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南宁五象湖重回C位

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发表于 2019-7-19 14:54:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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今年以来,南宁楼市的大热门当属五象湖和三岸,但最热的还是五象湖。
3个地价14000+的新地王,新盘上市一律卖爆,五象湖是无可争议的C位。
回顾五象湖的发展历程,第一次大热是“万华绿宝合”扎堆上市,当时价格战打的不亦乐乎。第二次是两年前 “万碧龙”集中推货,那时3盘明争暗斗,好不热闹。
如今呢,又有新看点。但是,你可能并未读懂。


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卖爆的五象湖

时隔两年,五象湖以更疯狂的形式重回南宁楼市C位。
首先是“面粉”遭疯抢。今年五象湖共推出了3块地,无一例外均遭到开发商疯抢,以致价格高到令人咂舌的地步。
其中,尤以3·29龙光五象湖地王最甚,折合楼面价1.4万+,创下南宁历史之最。

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▲南宁10大地王,五象湖包揽前三。
其次,“面包”奇货可居。从旭辉湖山樾到金科博翠山,到中南紫云集,再到最近的澜庭府、光明城市3期等,无不是市场焦点,无不遭疯抢。
以今年上半年上市的中南紫云集为例,一度风靡一时,成为妥妥的当红炸子鸡。
较好的地段,优质的配套,独特的售楼部及园林设计,加上久违的创意营销,以及项目严格按限价销售的诚意,吸引了众多购房者的目光。

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▲项目售楼部、示范区一角。
结果,首开推739套房,预约超过1500人,因全款客户优先,不少按揭客户只能失望而归。
数学是体育老师教的八哥平时闲来无事喜欢算账,按均价1.2万/㎡来算,紫云集首期房源单套总价在110万-170万之间,平均约140万/套,739套的总价值约为10亿元。
若果真如此,中南在南宁可能一不小心刷新了首开销售金额记录。


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看得见的“铁学湖”

五象湖如此受捧,最显性的原因之一是板块价值日益凸显。
其一,地铁来了。地铁3号线已于6月6日正式通车,比计划提前了22天,这是第一条真正意义上开进五象新区的地铁线路,也是直接经过五象湖的一条地铁。
而计划1年后通车的地铁2号线延长线,以及规划中的机场线也都经过五象湖。
可见,五象湖的地铁线路简直不要太密集。机场线一旦坐实,当前以中南紫云集等新盘扎堆的五象湖西也将变双地铁房。当然,机场线仍是规划,仍有变数。
其二,名校扎堆。说五象湖是南宁名校最多的新板块,估计无人反对。
在这里,云集了三中、十四中等知名初中,滨湖路小学、秀田小学等名牌小学。比如中南紫云集、金科博翠山两盘就紧邻四中和秀田小学五象校区。
其三,湖景稀缺。经过多年开发,五象湖主湖已呈现,湖景作为城市稀缺资源历来珍贵,尤其是城市中心区的一线湖景。这也是今年五象湖旁地王井喷和紫云集等新盘爆红的主因之一。

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▲五象湖实景。来源:网络

反过来说明,越一线的湖景地块或楼盘,价值越高。因为临湖板块的居住价值更高。


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一二手房严重倒挂

第二个显而易见的原因是,一二手房价格倒挂。
如今的五象湖,可以说是南宁当下一二手房价格倒挂最明显的板块,没有之一。
受限价政策影响,五象湖一边是价格直奔两万的二手房,一边是大量一万二左右的新房上市。
无论华润二十四城、绿地国际花都、合景天汇广场等楼盘,还是万科金域蓝湾、龙光玖珑湖等一线湖景盘,二手挂牌价高的都已破1.8万,少部分甚至破2万,普遍比附近5公里内在售新盘贵2000-8000元/㎡不等。
不光是挂牌价,这些小区的实际成交价也普遍比附近新盘贵上1500-6000元/㎡。

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▲部分二手房价格。
加上今年新地王价格已经拍到14000元/㎡以上,直接拉高了片区未来房价预期。
再看目前五象湖的新房,在售主力均价12000元/㎡,区间价11000-14000元/㎡之间,比周边二手房便宜,比地王的预期价更便宜。

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▲部分新盘价格(近供参考,实际以售楼部为准)。
倒挂如此明显,带来的最直接结果就是,购房者尤其是投资者疯狂抢入五象湖。


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限出来的机会

“当一件事被所有人都认为是机会的时候,其实它已不是机会。”
这句话放在很多事情的时机选择上,都是正确无疑。但放在如今的五象湖却未必适用,原因就在于限价的存在。
如上所言,因为限价,新盘无法卖高,导致了悬殊的价格倒挂,形成了显而易见的买入机会,才吸引力众多购买者积极杀入,包括众多全款抢房者的浮现。
目前上市的新盘,几乎都是去年拿的限价地块,都有明确的限价条件。而即使不是限价盘,老盘推新备案价也上不去。
比如中南紫云集,去年拿地时的最高毛坯限价就9000元/㎡,加3000元的精装就12000元/㎡。

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▲中南紫云集地块土拍信息。来源:楼盘网
毫无疑问,就目前板块新房的价格而言,整个五象湖板块今年仍是不错的上车机会。
当然,对此很多购房者已经用脚投票,今年扒房后台被问及最多的就是五象湖一众新售楼盘。
但这并非说每个项目都值得每一个人买入,毕竟每个楼盘各有特点。



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五象湖东与西的PK

五象湖当前在售楼盘可分成东、西两个小板块。
目前五象湖东楼盘以光明城市、澜庭府为主,五象湖西则以金科博翠山、中南紫云集、金玖世家“三剑客”为主。
两个板块,资源差不多,“铁学商湖”都不缺,五象湖东离总部基地更近一点,这是其优势。但仔细对比,五象湖东的湖景和学区要比五象湖西稍逊一筹。
比如湖景,除光明城市部分楼栋靠湖,其他楼栋或楼盘均不临湖。五象湖西虽不在核心湖景区,但紫云集、博翠山仍是一线湖景。

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▲五象湖板块湖景资源分布(规划)。
如上所言,因为可供开发的住宅用地有限,一线湖景板块的居住密度往往更低。
至于学区,光明城市是那黄小学和五象湖初级中学,澜庭府周边规划有中小学,划入三中的概率或不大。

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▲五象湖东学区分布情况。
而五象湖西的秀田小学、四中五象校区离“三剑客”都比较近,后期划入的机会较大。

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▲五象湖西学区分布情况。
另一个指标,就是房企品牌。五象湖东聚集的是光明、大唐阳光城世茂联合体,五象湖西是中南、金科及龙光大唐金科联合体,除了光明基本都是全国20强,实力相当。
具体到五象湖西“三剑客”的选择其实也不难,因为3个项目定位差异明显。

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▲五象湖西3盘产品、价格及定位。
中南紫云集定位刚改,位置、产品(95-143㎡)介于金科博翠山与金玖世家之间,且价格适中,又无外收,很值得刚需及刚改上车。
规模118亩的紫云集,计划今年清盘,供应充足,仍不乏上车机会。据悉,项目本周末将启动新品预约,意向扒友可密切关注。
金科博翠山定位改需,主力户型100-186㎡,品质较高但价格也最高,均价超过13000元/㎡,上车门槛越来越高,而且每次推量偏少,全款客户较多,对刚需而言机会不多。
金玖世家定位刚需,主力户型70-125㎡,均价12000元/㎡。除了最近地铁口,综合品质略弱于其他两家,改需要慎重。
◆◆◆
文|八阿哥  编|七小剑
本文版权为扒房所有




               
锄禾日当午,签到好辛苦。
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