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凤岭北杀出卖小户型的新盘,最高赠送28㎡,这趟末班车要上吗?

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发表于 2019-5-12 22:40:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                               

地段好、学区优,是凤岭北吸引改善者入场的主因。可随着区域成熟,房价直逼2万,加之户型偏大,也让部分想入场凤岭北的购房者,心有余而力不足。

就在此时,一个主打中小户型的新盘冒头了,自然勾起了众多扒友的兴致,求扒的呼声甚高。

这个新盘究竟如何?是否是搭乘凤岭北末班车的良机?十三妹为你一探究竟。


-1-
凤岭北冒出“另类”新盘

4月初,凤岭北冒出一个新盘。该盘名叫“华府”,其实已列入荣和公园大道的一部分,作为二期新品。目前,项目105-125㎡样板间已经开放。

相比近两年动辄140㎡起步的大户产品,荣和公园大道华府105-125㎡产品,可谓是“另类”。

从某种程度说,也算是久旱甘霖,对于想入场凤岭北却没机会的刚改,闻讯后纷纷求扒。


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▲扒友求扒截图。

事实上,荣和公园大道二期华府与荣和公园大道并非直接相连,而是隔着江川悦城和保利童心缘两个小区,与荣和公园大道直线距离约有300米。


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▲华府与大道距离。


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▲华府所在位置实景。

华府有啥不一样?这么多人咨询,看来,十三妹决定实地去探一探。


-2-
竟是南宁首个装配式项目

还真不太一样。

说起荣和公园大道华府地块,算是近年青秀区出让的为数不多的住宅地块。项目位于凤岭北云景路北路、枫林路东侧,占地约50亩,规模适中。


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▲地块位置。

实际上,该地块是荣和集团于2017年最后一场土拍时拿下的。单价1020万元/亩,总价5.1亿元,平均楼面地价6955元/㎡。

值得注意的是,这是南宁首个须以装配式建筑形式建设的用地

根据地块规划设计要求,该地块所建项目须采用装配式建筑和BIM技术建设,在设计、施工和运维阶段使用BIM技术,装配率不低于30%。竞得人须在成交当场与市城乡建委签订项目装配式建筑履约监管协议书。


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▲出让条件。

装配式建筑和BIM技术,作为新型建筑技术,在国内还处在初步发展阶段。据了解,装配式建筑生产造价成本,普遍要比传统方式高很多


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▲装配式建筑和传统方式的造价对比。

同时,由于预制件材料的特殊性,导致对设计人员和现场安装技术人员有很高要求,人工成本也比传统建筑方式高出许多。不论是技术力量,还是投入资金,都面临着不小的挑战。

也难怪,荣和拿地1年多了才正式亮相。


-3-
盯上刚改,指标匹配吗?

很显然,这个盘面向的不是纯改善客群,而是打出了差异化,盯上的是“想入凤岭北、资金又不够”的刚改客群。

问题是,刚改看得上它吗?它值得刚改下手吗?

这还得从产品说起。

先看技术指标。荣和公园大道华府总占地50亩,规划5栋22层-33层的住宅及8000㎡街区商业。

从规划局公示的总平图来看,荣和公园大道华府综合容积率2.2,整个小区规划住户548户,规划机动车位808个,车户比约1:1.5

从几个指标来看,华府在技术指标上,甚至硬过大哥荣和公园大道。


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▲关键指标对比。

对比下来,这个50亩小盘似乎更有看点,点式独栋的布局,中心园林得以最大化保留,居住舒适度不低。


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▲项目效果图。

当然了,由于只有50亩,小区内自身配套,自然是比100亩以上大盘弱一些的。


-4-
就俩户型,最高赠送28㎡

户型,更是不走寻常路。

与荣和公园大道的产品规划不同,荣和公园大道华府548户清一色规划为105、125㎡四房户型,仅2种户型。意图很明显,目标客户直接对准想在凤岭北上车的刚改。


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▲105㎡户型。


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▲125㎡户型。

更值得一提的是,荣和公园大道华府的赠送面积。

除了常规赠送的绿化阳台外,两个户型均额外赠送了1间房的面积。据置业顾问介绍,最高赠送28㎡,相当于一间房的面积。


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▲荣和公园大道华府赠送阳台改的房间样板。

老实说,这样的赠送率,在当前市场上颇有竞争力。

与荣和公园大道一样,华府同样是精装交付。除了延续荣和公园大道配电视背景墙、墙纸、空调外,华府对局部建材进行了升级。如房间全实木地板、客厅瓷砖、橱柜面板、橱柜等都进行了升级。


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▲荣和公园大道华府电视背景墙交标样板


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▲荣和公园大道华府客厅瓷砖交标样板


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▲荣和公园大道华府橱柜交标样板(哑光面料)

整体来讲,荣和公园大道华府在舒适度上较荣和公园大道更胜一筹,交付标准也更有诚意,整个小区小而精,舒适度不低。


-5-
卖多少钱,你会上车?

经过10多年的开发,凤岭北日益成熟,片区可供开发的地块已经越来越少。

2016年开始,凤岭北住宅用地供应就像挤牙膏一样。

2016年5月18日,云景山语城项目那块不到40亩的地,吸引12家房企争抢,经过163轮角逐,被中铁摘获。成交单价1670万元/亩,总价约6.66亿元,楼面地价7157元/㎡,溢价率116.32%。

2017年12月29日,荣和拿下的云景路北路50亩地块(即现在的华府)楼面地价为6955元/㎡。

2018年,惨烈依旧。凤岭北仅1幅带城镇住宅用地的土地出让,并到了南宁东站附近。

供地少、门槛高……凤岭北不断释放出信号就是:面粉告急。

摊开凤岭北地图,总规划用地面积约21.67平方公里的凤岭北开发量已超8成。


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▲凤岭北用地规划图。


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▲凤岭北用地现状图(黄色为居住用地,开发量已超8成)。

剩余未开发的土地,住宅用地也在骤降。不得不承认,凤岭北房地产开发已经进入“末”时代。

随着供应量锐减,配套不断成熟,加之整体价格上涨,凤岭北部分楼盘的价格已经悄然迈上2万+。


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▲凤岭北部分楼盘售价。

除了核心区外,凤岭北边缘地带也已经是1.3万元/㎡起步。


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▲凤岭北楼盘价格区间图。

据置业顾问介绍,荣和公园大道华府预计下周取得预售证,预计5月18日开盘,项目货量不多,并未进行大规模推广,目前积累的客户多为近水楼台的荣和老业主。

那么,荣和公园大道华府首开会卖多少钱?是否会破2万?什么价格,你会上车?

留言区,让我们听见你的声音。


◆◆◆
文|十三妹  编|七小剑
本文版权为扒房所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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