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南宁5·1楼市观察|全线飘红是假,价格有涨有降,价差该拉大了

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发表于 2019-5-5 10:06:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

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(都售罄?是假的!)
5·1小长假,即将画上句号。今晚,你该收拾一下心情,回归到工作的节奏中了。
看似平常的小长假,南宁楼市实则已经发生不小变化。这个变化,买卖双方都该有一个清醒的认知。

-1-
开盘全线飘红?假的!
售罄,是开发商常用的说辞。但是,稍动下脑就知道,怎么可能动不动就售罄呢?
销控板上的全线飘红,一套也不剩,往往是做出来了。这年头,造假的成本太低了。但是,制造全线飘红的紧张氛围,刺激购房者的伎俩却是百试不爽的。
五一期间,南宁有华润置地万象华府、恒大悦龙台、天池山等多个楼盘开盘,还有多盘举行小规模加推。
初看起来,一片红红火火,实则冷热不均。
确实有比较红火的,比如华润置地万象华府。该盘5月1日当天推售26号楼27号楼,共计244套房,均价约1.22万元/㎡,较上期略有上浮。

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▲万象华府开盘的楼栋。
结合小剑了解和现场参与抢房的扒友反馈,万象华府开盘成绩比较抢眼,即便没有全线售罄,也是所剩无几。
毕竟是西乡塘老城区不错的地段,毕竟有名校学区加码,毕竟是华润的品牌,毕竟周边竞品寥寥,好卖该是顺理成章的事。
有大红大紫的,也有平淡收场的,具体就不点名了。
究竟卖的如何,开发商清楚,参与开盘的购房者清楚,业内人士自然也心知肚明。

-2-
傲娇涨价VS隐晦降价
没有传说的那么火,有热也有冷——这是五一南宁楼市开盘的真实境况。
开盘冷热不均的现象背后,关于价格的讯息更值得关注。
一边是傲娇涨价。
市中心的网红盘华润置地中山府,去年底首期开盘均价仅1.592万元/㎡。今年4月29日新取得预售的3号楼,位置和景观视野并不比首期开盘好,但毛坯预售主力价已达1.53万-1.62万元/㎡。
对,毛坯价已与上期均价相当。含3000元/㎡精装价,则均价预计超过1.85万元/㎡左右,上涨超2500元/㎡。

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▲中山府3号楼毛坯预售价。
据了解,中山府3号楼预计5月6日开盘,尽管房价涨了许多,预计仍然会热销。
五象湖的网红盘金科博翠山也类似。去年底首开均价1.15万元/㎡,4月中再次开盘的1号楼,均价已经超过1.25万元/㎡,部分户型超过1.3万元/㎡。而且,非全款或精装全款客户几乎没机会选房。
此外,新预约的2号楼、4号楼,预计均价会超过1.3万元/㎡,且需要验资60万元才能看样板间,按揭客户同样没啥机会选到房。

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▲扒房VIP群的讨论。
另一边则在搞大促。
话不多说,看图吧。

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▲部分五一大促海报。
当然,这些盘有的是真降,有的是搞特价促销,价格基本与此前持平。但要注意的是,南宁热盘在大涨,均价也在上涨,你不涨就是降,只是换了个“一口价”、“特价”的说法而已。

-3-
价格差正在形成
一个正常城市的楼市,必须是有明显价差的,至少是两三倍的关系。
也就是说,楼盘该分三六九等,价差也该分三六九等,贵的房子至少是普通刚需房的三四倍,最贵的房子甚至是5倍以上的关系。
应该有1万以内的房子,应该有1.4万-2万元/㎡的房子,还应该有一定比例的2万-3万元/㎡房子,甚至还要有3万以上甚至4万以上的豪宅。
反观南宁,前两年畸形的限价之下,毛坯部分几无价差,精装部分更是清一色的3000元/㎡。市场上,普遍是1万-1.4万元/㎡之间的房子缺少该有的价格层级。
说的夸张点,没多少真正的好房子。且不说豪宅市场几乎空白,即便高端市场也是凤毛麟角。
这是一个二线城市,不成熟的市场表现。不过,这种限价下的困局正在扭转,价格差正在形成。
如你所见,目前毛坯价的审批已经逐步放开,好地段好品牌好产品的楼盘,正在与普通楼盘拉开显著的价差。
如五象湖地王、柳沙地王等高价地产品上市后,如华润置地西园悦府等稀缺项目上市后,势必价格不低。
这是一个好现象。
在小剑看来,精装3000政策迟早会调整,应当允许有500元/㎡的装修,也应当有5000元/㎡甚至更高的装修。
至于楼盘的定价合不合理,会有市场来投票,会有购房者来投票。

-4-
凯撒归凯撒,上帝归上帝
南宁楼市出现的诸多乱象,根源在于错位的行政干预。该干预的没干预到位,不该干预的干预过多。
市场经济时代,理应保持开放的心态,凯撒的就该归凯撒,上帝的就该归上帝。
很欣慰,从中央层面,已经改变了以往“一刀切”的政策。从南宁层面,2019年以来,也在有意自我纠偏。
你也看到了,允许调整预售价,允许你适当涨价,但是涨价的基础是,你的地段、配套、品牌、产品、服务过硬,你有市场需求。
如果开发商见风涨价了,但没人接盘,那就证明价值与价格不匹配。
2018年以来,南宁均价整体上浮,但也有不少楼盘房价未变,甚至一直在优惠促销中。早期买入的购房者,形成高位站岗局面。

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▲希望你不是高位站岗者。
与之相反,近一年来,另有一些盘已经上涨几千元。这就是限价逐步放开后的补涨。
五象湖的部分楼盘,龙岗的部分楼盘,华润置地中山府等,都属于补涨的类型。

-5-
价格差形成前的买入逻辑
刚刚过去的2个月,南宁出了两个楼板价超1.3万元/㎡的地王,政府放开限价的意图十分明显。
而未来,五象湖甚至南宁大桥至良庆大桥沿江段等核心位置,还有部分优质地块出让,即将涌现一批售价2.5万+的楼盘。
综合板块定位、资源与资金集中度、铁学商景、品牌与服务力,小剑斗胆预测,未来2年内,目前尚无明显价格差的南宁各板块,将重复北上广深走过的路,逐渐形成鲜明的价格差。

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▲目前各板块房价。来源:楼盘网
这是板块运动学和资源价值论的必然结局。
与此同时,各楼盘之间,将因“铁学商”不同,江景湖景不同,品牌和服务不同,也会进行价格重构。同样地段的不同楼盘,未来价差5000甚至1万,并不稀奇。
在价格差尚未形成前,购房者可尽可能抓住这样的机会,提前入手有名校学区、将通地铁、有稀缺江景湖景、品牌房企开发、还被限价的楼盘。
现在,这类楼盘已经逐渐呈现一个特点,售价在缓慢抬高,通常全款或精装全款优先,甚至开始了外收。
很多人表示看不懂,那就对了。人人都看懂了,这个世界还有什么二八定律呢。
南宁各个板块间的价值几何,哪些板块更值得买入,买哪些盘轻松跑赢大盘,买哪些盘会形成高位站岗……
有机会,扒房跟大家线下分享。
◆◆◆
文|七小剑  编|八阿哥
本文版权为扒房所有



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锄禾日当午,签到好辛苦。
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