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五象金悦澜湾均价9字头,先卖毛再卖精又卖毛,太能折腾了

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发表于 2019-9-21 08:48:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

文|灭绝师妹    编|宁采尘
在南宁,虽然楼市歪风四起,但毛改精、精又改毛的盘,确实也难得一见。
今天咱们来看看这个“爱变卦”的金悦澜湾,葫芦里卖的什么药?

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交投跨界地产,有实力缺经验

金悦澜湾(备案名吉丽嘉逸)号称“60万㎡滨江德系大盘”,听起来噱头不小。
这个叫“吉丽嘉益”的房企,ta到底啥来头?
原来,吉丽嘉益是广西铁投资产管理有限公司旗下子公司。2018年,广西6大国企战略重组,广西铁投并入广西交投。
交投是自治区直属大型国有独资公司,企业信用评级达AAA级,资产超千亿,拥有雄厚的资金。
倚仗国字头亲爹,吉丽嘉益的业务范围也很广泛,除了房地产开发之外,还涉猎交通能源、公路、桥梁、码头、市政工程等板块,可谓能者多劳。
前期开发主要以市政工程为主,大家熟知的武鸣花花大世界,就是铁投建的。
金悦澜湾整个地块分两期建设,一期住宅已全部交付使用。从交实际况看,整体不算差。
但由于一期的地下停车场迟迟未投入使用,导致业主被迫将车辆停放在路面,治安状况堪忧。同时,沿街商铺延期交房,导致生活配套跟不上,交房至今,业主wq不断。

eec1c35bf4f58b094429b92b149972d7.jpg ▲前期车辆停放情况(来源:网络)

业主和kfs沟通许久,最近,wq取得实一些进展,kfs发布公告声称,各类问题将有序解决。
其中就包括地下停车场何时使用、商铺延期如何赔付、小区物业管理如何改进等大大小小的问题。甚至,kfs在公示中明确了各项工作的收口时间。

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▲开发商公告截图(来源:网络)

即便如此,大家依然关心,这样的国企还值得信赖吗?
师妹觉得,背靠大树,其资金实力是有的。关于wq,kfs整改态度不错,做法相对积极,不能一棍打死。反过来说,kfs地产开发经验欠缺,心有余而力不足,也是客观事实。
不过,吃一堑长一智,二期开发应该会吸取教训,亡羊补牢。

号称五象门户,实则更近江南

金悦澜湾位于良庆区百灵路100号,立足五象,衔接江南,比邻青秀,属于三区交汇。

项目依托英华大桥、白沙大道、江南大道、银海大道等主干道,加上楼盘东面的1号路已建成,可接驳金象大道通往四面八方,因此,地面交通相对便利。
而地铁方面则没太大优势,距离2号线大沙田站和地铁4号线团结路站都超过1km,距离都不算近。

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▲项目位置

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▲金象大道实景图

虽说是五象门户,但实际上,项目更靠近江南,所享受的配套是江南的。

项目附近有两个老牌购物中心,一个是江南万达,另一个是南城百货,距离大概是3-5公里。除此之外,周边还有北京华联、百佳华商城、白沙海鲜市场、荣宝华商超等日常生活配套。

但是,开发商承诺建设的6万㎡铜锣滨江风情商业街,以及计划引进的超市、大型农贸市场,迄今仍未见踪影。

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▲小区底商尚未开业
教育方面,社区配建1个12班幼儿园,西侧毗邻百灵路小学。小学规划有24个班,目前已投入使用。而一期旁边的百灵路中学,至今尚未交付。
根据就近划分的原则,金悦澜湾读这两个学校的可能性非常大。
整体上看,项目处在一个比较老旧的城区,城市形象一般而楼盘自身条件也相对普通,无法跳脱出来。
“双江环绕”名不副实

金悦澜湾总占地150亩,共规划了19栋(超)高层住宅,有2931户,容积率4.0。


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▲项目鸟瞰图
小区采用围合式布局,二期的楼间距略显紧凑,一期则略有改善,整盘定位还是走”刚需+刚改”的大众路线。
听说这个小区是“双江景房”,不知道实际景观如何?
目前,一期朝北的15#、16#、17#、18#已经交付,师妹也去实地考察。
爬楼之后,发现确实看得到邕江,但由于沿江的规划落后,建筑老旧,加上江对岸正好是国宾区“低颜值”板块,景观质量并不理想。
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▲高层江景视野
既然是双江,还有一条水系是啥?
原来,项目周边仍有条邕江支流,名叫“水塘江”。
实际上,水塘江并无想象中那么好。一是水面很窄;二是两岸生态环境差;再加上生活垃圾乱排放污染河道,水质相当浑浊。
水塘江充其量也就算得上是一条小水沟吧。
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▲水塘江实景图
根据相关政策,水塘江综合整治的主体工程将在2020年底完成。但从实际情况看,目前治理成效不明显,至于后续如何,只能拭目以待。
毛改精又精改毛,户型挺能送

金悦澜湾一期是全部毛坯交付。到了2018年9月前后,二期开卖,改成精装。今年4月,再次变卦,卖回毛坯。

这啥情况?有什么套路没有?
实际上,卖精or卖毛,都是在和市场打太极,一句话:顺应市场而为。
当买方市场占主导,往往意味着销量一般。果不其然,根据房管局信息,二期入市近一年就卖出3栋楼,仍有大部分房源未取证。
师妹认为,这跟区域热度低、前期口碑不佳,有一定关系。
抛开外部因素,项目的户型还是可以的,至少大部分产品都做到N+1。要知道,在限偷令出来之前,这个盘可是市场的高赠送之王。

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▲108四房
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▲125五房
或许为了高赠送,户型牺牲了“颜值”,导致缺角问题明显。
三房首付25万,门槛是挺低

又卖毛的话,打算卖多少钱?

按照置业顾问的说法,卖毛价格参考备案,基本在9000元/㎡上下,不外收。但需要绑车位,先交5万元车位定金。
如此算来,一个100㎡的大三房,首付最低25万左右。按照现在的市场行情,这个门槛接近全南宁最低(按购买三房计算),对于首置家庭来说,压力不大。
总体说来,这就是一个中等刚需盘,户型赠送高,价格偏低,赢在交通便利和性价比。

◎鉴语:有性价比,缺舒适度
国字头房企,雄赳赳气昂昂打造60万㎡滨江德系大盘。但目前来看,除了还算大之外,德系、滨江等价值还没咋兑现。
从一期入市时的6字头,发展到今天的9字头,溢价能力一般,说明产品的内核价值和周边铁学商等支撑点偏弱。
但价格不高,首付门槛较低,适合地缘刚需客户。对于追求品质者,建议多对比再决定。
—end—本文版权归“鉴盘侠”所有


锄禾日当午,签到好辛苦。
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