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五象又见恐慌式抢房!南宁哪来这么多有钱人?

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发表于 2019-4-23 08:31:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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就像南宁的天气,刚刚过去的这个周末,南宁楼市尤其是五象新区高温预警,久违的恐慌式抢房再现江湖。
为何出现这种情况?楼市真相到底是什么?南宁哪来这么多有钱人?会否招致更严厉的调控?

-1-
五象楼市躁动不安
3月底以来,南宁楼市异常躁动,尤其是五象新区。一些楼盘在涨价,一些购房者在恐慌。
前有“329”五象湖地王丢出的重磅炸弹,后有文化艺术中心附近传得沸沸扬扬的“神坑”,再过2个月地铁3号线又将开通……这些都给五象楼市添上一把柴。

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▲地铁3号线即将开通。
4月18日,一位名叫“不淡定的香菇鸡”的扒友留言给扒房,急切地发了一条让小剑很吃惊的消息:
“我只是想知道,是否在五象买房迫在眉睫,到了争分夺秒的地步?最近好多盘都捂着,是否到了有房就买的地步?”

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▲扒友留言截图。
这名叫“不淡定的香菇鸡”,代表的不是一个人,可能是一类人。
在近期“看多”的消息频出之后,在媒体集中火力聚焦更偏远的五象南之后,五象新区散发出一股焦灼的味道。

-2-
2盘开盘,卖房超9成
躁动归躁动,楼市真相如何呢?
4月20-21日,五象超5个楼盘开盘、内购。其中,有两个楼盘是公开开盘,一个是五象湖的金科博翠山,一个是龙岗的盛湖悦景。
新盘盛湖悦景4月20日首开,一下子推出了1、2、3、5#共4栋楼,总货量308套,折后均价约10600元/㎡。

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▲盛湖悦景开盘现场。
不管有没有托儿,现场人潮真心不少。据一位参与开盘的扒友说,所推房源,当天就所剩无几了,刨去水分,应该有9成左右。
紧接着的4月21日,五象湖板块的金科博翠山开盘,推出1号楼共86套房。本次开盘主力价1.23万-1.35万元/㎡,相比去年底首开涨了近1400元/㎡。

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▲金科的选房顺序。
让人没想到的是,86套房中一次性付款的就有近60套,很多精装全款的都没选到房,更别说按揭的了。
▲网上盛传的开盘视频。
此外,龙光也打出广告,这几天卖了182套,销售金额超过2.5亿元。

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▲龙光广告截图。
除了公开开盘的,还有多盘进行内部认购或升筹,去化情况同样良好,龙岗某盘销量也超过九成。
初步统计,仅周末两天,五象开盘、内购楼盘,卖房就超过了1000套。当然,这种热度,只是局部,并未蔓延至全城。

-3-
房价在涨,库存在告急
不可否认,楼市的火爆可能有点水分,但回暖却是不争的事实。
“要不是我在现场,我也会怀疑热销视频是兽兽摆拍的。现场看了才敢信,真的很火爆。很多都是一次性付款,我是精装全款,首付90多万,很幸运买到一套。”
参加了金科博翠山开盘抢房的一位扒友说,他如愿选到了一套128㎡的房子。
缘何出现这样的火爆情况?南宁楼市的真相究竟是什么?
前几日,国家统计局发布的3月份全国70个大中城市房价数据显示,南宁3月房价环比上涨0.8%,涨幅较2月继续扩大。

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▲国家统计局数据截图。
根据冰山指数的数据,4月第3周,南宁均价达到12313元/㎡,环比涨了0.5%,全国排名第8

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▲冰山指数房价数据。
除了房价之外,土地市场更加明显。
根据中国指数研究院发布的2019年1-3月全国土地出让金TOP20,南宁以153.3亿元,排名全国第15位,同比去年一季度暴涨640%

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▲一季度南宁卖地排名第15。
另一个数据更能说明当下楼市为何火,这个数据就是:库存
根据克而瑞广西片区的数据,南宁各主要城区库存去化周期集中在4-7个月,其中五象新区仅5.4个月。

