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好奇!五象那些叫价2万的二手房,有人接盘吗?

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发表于 2019-7-14 11:45:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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五象新区的新盘,最贵大概一万七八,二手房却贵过两万。
是叫价还是实价?是不是真卖得动?到底谁在接盘?采尘带着对五象二手房的三大灵魂拷问,前来深扒……


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单价2万,真有人买?
单价2w的二手房,真的有人买吗?采尘和大家一样,也很想知道答案。
带着疑问,采尘决定去五象逛逛。五象最早交房的楼盘,集中在蟠龙和五象湖,所以采尘重点考察这两个区域。
在商业尚未成熟的五象,采尘看到,二手门店和建材、零售、餐饮一起,成为底商的主流业态。

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▲蟠龙某临街商铺
五象发展至今,尚未完全成熟,交付并且得证的楼盘不多。根据业务员介绍,目前得证在售的楼盘,在中介内部平台的放盘价和成交价如下:

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▲五象部分二手房源
中介说,五象目前最能扛价的是华润二十四城,他们上月成交的房源,是按19000元/㎡单价签约的。在历史成交房源中,也有超过20000元/㎡的。
除此之外,二十四城周边的房源,例如绿地国际花都、合景天汇广场、万科魅力之城、碧桂园天玺湾等,实际成交价也在16500-18500元/㎡左右。
而蟠龙板块的价格相对低一些,大概按照15500-17500元/㎡成交.。
看来,传说中的高价二手房,真的有接盘侠。


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谁在接盘?
五象高价二手房,是谁在接盘,他们的诉求是什么呢?
在五象客户主要分为几大类:
在蟠龙板块,比较好卖的是金源一品、江悦蓝湾和港保苑。
由于项目的品牌溢价能力一般,所以性价比高,容易受到投资客青睐。
另外,像盛科城、云星钱隆首府这种品质较好的楼盘,接盘的主要是五象上班族。
而在五象湖板块,主要以急迫的入学需求为主。为了孩子能就读名校,就算花高价,家长也在所不惜。
在中国,教育永远是最强大的刚需。
都说爱情既是软肋,也是盔甲,这个说法套用在孩子身上,有过之而无不及,真的可怜天下父母心。
反观之,这说明学区现房具有较高的流通价值。另外,学区一般的二手房,要有价格优势,才会容易转手。

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低价房源也不少
五象房价虽然不低,但也不是所有的二手房都卖2万,这是峰值,不是均值。

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▲某些低价房源
根据有关网站数据,2019年五象最新二手房均价13000元/㎡左右,比最高的少了7000元/㎡。

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▲6月南宁各城区二手房均价(来源:诸葛找房)
另外,还有一些房源,没得证也在卖,但价格会比得证的低。
这类房子对于买卖双方都有风险,建议大家尽量别买,别因为便宜,忽略风险。


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没想象中好卖
在五象,由于仍有很多新盘在售,一二手房的竞争相当激烈。和新房相比,二手房的销量并不高。我们来看两组数据。

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▲今年6月新房签约量(来源:南宁住房局)

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▲今年6月存量房签约量(来源:南宁住房局)
今年6月,五象新房签约2646套,存量房签约242套,二手房成交量不到新房的1/10。
另外,二手房不仅成交量少,而且成交周期更长 。和各城区对比,五象的二手房成交量也明显偏低。
这个供应量有关,毕竟有证的盘少,这也和一二手倒挂有关。

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▲南宁6月各城区二手房张降价数据(来源:诸葛找房)
跳开五象,纵观南宁,也是降的比涨的多。一方面,业主对价格预期过高,脱离实际;另一方面,也说明二手房比新房疲软。


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一二手倒挂,新房更火爆
不管在哪个城市,新房几乎都是比二手便宜的,也更火爆,这就是我们常说的一二手倒挂。
根源性的原因,是新房受到政府监管,无法正常入市,价格较低。而二手房价格是开放的,买卖双方遵循市场规律,可以自由定价。
在五象这样的新城区,新房供应充足,且产品新,品质好,自然情况更甚。
不过,购房者买新房时,要避免进入“买到就是赚到”的思维误区。
事实上,这是一种偷换概念,因为两者的品质、供求和时间节点不同,不能简单粗暴类比。


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二手房春天几时来?
最后,说说二手房的发展规律。
随着城区不断外延,当新盘供应逐渐变少,或新盘价格和二手持平的时候,二手房将迎来转折。
就像现的老南宁,房龄在10年以内(按交付算)、品牌力强的二手房,流通性更好。所以,不管是投资还是自住,房产都不宜过长持有。
最后,如果要做接盘侠,采尘也要提前打预防针,毕竟二手房同样套路满满。
目前,各大平台网站已经成为中介撩客的主战场,里面的房源也有真有假,要去到实地,才能接触到可靠的房源。
而且,住房局尚未开放二手房网签价格,成交价还不透明。
那怎么和业主谈价才不亏呢?建议可以多对比几个房源,多走几家门店,这样才能心里有数。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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