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[资讯] 南宁要放开限价?好事!

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发表于 2019-2-23 09:58:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   


春江水暖鸭先知。

土地是楼市的晴雨表,一丝一毫的动静,如同蝴蝶效应,轻轻扇一下翅膀,就释放了某种信号。这不是过度解读,而是自有它必然的规律。

比如,延续了两年半的南宁土拍政策“两限一竞”中,“限房价”逐渐放开,意味着什么?

一个政策的出台或退出,绝不是偶然,背后大有深意。


-1-
新土拍,不限房价

最近,土地市场悄悄发生了变化。

最大的变化,就是国土局即将拍卖的875亩地块里,全都采用“竞地价,竞产权移交面积”或“竞地价、竞产权移交安置房”的方式竞拍。

也许外行人看不懂,但业内人一眼就明白,地块全都“不限房价”。

回顾这2年半以来,其实这不是南宁第一次采用“不限房价”的土拍方式。

华润置地悦年华、龙光玖珑臺等楼盘,拍卖之时,也并未“限最高房价”。


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▲2017-2018年部分不限房价楼盘、地块。

零星不限价,也许不能说明什么,如此集中又大规模的地块不限价,一定不简单。

一旦打开缺口,接下来也许将有越来越多地块加入“不限房价”的大军。最终,这一政策或将“寿终正寝”,湮没在历史洪流里。

南宁是第一个放开限价的城市吗?并不是。

目前,安徽多个城市,包括阜阳、蚌埠、六安等,也陆续放开了限价。

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▲全国部分城市调控松绑。

2019年,全国至少30个城市出现了调控政策松绑,南宁不过是松绑大军的一员。


-2-
“两限一竞”始于2年前

世上本没有路,走的人多了便有了。

为免很多扒友不清楚,小二就简单地复盘一下“两限一竞”的前世今生。

2016年下半年起,南宁与全国大势一样,房价出现明显上涨。

如何才能“掐死”地王,又能控制房价,不被中央盯上呢?

南宁土拍按下了“限地价,限房价,竞产移面积”的按钮,采用熔断机制抑制房价过快上涨,还能让开发商免费建了一大批产权移交房,可谓“一箭双雕”。

2017年5月,南宁市国土局官网发布新的土地招拍挂公告,原计划5月出让的5幅限地价商住地块,延期拍卖,拍卖条件由“限地价,竞产移面积”改为“限地价,限毛坯销售均价,竞产移面积”。

至此,打着稳定房价旗帜的“两限一竞”正式登场。


-3-
当真限住房价了吗?

土拍“两限一竞”已走了两年半。期间,南宁共有多少幅限价地诞生?

小二初步统计,2017年南宁限价地达到34幅,占全年成交总量的42.5%;2018年含“限价”地块共有39幅共635万㎡,占全年总成交量的76%。

一旦触碰地价红线,开发商便转入产移面积的竞拍。因此,虽然南宁的地价仍呈上涨之势,但溢价率确实限住了,“地王”一词成为历史。


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▲近5年地价走势。数据来源:克而瑞


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▲地价虽在涨,但溢价率限住了。数据来源:克而瑞

但对于房价,限价政策真的限住了吗?

不妨看下这2年土拍中,毛坯房的最高限价。


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▲2017南宁土拍限价地一览。来源:克而瑞


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▲2018南宁土拍限价地块一览。

毛坯房最高限价从6600-9200元/㎡,即便加上3000元/㎡精装,价格撑死了也不超过12200元/㎡。

但限价以来,南宁整体的房价是怎么走的?


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▲2017年5月-2018年12月房价走势(未含外收)。数据来源:克而瑞

房价偶尔被摁在地上摩擦一下,但整体上涨趋势不可逆转。有必要强调一下,这仅是精装价,尚未包含外收部分。

限价政策确实将毛坯价死死摁住了。但有用吗?如人饮水冷暖自知,只有购房者才深切懂得高房价之痛。


-4-
“限价”下的楼市魔幻

潘多拉魔盒一旦打开,就无法收拾。

“限价”政策本来就是市场经济下扭曲、畸形的怪相。因为限价,楼市里诞生了多少魔幻?