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▲南宁各城区去化周期。来源:克而瑞
另有一家机构发布的全国去化周期最短的20个城市中,南宁同样上榜了。去化周期仅4.44个月,排名全国第9。
数据不会撒谎。南宁的土地市场很热,房价确实在涨,部分区域的库存则在告急。

-4-
新批4675套房,缓解房渴
楼市冷暖终究要看供求关系。从目前来看,无论是土地,还是房子,供应都是乏力的。
土地供应少,但等地下锅的开发商很多,就会导致僧多粥少,地价上涨。
房子亦然。很多楼盘,刚得预售证,房子就马上消化完了。
老实讲,最近一两个月,南宁住房局预售审批已经加快,卡的没那么严了,不少楼盘预售价也有了明显提升。
4月15日-18日,仅4天时间,住房局就批复了19个预售,总预售面积超过43万㎡,套数达4657套。单住宅也有近33万㎡,套数达到2948套。

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▲新批预售情况。来源:乐居广西
但是,今天再看这个表,刚刚几天,里面部分楼盘的房源其实已经卖光了。
从去化周期来看,12个月左右是比较合理的,供求会相对平衡,低于9个月就属于供不应求,低于6个月市场就会比较火爆。
不过,这种“库存告急”的情况分布又很不均衡,江南、西乡塘等板块,表现出来的,仍是不温不火。热度还是集中在五象新区。

-5-
南宁哪来那么多有钱人?
看到这,很多扒友可能就问了,南宁真有多那么购房需求?哪来的那么多有钱人?首付动辄八九十万,也有人抢?
给大家说几个事实,也许你就明白了。
首先,自己没钱,不代表别人没钱。小剑见过很多扒友是准备100万左右首付买房的,VIP群就有很多。此前的旭辉湖山樾,和去年底及今日开盘的金科博翠山,都有很多人是一次性付款。
其次,很多买房的,不是南宁人。在今日南宁,新南宁人越来越多,现在不少开盘现场有很多是广西区内其他地市,甚至是外省市投资的。
再次,有人本没钱,怕涨价更买不起,借钱也买。置业顾问不断的刺激,很多本来只有二三十万的也出手了,钱不够就跟七大姑八大姨借,要么就跟银行借。

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▲金玖世家案场的标语。
最后,有些人是被迫做了“有钱人”。韭菜是割不完的,生长能力极强。况且,现在很多韭菜尽管还没长好,但自己却主动申请被割。

-6-
调控会不会来?终是温柔以待
楼市开始回暖升温,是否会招致调控?这是很多人担心的。
近日,国家住建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
此外,中共中央政治局4月19日会议,再次强调了房地产调控政策的总体基调:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
与此同时,好几个城市近日已经出台了更严厉的调控政策。
如湖南4月19日下发《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》,长沙对个人购买第二套住房的,按4%税率征收契税。
前一周,北京收紧了国管公积金政策,贷款按照认房又认贷执行。
4月10日,合肥住房局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。
4月8日,深圳住建局印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域“楼霸”专项整治工作的方案》的通知。
很多人想知道,地市房市开始转热的南宁,会否也将迎来更严厉的调控。
在小剑看来,南宁不是住建部重点预警的城市,住建部或许不会要求南宁调控升级。
此外,前3个月,南宁乃至广西的经济指标不容乐观,要想完成年度目标,更多还要仰仗房地产。
简言之,纵使调控会来,终是温柔以待。
不过,还是要给购房者提个醒,自己要有点判断,别被置业顾问牵着鼻子走。面对这种“恐慌式”的抢房,购房者更需保持一份理智与淡定:南宁房价是在涨,但不是大涨,也不会大涨,没必要恐慌入市
另外,买哪里,终究要结合自己的需求。五象是热,但并不适合所有人。南宁仍有部分楼盘的房价是8、9字头,买房结合自身的经济实力与通勤成本,切勿盲目跟风。
◆◆◆
文|七小剑   编|小二郎
本文版权归“扒房”所有

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