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2019买房必看!16款新盘卖相好,多数不限价!南宁将涌现大波好房?

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发表于 2019-5-21 10:26:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
告诉你一个好消息:南宁楼市迎来至少16款新盘。且好几款卖相很好,拍地时就约定了不限价。
不限价会怎样?开发商拼命减配降标的臭毛病就少了,好房子就多了。
对于南宁房地产行业,是福音。对于追求品质居所的购房者,也是好事。
可是,卖相好不代表就内在也好,且听小剑为你分析热门新盘。

-1-
值得关注!16款新盘有名了
这年头,新盘一定是更受关注的。
关注南宁楼市的扒友都懂,去年底到现在,南宁卖了许多好地,就是那种地段很好、资源很牛、指标很靓的地。
如今,经过几个月的“怀胎”,陆续降生了,也起了名字。甚至,有的马上就要开卖了。
这些盘分布于南宁各个城区,但重量级的新盘还是以市中心、凤岭北和五象新区为主。

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▲已起名将上市新盘地图。制图:扒房
名气比较大的,比如顶着地王光环的龙光天瀛、龙光天曜,比如原西园饭店的华润西园悦府,再比如五象澜庭府、中国铁建国际山语城、荣和东站城市广场、云星城、龙光玖誉城等等。
起了名,就离开放和开盘不远了。但名字背后,你需要提前了解更多。

-2-
真不一样!好几款卖相极好
新盘时时有,今日大不同。
为啥这么说?稍加留意就会发现,这17款新盘中,有好几款的卖相都是极好的。
以前的很多新盘,都是边角料的多。这次真的不太一样。
将于5月18日开放展示区和样板间的华润西园悦府,卖相就是上等的。
它位于原南宁国宾馆,历史和人文地位几乎无盘匹敌,还紧挨着地铁2号线站点。定位上也不低,略低于幸福里,又高于中山府。
但是,必须说,这波新盘里,龙光绝对是光环最足的。一则盘多,二则料足。
3月29日拍下的五象湖地王,取名龙光天瀛,集齐了名校、地铁、五象湖等多项硬核资源。资源密集,规模不小,指标还优秀。
天瀛的卖相自然没得说,那是一等一的,就看龙光的功力了。

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▲南宁地王盘龙光天瀛区位。
同样出自龙光,同样敢叫“天”的三岸地王——龙光天曜,卖相同样出众。2.0的低容、一线江景,单凭这两点就与周边已售的几盘区别开来。
龙光真是一个狠角色,一野搞了这么多盘。除了天系,龙光江南墅、龙光玖誉城虽然位于江南,但体量不小,话题不少。
其他房企也有不少好盘摆上货架。荣和在凤岭北的东站城市广场,世茂操刀的五象澜庭府,中铁建在三岸的新盘凤岭国际城,均出自品牌房企,地段也都不赖。

-3-
不限价!多是好房坯子
卖相好是一方面,还有一个更大的不同:许多新盘不限毛坯价。
2017年中开始的“两限一竞”政策,让南宁楼市产品品质倒退数年,让不少品牌开发商走投无路,纷纷放弃做好产品的念头。
表面上宣传多么多么高端。小剑必须坦诚告诉你,实际上,八成都是在各种降标减配。

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▲好房子稀缺是有原因的。
怎么降标呢?同样的产品系,在外地某城市是B标,搬到南宁就变成了D标。原来是1000元的真实装修成本,到南宁变为了500元成本。
这不是全部,至少是60%以上的企业。
你别不信,这是明眼人就知道的铁的事实。只是这件事,开发商属于被逼无奈。
不过,进入2019年,就不一样了。新拍的土地普遍不限毛坯价,同时批下来的预售价普遍比以前高了。
粗暴的限价政策制约了房地产的发展,限价放开则让市场的归市场,有利于好房子的诞生。
诸如西园悦府、龙光天瀛、龙光天曜等等,都是好房子的坯子,追求宜居的高端买家建议重点关注。
当然了,限价放开,这些盘届时开售的价格必定不便宜。可以预见,从6月至今年底,南宁将会出现不少2万+的楼盘。
这对于南宁房地产行业,是福音,因为会推动市场进入品质时代。对于追求品质居所的购房者,也是好事。

