也包括拿地好久一直等待时机的老新盘。
原因很简单,如今限价逐步放开,政策似紧还松。下半年,南宁利好诸多,此时不上市更待何时?
据小剑不完全统计,新盘非常之多,总量超40个。

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▲下半年可能上市新盘一览。扒房统计
其中,又以本身就很热的五象和青秀为主,新盘量分别达到11和15个。
此外,江南也有8个新盘。本身就热度偏低的西乡塘和兴宁,新盘则非常少。
值得一提的是,武鸣将有一个重量级新盘出炉,它便是桃李春风小镇。这将是宋卫平在南宁的首个纯血统楼盘。
但总体来讲,五象、青秀还是下半年南宁楼市主阵地,尤其是五象湖、三岸和凤岭北板块,必然是高流量板块。


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3点,让南宁楼市生变
文章开头就说过,这些新盘很可能改变南宁楼市局势,也势必会影响南宁房价走势。
首先,非限价盘集中上市。
今年起,南宁土拍取消了限毛坯价,而下半年将是第一批不限价地块项目集中上市。
比如,同样是在三岸,新城、彰泰、中国铁建等盘都是限价的,而龙光天曜、龙湖等新盘则不限价。
尽管,此不限价是相对的,但开发商自主定价权毕竟更大了。市场的交给了市场——这是好现象。
其次毛坯房将更多。
如你所见,毛改精交付,已经乱成了一锅粥。如今不限毛坯价了,利润可保障,麻烦又少,不少开发商将会“精改毛”。
这些新盘,特别是毛坯新盘的上市,会对老的毛改精楼盘是一种冲击,甚至是打击。

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▲变局正在发生。
第三,局部板块房价显涨。
典型如五象湖、三岸,地价贵过房价的板块。不说别的,单从成本考虑,地价1.4万的新盘房价2万+再自然不过,或将难免带动附近老盘提价。
以上3点,足以让南宁楼市从政策、产品、价格上催生变局。


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有人欢喜有人发愁
有人欢喜,自然就有人悲伤。
悲伤的,有那些毛改精交付的楼盘,也有进退两难的部分高价地王楼盘。
对于部分高价地王,拿地时是很风光的,产品研发时往往会犯了难,销售时若遇调控收紧则更犯难。
尤其是那些地价过万的项目,无论是大热的五象湖,很热的三岸,还是不温不火的柳沙。
这3个板块,上半年拍出了8块地价1.15万-1.48万元/㎡的地块不可谓不高。
它们包括龙光天瀛、建发五象湖项目、新希望五象湖项目、龙湖三岸项目、广源三岸项目、美的三岸项目、玉桶金三岸项目和阳光城柳沙项目。

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▲地价过万的项目分布。
据小剑打探,目前这些项目都处于前期考察、产品研发阶段。
据说,有的企业还比较自信,有的企业内心却很发愁。
这很正常。地价如此高,成本在那摆着,要想保证哪怕10%的利润率,售价都会不低。
但要卖高价,凭什么?
地段?铁学商?景观资源?品牌?超强的产品力?如果拿不出像样的产品来,谁会为之埋单?
要知道,买这类2万+房子的人,都不是刚需,多见过世面,都极为挑剔。
下半年,将是见证产品力的时刻。地王们,到你们发挥的时刻了。


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值得一看的10大新盘
超40个楼盘中,小剑为大家梳理了10大值得期待的纯新盘。
这10大新盘,不是随随便便就能入选的。它们必须满足3个标准:1、拿地关注度高;2、区位地段或配套够硬;3、品牌、产品有亮点,有望升级南宁房地产品质。
具体是哪10个新盘呢?它们上榜的理由又是什么呢?以下为你一一点评。

万科臻山悦
位置:东盟商务区合作路
产品:40亩、1.8的容积率,主推精装大平层产品,总共仅150套房源。
上榜理由:1、商务区的地段,近青山的景观资源;2、自带万科里,不少商家已签约进驻,以比较高端的品牌为主;3、预计售价超3万元/㎡,赶超华润幸福里。

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▲万科臻山悦园林。
小剑点评:此为万科在南宁真正意义的高端盘,精装和园林都比较高级,房价将领衔商务区及南宁市场。不过,据说不少房源已经被内定。

华润置地西园悦府
位置:江南区原西园饭店
产品:总规模190亩,容积率3.97,首期主推115-225㎡产品。
上榜理由:1、南宁国宾馆的历史人文价值;2、原生态园林的保留升级,一线江景资源;3、华润的品牌,略低于幸福里又高于中山府的定位。

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▲西园悦府沙盘。
小剑点评:江南最值得期待,也最有历史价值的楼盘。售楼部及园林示范区已开放许久,去看过,挺不错,但亦有欠缺。问题是该如何定价,政府能批,又能被市场接受?