①全城皆精装

把毛坯价卡死了,若按毛坯价销售,岂不亏死?开发商想要赚钱,只能做3000元/㎡的精装。精装每平成本多数几百顶多1000多,差价便成了利润的来源之一。

君不见,满城皆是精装房。很多毛坯房,富豪才买得起。

②外收横行

最让购房者深恶痛绝的就是外收。一入“小黑屋”,交几万、几十万甚至上百万的“溢价费”,没有正规发票,没有十足证据。

出了“小黑屋”,咦?你交过这笔钱吗?并没有。

这口锅全甩给开发商?不全是。限价政策难逃其咎。

③捆绑车位

以前是买一送一,现在是买一搭一。买了房子还不行,还得从车位这里“薅羊毛”。一来可以将积压的车位迅速脱手,回笼资金;二来,部分溢价也可以从车位赚取;对开发商来说“两全其美”。对购房者来说,那就忍痛花钱吧,相比外收,好歹还得个车位。

④首付陡增

精装、外收、捆绑车位三座大山压顶之下,购房者的首付陡增。四五十万的首付已是司空见惯,看上的房子首付二三十万?那就偷笑吧。


-5-
一旦放开,房价就暴涨?

南宁土地拍卖不再限房价,是试水的一步。全面放开,是迟早的事。

消息“敏锐”的置业顾问,最近几天都在疯狂刷屏转发这段内容:


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很多扒友担心,假如全面放开限价,房价会不会暴涨?是否真如置业顾问所说,精装一万二要变成毛坯一万二?

其实这是伪命题 ,千万不要听风就是雨。

房价上涨的因素,包括宏观政策、供需结构、产品、地段等方方面面,绝不是单方面因素就可以使房价暴涨。

即便全面放开限价,房价也不会暴涨。

为何?

首先,政府不允许。虽然在“因城施策”的大方向下,各地陆续对调控松绑,但并不意味着房价迎来大涨。别忘了,还有“房住不炒”这个大前提。

假如一放开房价就大涨,那么比购房者着急的,是地方政府。一旦被中央盯上,那就很难受了。

2月15日,南宁十四届人大第四次会议的政府工作报告中,对楼市的定调是“稳地价、稳房价、稳预期”。别忘了,稳定压倒一切。

其次,不限价≠毫无管控。假如某盘的房价过于离谱,首先就过不了备案这一关。周边同等楼盘都卖一万二,凭啥你就想卖出一万六?

第三,价值决定价格。房子的价值,就决定了它的价格体系,期间会受各种因素的影响而产生波动。

上述文中也列举不少非限价盘,但它卖出了天价吗?并没有。比如华润置地悦年华,房价与周边楼盘大抵一致。

刮风了≠下雨≠下冰雹。所以,各位要有自己的理智判断。


-6-
放开限价,好事一桩

限价放开,在小二看来,未尝不是好事。

限价政策本身就违背了市场规律,用粗暴的行政手段干预市场。

放开限价,不过是“上帝归上帝,凯撒归凯撒”,让市场自由调节。

放开限价后,开发商卖出了相对符合市场的价格,利润得到保证,外收等各种让人深恶痛绝的手段或将慢慢退出市场。

对买方来说,开发商卖出符合市场的价格,那么,购房者便可通过银行贷款,购房门槛大幅下降。

扒房一直说,南宁没有好房子。“一刀切”政策之下,萝卜人参都卖一个价,萝卜能不‘以次充好’吗?

房子同理。好地段的楼盘,做出了好产品,就应该允许它卖出符合它价值的价位,而不是一味压制。要不然,开发商又不是傻子,能不减配吗?

一个好地段上的房子,却不能造出符合它价值的产品,这是对土地的莫大浪费。

所以,在小二看来,放开限价并不是“狼来了”。

换个角度思考,过去两年多一直在限价,你满意了吗?

锄禾日当午,签到好辛苦。
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