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同是5字头,该上哪路车?总算把武鸣和吴圩说透了

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发表于 2019-4-29 08:40:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

均价1.2万元/㎡的南宁,五六千的房子是否已经灭绝了?
其实,不然。距离主城区较远的武鸣与吴圩(空港),尚存在大量五六千的房子。
问题是,关于武鸣与空港,除了一片唱多,很少有第三方的客观分析。
价格相近,一南一北,谁的前景更好?谁的潜力更大?想买低价房,该上哪路车?
七小剑这篇文章努力把两个板块讲透,希望可以帮到你。

-1-
5字头房,武鸣空港是唯二
2010年那会儿,南宁均价才5字头,现在5字头房却几近绝迹。
据克而瑞广西片区发布的数据,2019年3月,南宁市商品住宅成交均价为11731元/㎡,环比上涨0.41%。

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▲南宁房价走势。
不管你接受不接受,南宁均价早已破万,这是铁的事实。如今,万元以下盘大都处于相对偏远的地带,比如相思湖、沙井、三塘、仙葫等近郊地段。
举目全市,存在5字头房的板块,有且只有武鸣与空港了。

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▲东盟经开区绿地东盟国际城毛坯5字头。

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▲空港盛天领秀府毛坯5字头。
如果还要加上一个“板块”,那就是三产房。不过,这类房子风险系数太高,不确定因素多,劝你务必谨慎。
结语:尽管都有5字头房,但总体上武鸣房价还是略贵于空港,不少已经六七千了。

-2-
未来的三环外,潜力都是有的
“那鸟不拉屎的地方,傻子才去买。”
谈及武鸣和空港,也许有人会投来不屑的目光。
但在扒房和鉴盘的后台,咨询两个板块的扒友不在少数。另外,绿地东盟国际城等楼盘销量其实很可观,证明还是有人愿意埋单。

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▲武鸣和空港关注度不低。
老实说,这两个板块距离市中心确实比较远,从南宁环线走势来看,两者都属于三环之外,尤其武鸣更远一些。
但是,不要忘了,万事万物都处于不断变化中。15年前,金湖广场很偏僻;10年前,商务区也很偏僻;5年前,五象湖更偏僻。
在小剑看来,武鸣、空港与南宁主城区的关系,很像通州与北京主城区的关系。北京不断变大,周边村镇迟早变为城区,价值也就不可同日而语了。

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▲武鸣、空港与南宁主城区。

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▲通州与北京主城区。
说一个道理。城市要发展,就会往外扩,要外扩,武鸣也好,空港也罢,就都一定有发展潜力。
结语:只要南宁坚持要做大城市,就必须往外扩。如此,武鸣和空港就都有发展潜力,升值是早一天晚一天的事。

-3-
论时空距离,空港更亲近
不吹不黑,论与南宁主城区的时空距离,无疑是空港更有优势的。
武鸣距南宁市中心直线距离约40公里,距南宁市区约30公里;空港距南宁市中心直线距离约25公里,距南宁市区约20公里。
相比而言,空港距离南宁市区要比武鸣近10公里左右。
10公里不是一个小数字了。10公里是五象南千亩大盘建工城到南宁大桥的距离,是仙葫到万象城的距离。10公里,市区开车要20分钟。
今年2月初,南宁发布了《南宁市总体城市设计(草案)》,根据该草案,南宁主城区将形成“一核四副”(一核为南宁都心,四副为朝阳、龙岗、四塘和沙井)。
而空港紧挨着南宁主城区,待中间的屏障打通,机场新高速、地铁机场线开通,空港有望快速融入南宁主城区。

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▲空港靠近主城。
从历史发展来看,武鸣是2016年5月27日才正式由武鸣县改为武鸣区,划入南宁市还不到3年。
空港则早已有之,至少10几年前,就有这个概念了。
很多人说,谁距离市中心近,谁就更有价值。如果是这样,似乎空港更有价值一些。
结语:空港相当于三环外四环内,武鸣相当于四环边缘。距离上,空港更亲近一些。

-4-
读规划,各有千秋
距离只是表面,并非价值判断的绝对依据,终究还要看规划定位与执行落实情况。
打个不算恰当的比喻,距离北上广深的省份和城市多了去了,结果呢,也有歪瓜裂枣,也有不争气的。
小剑以为,规划就像目标,目标定的如何,在某种程度上决定了日后的样子。
今年3月1日,南宁市规划管理局发布《关于南宁市市域三大空间统筹战略规划报送审批前公示的公告》。

