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对不起!如果有得选,我还是想买毛坯房

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发表于 2019-7-1 10:33:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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不出所料,随着交房高峰期的临近,南宁楼市精装问题频出。
比如某个以产品力著称的大牌房企,到了南宁以后似乎也“入乡随俗”,在工地开放日花式翻车,人设崩塌。
或许,南宁的精装房,早已变了味,沦为“漏野货”的另一种写法。
时至今日,已经没多少人会傻到相信所谓的“精装修”。
如果有得选,可能大部分人还是会买毛坯房。
但在目前这个满目尽是“精”装房的大环境下,买到相对令人满意的毛坯可还真不是一件容易的事。


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一纸限价令,满城毛改精
两年多以前,大概还不会有人因为能买到一套地段和配套尚可的毛坯房而感到幸福感爆棚。
为啥?因为当时整个南宁楼市,80%以上的盘卖的都是毛坯房,“惊装修”还并不普遍。
那个时候做精装房的只有像保利、恒大等少数几家大房企,大部分购房者对“精装修”也仅仅有个模糊的概念。
然而,2017年5月26日“两限一竞”的出现打破了南宁楼市还算平稳的局面。
紧接着,精装分级指南也在一周后的6月2日出台;再往后,6月16日当天的5幅地块均采用“两限一竞”的方式出让,这基本标志着南宁进入了限价时代。

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▲精装修分级指南。
新规出台后,对于kfs们来说,不管想或不想、能与不能,都得做3000元/㎡档次的精装,不然连收回成本都难,看起来似乎是挺无奈的。
但换个角度想,这又何尝不是一个愿打一个愿挨呢?
不管怎么说,前不久还处在毛坯时代的南宁,和一脸懵逼的购房者们一起被强行拽进了精装修时代。
去年底,有关部门还曾放风,试图把精装分级标准提到7000元/㎡,引起了群众们十分“热烈”的反响。

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▲被网友调侃的精装7000。
说句实话,在这个精装“表面A级,实则C级”的大环境下,提高精装标准很有可能只会进一步抬高房价,并且放大购房者们的落差感和愤怒情绪。
君不见,现在多少人都在痛呼“宁可花精装的钱买毛坯房,也不要‘漏野’精装”。

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▲某楼盘爆出的精装修。
只能说,当精装修沦为溢价的手段,劣币驱逐良币可以说是必然,毕竟做“漏野”精装照样大把人买,那为啥要做“真野”?
试问,当“6个钱包”被掏空以后,还有多少购房者能拿出第7个钱包去维权?


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200多个盘,50个卖毛坯
南宁目前大大小小的楼盘,保守估计已经超过了200个。
根据不冲的统计,在不计算公寓、别墅的情况下,南宁目前一共有50个盘在卖毛坯。

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▲南宁目前在售/待售毛坯房。
从统计结果来看,青秀区是目前毛坯房最多的区域,江南、良庆区紧随其后。
不知道大家发现没有,无论是对于刚需还是改需,可供选择的毛坯盘其实并不多。
具体来说:这50个盘里边,卖洋房和大平层有9个,相对适合刚需的有41个,但并不是每个都卖刚需户型。
比如在当下炙手可热的五象新区,与精装盘的数量相比,毛坯房实在是少得可怜。

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▲五象新区毛坯盘位置。
这就不难理解,为什么有些五象的盘前期口碑扑街,改卖毛坯了以后人气依旧高涨——毕竟地段确实很重要,毛坯真的很难找。
从价格上看,比较热门的五象新区和青秀区,大部分盘的价格对刚需并不友好,上车难度较大,更别说一些热门的盘还有高额的外收。
整体来看,南宁目前虽然毛坯房尚未绝迹,仍有一些盘可供选择,但总体的数量还是偏少,能满足的需求十分有限。


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限价松绑后,毛坯房会变多吗?
今年3月以来,多数地块的出让方式由原来的“两限一竞”变为“一限一竞”,即不限毛坯价。

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▲近期拍出的地块,不限毛坯价。(来源:楼盘网)
当然,说是不限价,价格依然会被“有形的手”维持在合理范围内。
但对于众多kfs来说,与限价时期相比,不限价之后要选择卖毛坯还是精装自由度就大多了。
以龙光为例,除了最早的普罗旺斯、早期龙光玖珑湖部分房源卖毛坯,后来的楼盘无一例外卖的都是精装房。
但其近期推出的两个新盘,龙光天曜和龙光江南院子卖的却都是毛坯,恰好能说明一个问题:不限价以后,卖毛坯也能赚钱。

