请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

南宁夜生活

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: KTV 按摩 推油
查看: 836|回复: 0

[资讯] 风向变了!南宁打响“精改毛”第一枪,有人笑有人哭

[复制链接]

211

主题

215

帖子

245

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
245
发表于 2019-3-7 16:30:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

与其他城市高调官宣不同,南宁土拍不限房价,闷头只做不说,悄悄就把事儿给办了。

土拍放开“限房价”,犹如给楼市撕开了一道口子。这股风,已经从土地吹到了房市。有楼盘新房预售价直飙3500元/㎡,还有楼盘从精装房改为毛坯房。


-1-
玺院打响“精改毛”第一抢

南宁一大批“面粉”上架,这批“面粉”与以往显著的不同点,就是不限房价。

对。全都不限房价了,这就是风向。

风不仅在一片黄土上吹,还吹到了新房市场,“楼盘提高预售价”就是典型。

位于江南五一路的建发玺院,最新获预售的A6号楼,毛坯预售价大幅飙升。

小二在南宁市住房局网站上查到,A6号楼毛坯预售价最低为8111元/㎡,最高则达到8701元/㎡。


b408633f909aa66f23a332ec8cf9a6cb.png
▲A6号楼“8”字头预售价。

“8”字头毛坯预售价,南宁楼盘遍地都是。但放在江南区建发玺院这个楼盘,就显得别有味道了。

建发玺院此前上市的A1-A3号楼房源,预售价普遍为“6”、“7”字头,加上3000元/㎡精装后,售价不过“9”字头或万字出头。


fc3884fe94212509c7f102f1a09816a7.png
▲A2号楼“6”字头预售价 。


2b09a3aa9bfb3125c51f36667421ba70.png
▲A1号楼“7”字头预售价。

如今,建发玺院的毛坯预售价涨幅最高达2000元/㎡,即便开发商不做精装,依然有利可图,而且利润未必低。

据置业顾问透露,建发玺院120-140㎡房源改毛坯销售,预计均价8600元/㎡,小户仍是精装销售。

虽然只是局部房源“精改毛”,但这也是南宁放开限价之后,首个“精改毛”的楼盘。

除了建发玺院,大唐臻观个别房源最高预售价高达2.56万元/㎡,比此前涨了3500元/㎡;阳光城丽景湾最高预售价8030元/㎡,上调1200元/㎡。

看来,放开限价这股风,会越吹越猛,而且颇有势不可挡的态势。


-2-
“精改毛”无利可图?未必

无论是“毛改精”,还是“精改毛”,楼市一丝一毫的变化,皆是看政策脸色使然,目的只有一个:活下去

只有活下去,才有可能再谈赚钱;赚了钱,才有可能云淡风轻地谈情怀。

粗放时代的房地产,的确是暴利行业,利润20%以上司空见惯。但近几年,不少房企生不如死,利润大幅挤压,达10%已属可观,很多常常是个位数。

“限”字当头,如是完全按预售价+3000元/㎡销售,再加上需要配建产权移交房,很多楼盘甚至还会亏本,这便衍生出“外收”。

楼盘“精改毛”无利可图?未必,而且利润还可能不差。

就像建发玺院,毛坯售价与此前的精装售价,差价不过1500元/㎡左右。刨掉精装成本,毛坯与精装的利润差距并不大。

但如果精装销售,这类大户型首付门槛颇高,在刚需重地江南,去化速度可想而知。

对于一些房企而言,跑得快,就意味着赚钱。跑得慢,在银行的利息就像滚雪球一样越滚越大。


-3-
第一个来了,第二个还远吗?

建发玺院是放开限价后第一个“精改毛”楼盘,而且只是部分难去化的大户型。但小二相信,原来走量艰难的楼盘,或新拍土地中,选择卖毛坯房的楼盘会越来越多。

出来混,总是要还的。

2019-2021年,是南宁限价政策后,“毛改精”集中交付的阶段,南宁精装楼盘将迎来第一次大考。可以预料,这将是南宁楼市精装维权的高峰期。

赶鸭子上架,绝大多数房企都没有做精装的经验,后期维权肯定够他们喝一大壶。

所以,小二猜测,接下来会有越来越多的楼盘选择“精改毛”。

但是,“精改毛”并不会形成“全南宁燎原之势”,更多会集中于刚需楼盘。五象新区、凤岭等相对热门区域,或者不愁卖的楼盘,坚持做精装是大概率事件。

毕竟,一些中小房企做毛坯房,既可以快速走量,回笼资金,又避免了后期精装维权带来的品牌口碑伤害。


-4-
刚需置业门槛有望降低

刚需总是最容易受伤。

不限价,刚需苦,哭着喊着要调控;限价,刚需也苦,首付门槛差不多翻倍……

但如果放开限价后,有一部分刚需的置业门槛以及月供压力或许会有所降低。

以某楼盘100㎡为例,假如此前毛坯预售价7000元/㎡,精装3000元/㎡,放开限价后,毛坯备案价9000元/㎡销售。

如下图,看看两者有何差别。


39b461f4a0ad0f1b2182e062cb430ddf.png
▲首付及月供对比表。

无论是房屋总价,还是首付,抑或月供,精装的成本均远高于毛坯成本。

对于平均月薪四五千元的刚需而言,若无家庭支持,买房的压力可想而知。

因此,对于刚需来说,放开限价是好事。

那么,房价会不会因此暴涨?不会。但部分此前价格被严重抑制的楼盘,将会出现一波补涨行情。在多方因素推动下,房价稳步小涨将是趋势。


-5-
有楼盘笑,被限价楼盘却想哭

有楼盘笑,也有楼盘想哭。

本来大家都站在同一起跑线上,但因为赛制的改变,你还在原来的赛道跑,而我却站在新赛道上。

也就是说,原来土拍时被限价的楼盘,大概率还是要严格执行毛坯限价政策,而在“两限一竞”之前和放开限价之后的楼盘,则不执行限价。

那么,仍然守着“老规矩”的限价楼盘,必然会很难受。为何?

限价盘想卖出合理价,那么外收就少不了,也不可能舍弃精装,购房门槛就高。

而不限价楼盘,如果毛坯预售价达到相对理想的预期,即便不外收或者不做精装,仍有相对可观的利润空间。

那么,按照正常的销售政策,首套二成首付,二套四成首付,购房门槛降低,在竞争中的优势更加明显。


05c23eb840c8f199dbbe0dfc406d355b.jpg
▲2017年限价项目。来源:克而瑞


b841380527e8cf83ebb2d95c25a7908d.jpg
▲2018年部分限价项目。

据小二统计,2017年土拍中,共有34盘为限价房,2018年共拍出39幅限价地。这些地块,有的已经迅速清盘,有的尚未面市。

因此,被限价的楼盘,以前只是跟同地段的楼盘竞争,以后呢?则是被放到了整个楼市的赛道中一起PK。

同一片天空下,却遵守不同的制度,这苦找谁诉说呢?

◆◆◆
文|小二郎  编|七小剑
本文版权归扒房所有


9b3fe1c040aaed8b1ac08f6275407e84.jpg
387fd9c0d1b638d00fa38f78f82feb9f.png
5f85637cea02c85dd635db8b8143b5c5.jpg
锄禾日当午,签到好辛苦。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|南宁夜生活 |网站地图

GMT+8, 2019-11-18 21:21 , Processed in 0.180148 second(s), 30 queries .

Powered by Nanningye

© 2009-2019 0771tt.com

快速回复 返回顶部 返回列表