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6月南宁一大波精装交房,你真的准备好了么?

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发表于 2019-6-4 17:35:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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前几日,龙岗某售楼部爆发大规模的维权行动。从曝光图片看,现场水电走线堪比盘丝洞,房屋质量堪忧。
然而,6月交房大考马上就要来了,即将收房的你,准备好了么?
虽然你家质量好与坏,我们无从决定,但至少我们能教你,如何收好房。
在收房的时候,我们要注意哪些事项?我们要对开发商的哪些行为说不?砖一验房师教你应对交房“潜规则”。

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▲ 龙岗某盘如盘丝洞般的水电走线。

-1-
约定俗成?先签字,再验房
说到交房,正确的流程应该是“先验房,再签字交钱”。
然而,在南宁楼市有个不成文的“风俗”,先签字交钱,再验房。
这样操作,开发商打的什么算盘:
1、签字后,有事找物业
看似简单的收房签字,其实关系重大。业主签字办理交付手续后,验房出现的问题就不再是开发商的法定责任了,因为一旦签字交钱了,就意味着跟开发商之间的合同关系已经履行完毕,后续将交物业公司进行统一管理,验房出了问题开发商不管了,找物业去。
2、不能入住,与开发商无关
值得注意的是,先签字,如果验房发现质量问题,从而导致业主不能按时入住,开发商不但不违约,业主还必须承担整改期间的物业管理费。
“先签字,再验房”对业主百害无一利。然而,目前南宁很多小区,普遍都是先签字交钱,再验房。

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▲ 南宁某楼盘的收房流程

-2-
政策规定,先验房再签字
无疑,“先签字交钱,再验房”对购房者来说,权益受损,那么问题来了,南宁开发商这类行为合规么?
先来看下一线城市是怎么做的。
早在2008年1月1日,北京市就出台了《北京市预售商品住宅交付若干规定》,要求预售的商品住宅在办理交接前,开发商要组织购房人查验房屋,并且不能以购房人先缴纳相关税费和签订物业管理文件为前提条件。
《规定》出台后,北京商品住宅交付行为处于阳光之中,长期压在购房者心中“放心入住”难的问题终于得以解决。
反观南宁,又如何?
小尤女查阅了相关资料,很可惜,并没有对收房流程作出明确规定。
但同时小尤女也发现一个奇怪的现象:
2014年广西住房城乡建设厅、工商局已转发住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》(建房【2014】53号)的通知给各市相关部门,要求执行新版《商品房买卖合同示范文本》。
其中,新版《商品房买卖合同示范文本》的第十一条规定,办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件
也就是说新版商品房买卖合同规定,先验房,再签字交钱。这才是正规做法。
然而,这款利好的新版合同并未执行。
小尤女发现,目前南宁市许多开发商还在使用2012年版的商品房买卖合同,并未换成2014版。更令人吃惊的是,2008年合同版本也是两个月前才刚刚停止使用。
新版未启,旧版未废,购房者权益仍无保障。显然,制度缺乏刚性、强制力、再好的政策最终也只不过是“看上去很美”而已。

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▲新版商品房买卖合同实施通知

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▲商品房买卖合同示范文本
无制度保障,面对“先收后验”,我们到底应该怎么办?
验房师建议,遇到此类情况,业主可明确拒绝收房。
如果遇到开发商非要先签字再验房的情况,业主则可采取变通方法。比如,在收房资料里注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,表明你在签署文件时并没有对房屋进行认可,从而方便今后如发生房屋问题可以得到更有效的解决。

-3-
验房5坑,不得不避
解决了霸王收房的问题,你以为就完事了?收房要避的坑还不少。
1、开发商不允许验房师入场
首先,你得明确,验房是业主的权利,开发商并没有权利阻止。如果真碰到开发商阻挠的情况,业主可有理有据与之协商,从而更好的保障自身权益。
2、业主失联没有及时收房
开发商约定的交房时限一般在接到书面或电话通知7日内,如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买受人应从规定时限的最后期限之日起承担所有购房风险责任。
砖一验房师建议,购房者在购房时须写清楚邮寄地址和联系方式,免得开发商联系不上你。
在收房时如不能如期到场,可书面形式委托亲友进行,也可及时与开发商联系,另行约定时间,最好能书面形式确认。
3、开发商交房时证书不全
《建筑法》和《建筑质量工程管理条例》明确规定:建设工程竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
因此开发商在交房时应出示《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》(简称“三书一证一表”)。

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▲ 《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定竣工验收备案应提交的文件
值得一提的是,“三书一证一表”的重要程度不太一样。《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》(即“两书一表”),是业主收房时候开发商必须提供的。
其中,《竣工验收备案表》和传统的《竣工验收报告》不同,前者约束力要远强于后者。
此外,《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》如果开发商暂时无法提供,业主可以在收房相关文件中写明“未见××相关文件”等字样作为证据,并妥善保留好相关文件副本。

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▲ 住宅使用说明书、质量保证书
4、钥匙不能乱领,字不可乱签
一般到了领钥匙阶段,工作人员会让你签《房屋交接确认书》,但并不会提醒它到底有多重要。但在“交接书”上签字,就代表你认为房子没问题了。
一旦签字,验房验出来的问题,开发商不给你整改,你只能吃哑巴亏。
所以,《房屋交接确认书》不能随便乱签,一定要等到验完房,整改完毕了之后再签字。
此外,小尤女震惊的发现,某些楼盘的合同居然还出现这样的霸王条款:买受人在出卖人提供的《房屋交接确认书》上签字接收房屋或者领取钥匙,即视为房屋已经验收和交接。
是的,你没看错,连领取钥匙,都被视为房屋已经验收和已交接,这可真是一个大坑啊。
对此,砖一验房师支招:收房前,把合同仔细研究一番,做到了然于心。

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▲南宁某楼盘合同霸王条款
5、开发商迟迟不整改怎么办?
当业主在验房时发现房屋存在一定的质量问题,如墙面或地砖破裂、漏水,或房屋结构性问题时,部分不负责的开发商将此视为“小问题”,到最后敷衍了事。
砖一验房师支招:当业主发现房屋存在质量问题时,不管开发商陪同人员如何信誓旦旦,业主都应站在维护自身合法权益上坚持到底。
房屋质量问题,无论大小,都要在相关文件或表格中记录下来。
最好能找专业、正规的第三方验房公司给予提供中立、客观的验房服务并出具验房报告,把报告复印件交予开发商整改,跟开发商签订整改协议。


-4-
呼吁相关政策尽快出台
高价买房,结果质量堪忧,南宁购房者有苦难述。
对于处于弱势的购房者,急需政策保护。对此,有关部门应该加大监督力度,严格执行已经出台的新版商品房买卖合同范本条款。
此外,像一线城市学习成功经验,针对“交房规范”出台一份法规性文件,规定承诺交付原则,为交房时出现纠纷树立一道“防火墙”。
这样,既为开发商提供“红线”原则,明明白白知道失信面临的后果,也为业主提供合法有据可依的“收房”参照。
毕竟,个体不应该一直是弱势群体。
最后,有关验房、监理的任何问题均可加砖一小彦(19163617189)的微信咨询。   
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文|小尤女  编|你莫愁
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锄禾日当午,签到好辛苦。
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