-4-
还有几款没起名的好货
值得期待的品质楼盘,还不止上述这些。
有几款虽然目前未起名,但也有望今年底上市,同样可能打造为好房子。
有一款是柳沙地王。也就是4月30日拍卖的柳沙那块55亩地,最终被阳光城和凯南联合拿下,实际楼板价超过1.3万元/㎡。

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▲柳沙地王位置。
这样高的地价,如果不在产品力上下功夫,未来走量会非常艰难,利润也将薄的可怜。
据了解,目前阳光城已经花大精力做深度调研,准备把这块地做成阳光城在南宁的标杆之作。
期待,别打脸,别浪费了好土地。
此外,3月底,金科拿下的龙岗江湾路一线江景地块,同时素质出众。2.5的容积率,一线滨江,60米的限高,凭借金科的产品设计能力,是可能成为龙岗新标杆的。

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▲金科龙岗地王位置。
除了已拍卖的,即将拍卖的五象湖及三岸滨江地带,仍有3块地长相俊俏。如果节奏快的话,也有望在今年底上市。

-5-
南宁步入真正的改需时代
几年前,许多人就说南宁已经进入改需时代。给出的论据是,大一点的户型成交占比上来了。
小剑以为,那不是真正的改需时代。过去10-20年,南宁始终处于刚需时代。
户型小只是表象,真正的改需时代,应该是换房需求旺盛,更应该是品质好房占比上升。
现在看,刚需时代越来越接近了。
首先,环顾你的四周,还有几个人没有房子,很多人已经一两套。但是,对现状不满意的占多数,想换房的人很多。

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▲想换房的人大把。
其次,这几年的严格限价下,好房子的供应是极度匮乏的,严重匹配不上想换房的需求。
再次,现在限价放开了,精装3000也有望放开,恰好这个时候推出了很多优质土地,又恰好被很多品牌房企拿下。
看起来,这次南宁楼市步入改需时代是天时地利了。
当然,能否顺利步入,很大程度上还要取决于政策。如果过段时间,政策突然又严了,各类地王又被强行干预了,那很多开发商可能又会回到降标减配的套路了。

-6-
新盘要留意,下手别随意
虽然它们看起来卖相不错,但也不要轻易入手。起码要问清楚自己的需求,要知道其优缺点,更要货比三家。
新盘太多,挑几个简单说一说。

华润西园悦府

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▲华润西园悦府效果图

位置:江南区星光大道38号
规模:1期约60亩
物业类型:高层、超高层住宅及配套商业
容积率:3.97  
户型:首推楼栋为114-220㎡三至五房
开盘时间:预计6月
价格:未定
小剑猜价:1.8万+
扒评:现场已看过,挺高端,挺有设计感。有地铁,有江景,有历史,有品牌,产品也OK。不过,目前展示出来的精装方面略显平常(或是精装限价的原因吧)。

龙光天瀛
位置:良庆区平乐大道以西、凤凰路以南
规模:162亩
物业类型:住宅及部分配套商业
容积率:3.0
户型:不详
开盘时间:预计下半年
价格:未定
小剑猜价:2万+
扒评:身在五象湖核心位置,地铁、名校、湖景样样有,资源是相当的密集,就看龙光能拿出如何匹配好土地的好产品了。

龙光天曜
位置:青秀区凤岭南路南侧(三岸)
规模:65亩
物业类型:高层住宅、沿江商墅、loft公寓
容积率:2.0
户型:不详
开盘时间:预计下半年
价格:未定
小剑猜价:1.5万+
扒评:支撑点不如天瀛,但三岸这个板块的楼盘,整体偏中高端,邻居都不差。天曜又是一线江景,应该不会差吧?还是略担心龙光的产品力。毕竟在南宁,小剑尚未见到龙光的高端货。