龙光天瀛
位置:五象湖平乐大道与凤凰路交汇处
产品:162亩,容积率3.0,预计打造高层版高端产品,是精装还是毛坯目前未定。
上榜理由:1、南宁迄今为止地价最高的项目;2、五象湖核心区位,高等级铁学商,四小+十四中双学区,2/3号线双地铁,附近3公里内大型商业体云集;3、龙光在南宁打造的最高端项目。

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▲龙光天瀛所处位置。扒房制图
小剑点评:地价最贵,能不能做出最好的房子?业界大众都很期待。老实讲,看完同属天系的龙光天曜,并没有惊艳,天瀛会怎样呢?

建发五象湖项目
位置:靠近龙光天瀛(参见上图)
产品:152.5亩,容积率仅2.72,建筑高度在80米以内,注定是建发在南宁的代表作。
上榜理由:1、地价1.4万+,仅次于龙光天瀛;2、地段、配套同龙光天瀛;3、将是建发在南宁的品牌代表作。
小剑点评:看过建发玺院,在沙井能做成那样,挺难得。在全国,建发确实做出了很多业界认可的高端盘,产品力优秀。相比邻居新希望,个人认为,建发更值得期待。

龙湖三岸项目
位置:三岸板块邕江边
产品:41亩,容积率仅1.8,建筑限高后排45米,沿江第一排限高24米,预计为别墅+洋房的产品规划。

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▲龙湖地块位置示意。
上榜理由:1、三岸地价最高的项目;2、三岸众地块中,它指标最优(龙光天曜临江,但商业性质产品多);3、高端龙湖在南宁的真正高端盘,有望碾压现有南宁别墅盘。
小剑点评:叁仟悦代表不了龙湖,此项目或许可以看到龙湖的真功力。如果三岸众多高价地块中评选一个最值得期待的,必是龙湖。

阳光城柳沙项目
位置:柳沙路南面
产品:55亩,容积率3.5,建筑限高80米,预计为20多层的高层产品。

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▲阳光城地块位置示意。
上榜理由:1、柳沙最贵的地;2、配套成熟,区域宜居指数较高;3、可能是阳光城在南宁最好的项目。
小剑点评:地块在柳沙的位置不算优质,不及华发国宾壹号,更不及保利君悦湾,本身限制条件也不少。对阳光城,是个不小的挑战。

荣和东站城市广场
位置:凤岭北东站附近
产品:总占地174亩,总建面60万㎡,凤岭北新盘中少有的大地块,产品涵盖住宅、公寓、大型mall、主题商业街、星级酒店等。其中,包含42㎡LOFT、105-125㎡精装三至四房。

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▲荣和东站城市广场位置。
上榜理由:1、凤岭北难得的大地块;2、荣和的升级转型之作;3、南宁首个TOD大盘,集结地铁高铁双铁交通优势。
小剑点评:TOD模式指以公共交通为导向的综合发展模式,这在大城市早已不新鲜,但在南宁还是挺新鲜的,就看荣和怎么玩。

世茂金科博翠江山
位置:龙岗东江湾路
产品:总规模116亩,具有一线江景和低容积率的优势,打造高端“博翠系”产品。

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▲福州世茂云上鼓岭。
上榜理由:1、地价达7000元/㎡左右,龙岗地价领军者;2、具有邕江、灵龟山双重景观优势;3、品质型房企世茂与金科合作开发。
小剑点评:龙岗西很热闹,也该轮到龙岗东了。世茂、金科合力,再造博翠系,有望提升龙岗居住品质。

盛邦滨江府
位置:蟠龙片区澜湾九里旁
产品:73亩,容积率仅2.5,建筑高度仅60米,预计打造为滨江高端产品。

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▲盛邦滨江府围挡广告。
上榜理由:1、蟠龙片区,五象核心地段,未来配套档次高;2、直面邕江及滨江公园,对望青秀山,景观资源十分难得;3、本土企业盛邦的标杆之作。
小剑点评:蟠龙滨江板块是难得的宜居高地,可惜早期很多项目做的太差。盛邦虽为本土中型企业,但产品力尤其是户型设计较出众,有望打造成蟠龙滨江优质社区。

南宁桃李春风小镇
位置:南宁市武鸣区
产品:预计为小面积别墅产品,类杭州桃李春风。

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▲发布会现场图。
上榜理由:1、宋卫平与桃李春风,均是地产界的金字招牌;2、蓝城首入南宁之作;3、相比蟠龙板块,绿城代建的春江明月,此桃李春风血统更纯粹。
小剑点评:桃李春风的加入,会让武鸣更热闹吗?不管热不热,南宁小镇类项目的竞争一定是更激烈了。

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文|七小剑  编|八阿哥
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