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实踩五象神盘“万科魅力之城”,交房3年之后是啥样?

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发表于 2019-9-21 08:50:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
文|郭小襄       编|七小剑
五象湖盛产神盘,除了华润二十四城,万科魅力之城同样堪称神盘。
“万科魅”是万科在南宁最早交付的楼盘。至今,交付已3年,变成了啥样?曾经的口号,是否都兑现了?
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五象湖神盘,卖时很火

万科魅力之城,是万科带入南宁的中低端刚需型产品,也是万科在南宁最早交付的楼盘
2014年,五象新区刚点燃星星之火,各大开发商抢滩进驻,万科带着它的第15座“魅力之城”来了。
今天回过头来看,该盘可谓占尽天时地利。五象湖较优越位置,重点中小学,重大市政配套等,无一为其加分不少。

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▲项目效果图。
作为首发盘,融入了万科三好(好房子、好服务、好社区)的产品理念,以及“万科里”商业模式。首期带装修仅6字头,产品为78-123㎡三到五房。
当年市场竞争极其惨烈,不仅有五象其它项目的“集中炮轰”,更有华润和绿地的“两面夹击”,各个楼盘都宣称“狂销N亿”、“开盘日光”。
当然,万科也是“战斗力”十足,不仅号称“首开劲销5亿”,此后开盘也“次次日光”,更自封“五象销冠”。

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▲当时的热销广告。
2016-2017年,陆续交房。褪去当年的光环,距离首期交房也有3年,如今它真正的模样如何?

6字头到1.8万,涨了3倍

通过走访附近的中介机构,以及网上二手房调查发现,万科魅力之城如今二手房价格在1.7万-1.85万元/㎡,均价约1.75万元/㎡。对比首开6字头的均价,涨了大约3倍。

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▲中介机构报价。
对比附近的华润和绿地来看,华润二十四城最高,均价约1.8万元/㎡;绿地略低,均价约1.65万元/㎡。
看得出来,地段很相似,二手房最终拼的是“品牌力+产品力+服务力”。以华润在南宁的口碑,再加上地铁物业,略高于绿地等也不足为奇。

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▲周边项目价格对比。
而与彰泰府等新盘价格对比,相差不大。但新盘的规划、产品会略胜一筹,选择会更多。

学区是好,万科里却不旺

不得不说,万科魅力之城的学区是真好。旁边就是五象新区第一实验小学,对面则是南宁三中五象校区,这几年的学区划分也均是这两所学校。

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▲五象新区第一实验小学。
项目距离地铁3号线平良立交站约1公里,距五象湖公园约3公里,公园附近还有青少年活动中心、市民活动中心、美术馆等,交通及配套都还不错。

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▲距地铁较近,离五象湖不远。
不过,玉洞大道转向项目的路口,部分路段仍坑坑洼洼,大车较多,噪音较大。但该盘距离大路有一段距离,环境相对安静。
项目附近的道路两边停了一些私家车,人行道停满了电动车,摆放有些凌乱。

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▲项目旁道路现状。
紧接着,小襄来到万科里,即万科打造的邻里型社区商业,宣称将构建便捷“邻里中心”,统一运营、统一招商。
但现在看来,运营、招商都不够给力,不少商铺都空置着,整体形象不佳。

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▲空置店铺较多。
已经营业的店铺有小型超市、便利店、游泳馆,以及一些亲子教育机构,生活服务类较少。

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▲游泳馆。

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▲教育机构较多。
同时,五象湖社区也设在万科里,社区幼儿园设12个班,如今已经开园。

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▲幼儿园。
总体看来,已有基本社区生活配套,但还不够完善,“邻里中心”也不成型。深究原因,与项目定位刚需,加上早期投资客较多,整体入住率不高等有关。

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▲万科里内广场。

实景大体OK,细节略粗糙

再继续走,就来到了大门。但所谓的社区大门,不如说是“行车大门”,虽然中间种了绿化带增加美观,但未实现真正的人车分流。
如图所见,中间为宽敞的行车出入口,人行入口设在两侧。同时,一边是万科里,一边是幼儿园,虽中间划了斑马线,两边设了围栏,但也存在安全隐患。

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▲小区大门。
不得不承认,从一个刚需盘的角度,小区园林做得挺好,植物生长维护也不错,光影斑驳之中,还隐隐约约听到了鸟叫声。

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▲园林实拍。

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▲园林一角。
茂盛的植物甚至“藏”住了单元入户门,有点“曲径通幽”的感觉。每棵树上都挂着名片,设计清洁用水处, 倡导健康阳光的生活方式。还规划有跑道,以及为老年人设计的健康小贴士等。

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▲单元入口。

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▲清洁用水。

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▲健康跑道。
不过,细节处理的还是粗糙了些。
比如,外立面建筑远看挺时尚,近看发现很多墙面已“锈迹斑斑”,目测是窗户的铁框脱锈所致。才交房两三年,就有了“饱经风霜”的迹象。

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▲建筑远景。

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▲建筑近景。
架空层都设有活动空间,摆放了桌椅、乒乓球桌,偶尔看到下棋、闲谈的老人,但这个风格的座椅,与周边环境不搭调。虽然也摆设了小型休闲设备,但有些玩具已经残缺损坏。

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▲架空层。

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▲小木马还有一只眼睛呢?
整个单元入户显得过于刚需,虽然外面设计了休闲沙发,但有些入户门仅设一扇门,大堂内层高较低,光线不足,有点压抑。此外,电梯及电梯厅也比一般社区要小得多。

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▲休闲沙发。

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▲大堂及电梯都略显小气。
物业服务,优于大部分楼盘

如果说建筑、装修、园林都偏刚需,但物业一定是万科更出众的一环
踩盘时,据业主反馈,万科物业经常举办各种节日以及主题活动。业主普遍反映,物业人员待人热情亲和,服务态度不错。
小区每栋楼都有管家,每月都会有公示的物业服务报告,包括管家、技术、安保、清洁等。

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▲楼栋内的公告栏。
小区早已开始宣传垃圾分类,各种条幅、宣传栏都用了起来,四个垃圾桶也摆放整齐,社区整体整洁干净。

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▲垃圾桶做了垃圾分类提示。
当然,小襄也发现了一些不足。
比如,侧面的消防门敞开着,虽有门卫,但没有任何登记即可任意出入,安保不到位。比如,智能门禁、墙面等有些脏了,清洁方面有待加强。

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▲墙面及设备有点脏。

◎鉴语:刚需有余,魅力不足
作为万科入邕首个交付住宅项目,万科魅力之城“刚需有余,魅力不足”。
“刚需有余”建立在学区、物业、绿化上,“魅力不足”主要体现在细节品质上。
说实话,作为备受期待的地产一哥,这次鉴盘之行,魅力之城没有给小襄想象中的惊艳。
但是,回过头来看看,当年首期均价6字头,如今涨了3倍,周边学区、配套都不错。对于买了的业主,也该知足了。反倒是错过的购房者,只有羡慕嫉妒的份儿了。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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