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▲公告截图。
公告显示,为了构建南宁大都市区,除原有主城外,未来将重点发展3个新城——武鸣、空港与六景,以此强化市域层面的辐射影响力。

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▲南宁大都市区示意图。
以此来看,武鸣与空港似乎是同一级别的。但细看,两者本身的规划,其实差异不小。

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▲空港总体规划。
根据南宁规划局2018年2月发布的《南宁经济技术开发区管理委员会关于吴圩镇相关控制性详细规划草案报送审批前的公示公告》,吴圩将打造成为空港未来城,分北区和南区,打造“三个居住组团+一个文化组团+新都市文化中心”,总规划人口超过50万人。

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▲空港总体鸟瞰图。

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▲北片区规划。

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▲空港效果图。
看起来,空港的规划不简单,愿望也是很美好的。
再看武鸣。
武鸣于2016年5月撤县改区,成为南宁第七个城区,本身人口超70万,经济指标处于原六县中前列。
武鸣区内还有一个独立的东盟经开区(全称广西-东盟经济技术开发区),属于国家级经开区,至2030年规划人口48万人。
根据规划,东盟经开区包含综合产业园区、南宁教育园区、文化旅游休闲区和现代农业示范区四个功能区。

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▲东盟经开区规划图。

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▲南宁教育园区总体规划。
整体来看,武鸣区除原有武鸣县的部分外,还有独立的较高级别的东盟经开区,10年后总人口规模将超过100万人。
从交通来看,根据年初的南宁总体规划说明,以及2018年南宁地铁规划线路,机场线及武鸣线仍在计划内,未来均有望实现。

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▲武鸣、空港与地铁线网关系。(来源:南宁地产圈)
在交通战略方面,两者主要差异在于,除了都会通过地铁拉进与主城区的距离外,空港凸显的是航空,武鸣则是高铁(南宁高铁北站)。
结语:规划都很优秀,算是各有千秋吧。如果非要分个高低,未来的武鸣或将在南宁市承担更重要的角色,尤其是产业和教育板块,毕竟东盟经开区和大学教育园区在那。

-5-
看现实,武鸣执行力更强
规划是理想,执行是现实。再好的理想,没有执行力,也只能是空想。
其实,关于空港新城的规划,早已有之,汇东星城、南宁奥园等经开区老盘在售时就已经炒作一番。
可以说,10几年前的空港就有了规划,可推进较慢,规划也一直调整,至2018年又出了新的比较完整的规划。
前两周,小剑去空港逛了一圈,路况、环境均没有太明显改变。早期的楼盘,如延期老怪——八桂凤凰城等还是尴尬的矗立在那里。

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▲空港主路之一的光明路。
目前给小剑的感觉,空港仍是一个大乡镇。10几年了,南宁很多地方都已大变脸,空港还停留在曾经吴圩镇的样子。
另外,进驻空港的高级别企业有多少?带来了多少经济产值?给南宁经济贡献了多少?增加了多少人口?
都非常有限。
空港的未来怎么样,小剑不敢妄下定论,但推进力度确实较慢一些。据小剑了解,全国大把城市在搞空港新城,但真正搞成的多是一线和少数强二线城市。
再看武鸣。与吴圩镇相比,武鸣毕竟是县城,所以论经济底子、人口、资源配套等方面,武鸣显然更强一些。

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▲2016年全广西各县区经济TOP10。
如今,撤县改区,加上有级别和定位更高的东盟经开区,南宁市级对武鸣的政策、资金、资源投入明显加大。
以东盟经开区为例。
它是继南宁高新区和南宁经开区后又一个国家级经济技术开发区,但挂上了“东盟”的名头,具有后发和政策优势。至2018年底,入园企业达到700多家,其中工业企业300余家。
其中的南宁教育园区已有广西医科大学、广西师范学院、广西财经学院等15余所院校签约进驻,部分学校已经开学招生。计划到2030年全部建成,容纳20多所高校,总人口33万-37万,,其中学生16万-20万,成为南宁真正意义上的“大学城”。
此外,南宁北站(高铁站)确定择址武鸣,被给出了时间表,2022年通车,时速达350公里/小时。
结论:规划再好,终究看执行力。这方面,武鸣无疑要强一些。武鸣是南宁市级在推动,空港则是南宁经开区在推动,有差距也就不足为奇了。