荣和东站城市广场
位置:青秀区枫林路东西两侧,凤岭北路南侧
规模:174亩
物业类型:住宅、公寓、商业、酒店综合体
户型:不详
开盘时间:预计7月
价格:未定
小剑猜价:1.6万+
扒评:今年荣和最值得期待的一个项目。南宁首个TOD,真正的步行可达的“双铁盘”。在南宁,这样的新物种会有人埋单吗?先留一个问号,改日详扒。

五象澜庭府

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▲五象澜庭府效果图

位置:良庆区玉洞大道南侧、那黄大道东侧
规模:240亩
物业类型:住宅及配套商业
容积率:4.0
户型:70-125㎡两房至四房
开盘时间:预计6月
价格:限毛坯均价9100元/㎡
小剑猜价:1.2万-1.3万
扒评:世茂、大唐和阳光城合力开发,3块地,合计240亩,就在融创九棠府附近。示范区设计挺像九棠府,但户型定位偏刚需。如果按限价卖,含精装仅1.21万元/㎡,可入手。

龙光江南墅
位置:江南区智和路以北、沙井大道以西
规模:193亩
物业类型:低密别墅
容积率:1.8
户型:不详
开盘时间:预计下半年
价格:未定
小剑猜价:这个先不猜
扒评:容积率是真的低,规模也不小,这个别墅盘值得期待。只是,沙井的区位,认可度还是偏低一些。档次做高了,户型做大了,总价就高了,谁去买呢?小而精的别墅是首选。

东方尊府
位置:凤岭北地铁1号线百花岭站附近
规模:67.2亩
物业类型:住宅、商业、办公
户型:83-144㎡三至五房
开盘时间:近期
价格:未定
小剑猜价:1.8万左右
扒评:纯地铁房,凤岭北少有的小型综合体性质楼盘,外部资源不弱。缺的是品牌和物业,但物业引进了万科物业,所以应该还可以。

中国铁建凤岭国际城

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▲凤岭国际城效果图

位置:青秀区凤岭南路南侧(三岸)
规模:55.7亩
物业类型:住宅及配套商业
容积率:2.5
户型:99-123㎡三至四房
上市时间:预计六七月
价格:未定
小剑猜价:1.2万-1.3万
扒评:中铁建在南宁的首个“国际城”系产品,会与山语城有啥不一样吗?由于地价比旁边几个低,品牌在南宁口碑较好,故营销很好打,销售应该也不会差。

合景叠翠峰
位置:良庆区玉洞大道以南
规模:161亩
物业类型:住宅及配套商业
容积率:4.0
户型:不详
开盘时间:预计下半年
价格:未定
小剑猜价:1.2-1.3万
扒评:靠近九棠府、澜庭府、悦年华,规模不小,容积率适中。问题是,合景会打造出怎样的产品呢?咱们拭目以待。

中鼎公园首府

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▲中鼎公园首府效果图

位置:兴宁区那况路以北、昆岭路以东
规模:110亩
物业类型:6+1层板式洋房、合院别墅
容积率:1.8
户型:不详
开盘时间:预计下半年
价格:不详
小剑猜价:这个先不猜
扒评:基础指标是不错的,做得好可以做成高端改善产品。不过,区域认可度不高,中鼎这个牌子在南宁还不够响,产品如何有待观察。

邕熙华府
位置:良庆区博艺路
规模:43亩
物业类型:住宅
容积率:3.87
户型:98-143㎡三至五房
开盘时间:近期
价格:未定
小剑猜价:1.2万-1.5万
扒评:盘不大,房企没啥知名度,产品力也一般。但是,地段是真心好,就在五象核心区绿城春江明月附近,总会有人为好地段埋单的。
◆◆◆
文|七小剑  编|八阿哥
本文版权为扒房所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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