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▲不限毛坯价的龙光天曜。
此外,南宁楼市近期也出现了部分“精改毛”的项目,比如建发玺院等楼盘,但之后是否会有更多精改毛项目出现,目前还难以断言。
按照目前的情况看,大致可以做这样的推测:限价松绑后,未来一段时间内南宁卖毛坯房的盘会变多。
但若是寄希望于通过限价松绑,让毛坯房在南宁楼市中的占有率回到两年前的水平,可能性并不大。

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如果有得选,毛坯还是精装?
别不承认,自“两限一竞”和“精装分级”以来,大多数人是真的没得选:那些地段、配套好一点的盘,清一色是精装修。
假使未来一段时间内,可供选择的毛坯房会变多,那么在有得选的情况下,究竟是应该选毛坯房还是精装房?
在回答这个问题之前,不妨先来看一看二者的对比图。

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▲精装毛坯对比图。
可以看到,毛坯和精装各有各的优缺点,并不存在绝对的高低优劣之分,最终还是要看是否适合自己。
但按照南宁目前的情况,假如楼盘地段、配套相差不算太大(梦想还是要有的),可能很多人还是会选择买毛坯房,毕竟市面上的精装修大多惨不忍睹。
曾几何时,南宁楼市当中还是有一些精装房可以做到“所见即所得”,能给业主带来惊喜,而非惊吓。
比如12年前的老盘:瀚林华府,4000元/㎡的精装呈现出来的水平,放到现在来看,也远非目前市面上绝大多数所谓3000元/㎡的装修水平能相提并论。

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▲翰林华府的精装修。
砖一验房验了太多全国大品牌的楼盘,且不说用材用料,能少一些问题就算良心了。作为行业标杆尚且如此,更遑论别的房企。
也许有人会觉得,用当年4000元/㎡对比如今3000元/㎡不够公平,但就算多给1000元/㎡,你保证能做得比现在好?我看未必!
原因无他:在这个讲求高周转、规模化,以量取胜的时代,还有多少真正沉下心来做产品的企业?
假如供需双方都尚未做好进入全面精装的准备,那么将选择权留给市场,留给广大的购房者,或许才是更明智的做法。


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精装是趋势,但仍需时间
其实早在几年前,全国各地就已经陆续有zf出台推进精装修的政策,从部分精装过渡到全面精装。
比如浙江省,在2016年9月份就发布了《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,要求自同年10月起,全省各市县中心城区、核心区新出让土地上的新住宅,全部实行全装修、成品交付。

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▲浙江政务网页面。
同样的,西安在去年12月底印发了《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》,要求自2019年1月1日起,在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房。

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▲西安zf办公厅页面。
如果说以上只是个别省市的举措,那么住建部在今年2月15日发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中提到的“城镇新建住宅建筑应全装修交付”,无疑更能说明未来发展的趋势。

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▲征集意见通知。

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▲住宅项目规范内文。
不仅是政策导向,现在国内很多大房开都已经形成了比较完备的精装房生产体系,想要把精装修做好并不困难,难就难在一个“利”字。
从长远的角度看,精装修当然是房地产行业未来发展的大势所趋。
在一些发展水平较高的地区,在大量改善需求的推动下,已经催生出了一些肯用心打磨产品、认真做精装的房企。
但我们也必须认识到,尽管精装是大势所趋,政策层面也在逐步推进,但仍旧缺乏相配套的精装房施工管理和验收的规范,降档减配的市场乱象依旧存在,购房者权利仍然难以保障。
而且,南宁的房地产市场才刚迈入改善时代的大门,与那些市面上大多是改需项目的城市之间存在客观的差距,不管是房企还是购房者,都还需要一定的时间和空间去完成观念、实力、购买力的转变。
最后要提醒的是,如果忽视市场规律,妄图一蹴而就直接迈入全精装时代,不仅难以解决问题,反而可能会导致更多乱象,形成恶性循环,最终多败俱伤。
锄禾日当午,签到好辛苦。
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