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房贷利率上浮,房价1.3万+,外收灭不了,毛改精交付一地鸡毛|南宁2019下半场8个预测

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发表于 2019-7-4 10:50:21 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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向前看,比回顾过去更有意义。
送走闹腾的上半年,迎来更闹腾的下半年。
2019下半场,南宁楼市怎么走?房价是涨是跌?调控是松是紧?购房者该何去何从?
喜好预测的七小剑,再次试着揣测一二,供你置业参考。


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房贷利率铁定上浮
如今这个局面,想要基准利率乃是奢望。
你或许会问,房贷利率不是已经上浮很高了吗?还要上浮?
没错,是挺高了,但还不够高。
目前,首套毛坯普遍上浮20%左右,二套普遍浮30%左右,精装部分则浮40%左右。
其实,2018年以来,房贷利率已经调了好几回了。大概有个规律,年底呢,银行额度紧张,房贷利率多半会上调。

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▲南宁房贷利率上浮走势。
6月底开始,部分银行已经上调了。这是一个信号。
从最近央行、银监会的表态,以及目前的宏观形势来看,下半年房贷利率下调无望,更无降息可能。
利率上调将是下半年主基调,尤其是到了年底,可能再创上浮比例的新高。


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严查外收?你想多了
外收,该查。但是,不能查,不敢查。
6月25日,南宁四部门联合召开约谈会,约谈了全市120家房企。会上还透露,6月份起,严查楼盘外收行为。

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▲6月25日,约谈会现场。来源:早国早报
言外之意,要严查外收了?疯狂的外收将不复存在了?
不可能的。
探求外收形成的原因,以及严查的后果后,你该懂得一个道理:外收不能严查,也不敢严查。
所以,不要寄希望于把以前交的外收款都退回来。而且,下半年的南宁楼市依然还会有外收。
根源不解决,外收难根治。坚信会严查外收的人,只能说你太天真了。


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精装交付,一地鸡毛
6月下旬开始,至2019年底,是南宁毛改精的集中交付期。
不用想,购房者很担心,开发商也很担心。拉横幅的,闹维权的,不会少。
若用一个词,来形容下半年的毛改精交付,小剑觉得“一地鸡毛”比较恰当。
什么意思呢?乱七八糟,很难收场。
不但购房者很伤,开发商也很伤。尤其是一些原本卖得很好、口碑很好的大牌房企,很可能遭遇滑铁卢。
拉横幅,不再是什么新鲜的事。慢慢的,人们就见怪不怪了。
但必须说明,部分楼盘的维权存在故意房闹行为。闹大了,可能招致反维权。
还要提醒,哪怕是我们自己装修,也会有各种问题,揪住小问题闹大动静对自己也没啥好处。
当然了,如果楼盘真的太垃圾,开发商真的态度太恶劣,那小剑双手支持你维权。


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政策似紧还松,限购无望
大的调控层面,也大紧不了。
根据国家统计局的数据,上半年的南宁房价涨幅属于偏高的一类,还被住建部点名警告过。
与此同时,拍出了许多楼面地价过万的高价地块。
基于此,许多人认为,下半年调控将会明显收紧,甚至有可能重启限购令。
小剑以为,似紧还松,将是下半年南宁楼市调控的主基调。
南宁楼市本身并没有特别火(个别板块火一些),从客观情况和ZF意愿来看,都不大可能明显收紧调控,重启限购更是不可能的。


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房价小涨,均价破1.3万
下半年的房价,大概率是机构性上涨,带动整体均价上扬。
2018年底,南宁住宅均价约1.1万元/㎡。如今,约1.2万元/㎡。至2019年底,小剑认为会超过1.3万元/㎡。

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▲近14年南宁房价走势。制图:扒房
原因有二。首先,改善型楼盘会集中上市,诸如那些楼面价破万的地王,会贱卖吗?不会。
另外,如前所述,调控是不会太严厉的,同时韭菜也是割不完的。
当然,不同板块、不同楼盘之间的价格分化会比较明显。一些板块明显上涨的同时,也有不少板块房价将原地踏步。


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板块价值重新排位
地段地段还是地段——这是李嘉诚说的。放在现在的楼市,依然受用。
问题是,很多购房者不知道南宁各个板块真正的价值。
南宁有7城区(含武鸣),有数十个小板块。每个小板块,其实定位不同,价值不同,未来的潜力也不同。

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▲南宁主要板块最新房价。制图:扒房
下半年,会有很多大事发生,尤其是五象,至少2件大事会降临。各板块的价值,一定会重新排座次。
曾经的老大,或将不再是老大。曾经的阿三,已经默默上位。具体各板块价值排序如何?线上不好说,后续举行的扒房线下讲堂中,为你详解。


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毛坯房阵营扩大
说实话,南宁楼市提前进入了“精装时代”,是有点操之过急了。
老话说,饭要一口一口吃,路要一步一步走。由于过早全装修,南宁楼市已经出现了消化不良的症状。
幸好,土拍不再限毛坯价了,相当于给不良症状打了针,下半年有望好转一些。
上半年新拍的非限价地块,将于下半年陆续上市。如龙光天曜、江南院子等楼盘已确定为毛坯销售,毛坯房有望明显增多。

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▲目前在售及待售的毛坯房。制图:扒房
对于讨厌精装房的购房者来说,选择余地也将加大,是好事。


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地王要亏大?新地王会来解套
当三岸、五象湖拍出超面包价的地价时,很多人又开始担心起地王盘来。

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▲6月19日,三岸地块拍卖现场。
“是不是疯了”、“这下XX要亏大了吧”、“周边房价才1.3万,地价却1.4万,下半年怎么卖”……
初听起来是这个理儿。
但是,纵向回顾南宁历年的地王,横向看全国其他大城市,地王要么以时间换空间,要么就有新地王来解套。
下半年,对于地王盘虽然很难,但总会有人为它们解套。

8条真诚的买房建议
①限价放开甚至精装分级放开的迹象,已经非常明显,请珍惜拍地时限了毛坯价,开盘时还不外收的楼盘。
②部分板块已经出现显著的一二手价格倒挂现象,部分二手小区是有价无市,别去做接盘侠,别去抢高价二手房了。
③买定离手,别整天揪着鸡毛蒜皮的小事忧心忡忡,闹来闹去。自己心情不好,还影响小区二手房的流通性。
④房子没有十全十美的,自己装修也会有各种问题,何况开发商的批量装修。许多都是小问题,别整天一惊一乍的,别动不动就走上街头维权。
⑤想等利率下降再买?只会越等越高。当利率真的下降了,房价可能已经涨得更高了。
⑥刚需买房,宜早不宜晚。需求到了,资金有了,不用太纠结,大胆上车。早买早享受。你是自住的,没有2套以上房产,未来涨跌与你关系不大。
⑦像2018年底一样,内外部因素作用下,今年底仍是一个相对价格低点。但是,很多人不一定能把握住。
⑧如果杠杆已经很高了,还是悠着点,须知量力而行。特别是一些热点板块,需要一次性或精装全款的,还是别去凑热闹了。
除了以上,关于下半年走势的预判、买房建议以及热点新盘等更详细内容,请锁定扒房与FM930《大楼市》节目。本周日下午2:30-3:30,扒哥与晨姐等你,记得准时收听哟。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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