-6-
势能与楼盘,都有不少差距
规划毕竟是规划,终究要回归现实,现实中的势能和楼市又是如何呢?
不知各位是何感觉,小剑逛完的感觉是,都在升级,但武鸣的升级力度明显更大。
从交通、街道面貌、建筑形象、学校、医院、商场等多方面指标来看,空港目前还是吴圩镇的升级版,空港新城仍是一纸规划。
武鸣本身就是县,纳入南宁城区后,有了东盟经开区后,目前已经有了很大改观。

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▲武鸣实景。
再看进驻的企业与楼盘,也有着不小的差别。
空港已进驻企业包括盛天、云星、雅力富、绿港、振业、精通、显达等企业,以本土企业为主,尚无全国20强房企。

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▲云星钱隆御园效果图。
楼盘规模来看,多是百十来亩的楼盘,且未形成规模化成片发展。

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▲武鸣与空港楼市对比。
武鸣则不太一样。抛开原武鸣县城企业不说,还有绿地、招商、君华、阳光100、江宇、宏桂等企业进驻,绿地是全国10强,招商是全国20强,整体实力上强于空港。

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▲招商十里云裳效果图。
楼盘规模方面,更是碾压式。招商十里云裳223亩,阳光100九个半岛1692亩,君华小镇2000亩,江宇梦想小镇4000亩,最大的绿地东盟国际城远期规划更是达8000亩。
结论:现有情况来看,无论是基础形象和配套,还是进驻企业与楼盘,都是距离南宁市区更远的武鸣更胜一筹,空港要加把劲了。

-7-
除了房地产,它俩还有啥?
一个城市、一个区域的长久生命力,要看除了房地产,还有什么拿得出手的东西。
那么,空港有什么?
有机场,而且是南宁唯一的机场。
民航局“2018年民航机场生产统计公报”显示,2018年,我国境内民用航空机场共235个(不含港、澳、台),南宁以1509万的吞吐量排名全国第26,还算不错。

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▲南宁排名第26位。
有机场,就会衍生出临空产业。只是,目前还没看到多少起色。
此外,还有明阳淀粉厂、明阳糖厂、明阳农场、南宁正大建材有限责任公司等。可以说,空港一带粉厂糖厂多,瓜果梨桃多。
景区方面,有七坡林场,近良凤江森林公园。但整体景知名度,以及居住环境较为普通。
武鸣呢?
除了前文说到的东盟经开区、南宁北站、大学城等之外,还有什么拿得出手的东西呢?
还真有一些。比如,文化。
历史名人有陆荣廷、卢绍武、李开芳、林凤祥等,民族文化有“三月三”歌圩骆越民族文化。

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▲大明山景区。
旅游景区也挺出名。大明山、伊岭岩和花花大世界都是国家4A级景区,这一点甚至不弱于南宁市区。
结论:论经济、产业、名人、景区等方面,武鸣还是更强一些。

-8-
上哪路车?给你5条真诚建议
最后,给准备上车武鸣或空港的扒友几条真诚的建议。
①很多人的成功与失败,都是被大趋势所决定。从大趋势来看,空港也好,武鸣也罢,都有发展潜力,有闲钱都可以入。5字头的房子,未来上涨不成问题,总比把钱放银行好。
②空港更近南宁市区,重在临空产业,但居住属性偏弱。武鸣在产业、教育、居住价值方面更强,南宁市投入力度更大,发展前景更优。如果纯投资,二者选其一,武鸣潜力大一些。
本身家庭和工作就在吴圩,或现在及以后会在机场一带上班的,选空港没毛病。
同理,家和工作在武鸣,或属于南宁教育园区那些进驻高校的老师,东盟经开区那些进驻企业的职工,买武鸣也没毛病。
④家在南宁市区,但实在买不起市区的房子,又急需住房的,也可以买入武鸣或空港。
机场线也好,武鸣线也好,早晚都会建的。就像通州,还不是有很多人在北京市中心上班,在通州买房,乘坐地铁上下班。要记住,未来的交通定会越来越发达,距离会越来越不是问题。
⑤楼盘选择上,优选自身配套齐全、又是大型品牌房企开发的项目。一方面是生活便利、保障度高,另一方面保值增值性更强。
如果是没实力、没口碑的房企,还是少碰为好,八桂凤凰城就是个惨痛的教训。

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文|七小剑  编|八阿哥
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