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神盘华润二十四城的新机遇?

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发表于 2019-7-1 10:37:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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神盘就是神盘,一举一动都格外引人关注。
华润二十四城,自从房价“直上云霄”,再也无法安静地做个“美男子”了。片区还未成熟,二手房价就直逼凤岭了。前不久开售公寓又悄悄卖爆,令无数楼盘羡慕嫉妒恨。
“听说二十四城将卖铺,扒哥可否帮分析一下?”得知神盘将推商铺,嗅觉敏锐的扒友们坐不住了。



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卖寓之后,准备卖铺

大家都知道,二十四城早就无房可卖(住宅新房),只有价格高得离谱的二手房。
但并不代表没有其他产品卖。
今年以来,价值已经得到充分释放的二十四城动作频频,先是卖了公寓(铂寓),紧接着又将卖商铺。预计6月29日,正式推出华润二十四城·万象润街
这是位于二十四城住宅底部的商铺,商铺主力面积约50-90㎡,首层层高约5米,均为现铺销售。

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▲万象润街所处位置。
不过讲真,二十四城再次推售商铺,确实有些令人没想到。
其一,之前已经卖过一次铺,就是靠近坛兴路的那一排临街铺,目前都已开业,生意都还不错。谁成想二次推售竟然隔了2年之久。2年间,周边生活氛围及配套建设逐渐成熟,给商铺酝酿了新商机。
其二,印象中,华润在南宁的项目极少卖铺。特别是有综合体项目,如南宁华润中心,你何曾见过它卖过?万象城的铺几乎都是华润自持运营,再有钱也只能望铺兴叹。
那么,这次是不是一个投资神盘的新机遇?



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五象万象商圈里的铺

盘点发现,华润二十四城·万象润街确实是目前华润在南宁仅有的可售商铺。
独特的不仅是其身份,更在于所在区位及未来价值。
就目前五象新区的板块划分和商业分布来看,未来有望形成三大商业中心:总部基地、五象湖和龙岗CBD

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▲五象新区三大商圈区位。
其中比较有辐射力的商圈应该在前两地,一个是商办扎堆,一个是居住高地,且都有双地铁加持。
五象湖则极可能将以华润二十四城万象汇(在建)为核心,形成五象的新万象商圈。
首先,综合体自带流量。华润二十四城是华润置地在南宁打造的第二个城市综合体,涵盖住宅、商业、办公三大产品线,自成相对完整的商业生态链。
其中,万象汇作为片区内体量最大的商业体,具备了形成商圈的基础。项目自有住宅、办公人口将过万,自带流量。而周边还有不下20个小区,总人口规模超过30万。
其次,交通条件。万象汇不仅是地铁上盖,还是双地铁。3号线和2号线延长线在此交汇,是区域性的交通枢纽。

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▲两条地铁交汇。
第三,华润自持。与万象城一样,万象汇也由华润自持并统一招商、运营,将会引进品牌超市、品牌服饰、休闲餐饮、早期教育、休闲娱乐等多种业态。
强大的商业运营能力,更有利于商圈的快速打造和稳固。



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看得见的4个价值

即使如此,也有必要针对万象润街的具体价值与不足做深入分析。
①地段价值
无论商业还是住宅,地段永远是地产投资的金科玉律。
万象润街处在神盘24之中,位于未来的五象万象商圈之上,今后最不用担心的应该就是人流量了。
如上所言,不仅自带流量,还有周边庞大的社区和人口支撑,加上双地铁、双学区(五象三中、五象一小),聚集功能毋庸置疑。
②产品价值
根据2015年2月规划局审批的项目总平图,华润二十四城商业配比约5%,体量不大,可有效规避商业同质化竞争。
万象润街铺的主力面积段约50-90㎡,首层层高约5米,可隔成两层使用,并且多方位预留餐饮条件,有利于今后业态组合的灵活布局。
另据了解,润街还预留了停车位及新能源车辆充电桩,已经提前考虑了驻停需求,有利于延长消费时长。

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▲万象润街商铺布局。
③品牌价值
根据众多第三方机构排名,华润置地已跻身中国商业地产TOP1,其商业运营能力有目共睹,万象汇成为五象商圈的扛把子是迟早的事。
这也将有利于项目整体价值的提升。回看万象城,自开业以来,给周边物业均带来了成倍的升值空间。

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▲南宁万象城现状。
④现铺价值
万象润街已是现铺,最大好处就是成熟。
一方面,产品价值和优劣直接可见,可以避免期房带来的不可确定性。
另一方面,周边生活氛围及配套建设已大体成型,交付后可缩短商业氛围培育期,较快产生收益。

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▲万象润街内街实景图。



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不得不提防的2个风险

尽管万象润街有比较明显的商业价值,但并非完全没有风险,至少以下两个方面值得提防。
首先,是否过度透支未来价值。正因为价值明确,未来空间还有多少要打一个问号。所以届时还要看开发商如何定价,能否预留足够的空间。
另外,商铺更重要的衡量指标是租金回报率,通常商铺投资回本年限在15年较佳,最好不超过20年。
计算公式也不复杂,总价÷年租金=回本年限。当然,初始租金水平并不代表往后,通常商铺会随着区域成熟和人气上升而不断递增,而往后越旺的地方商铺租金递增也越快。
从这个角度,二十四城综合体+华润运营能力,将是租金递增的有力保证。
其次,提防“大树底下不长草”的风险。
就是建在大商业旁边的街铺,很有可能因为人流被拦截和缺乏统一运营而沦为陪衬。
比如,南宁某知名综合体的街铺就是这样的典型案例。因为商铺位于大商业的后方,加上散售缺乏统一运营,一直人气惨淡,令投资者损失惨重。
华润二十四城·万象润街应该不存在这样严重的bug,但投资者购买时还是要注意铺面位置选择。


◆◆◆
文|八阿哥  编|七小剑
本文版权为扒房所有

【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法准确预测相关价格变化。


扒友若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

如仍有疑问,欢迎后台留言咨询。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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