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南宁商业公寓满身槽点,为何仍有大把人买?

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发表于 2019-5-1 17:37:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

如今无论南宁,还是全国很多城市,都有一个匪夷所思的现象:商业公寓满身槽点,却仍有大把人买。
一方面,有人吐槽公寓持有成本高,再转手税费也高;另一方面,很多城市的商业公寓却供需两旺。
今年3月,深圳公寓成交量环比上涨222%;珠海市场今年第一季度,接近1/5的成交都是公寓贡献的。
再看南宁,从2015年开始,公寓需求逐年上涨,需求旺盛激发供应激增。据扒房不完全统计,2019年南宁超过22盘在卖商业公寓,供货超过260万㎡。
那么问题来了,这是为什么呢?

-1-
每卖3套房,就有1套是公寓
谈及不动产投资,你脑海中会出现几种选择?
相信90%的人给出的答案几乎相同,住宅、商铺、或者公寓。
1992年才进入中国的公寓,本是舶来品,最初中国人自己都看不上,是专门造给外国人住的。可以说,相比住宅、商铺,公寓是投资品类中资历较浅的一个。
但来得晚,蹿红速度却很快。来看看公寓到底有多热。
让我们先看两组数据。
1、2019年3月份,深圳公寓的成交量环比上涨222%;
2、2018年,深圳公寓的成交量已经占深圳商品房总成交的1/3,深圳每卖出去3套商品房,就有一套是公寓;
3、2019年前3个月,珠海市场上接近1/5的成交都是公寓产品贡献的。(数据来源:米宅)
在看看南宁数据。
来自克而瑞的数据,从2015年至2017年,2年间,南宁公寓成交量平均增长率为29.7%。此外,市场长期供不应求,2017年,南宁公寓供应量约为需求量的一半,约55%。


需求旺盛,激发开发商对公寓的开发热情。2017年,南宁LOFT公寓陆续出现,到2019年,全市超过22盘在卖商业公寓,年内还将有260万㎡的公寓供货。

▲南宁在售商业公寓一览。
供需两旺,南宁公寓市场爆发。

-2-
投商业公寓,不如买个理财?
与此同时,对商业公寓的质疑也越来越多。有人表示,商业公寓回报率,甚至不如买个银行理财。
吐槽商业公寓的,他们在质疑什么?
第一:高交易成本,惹人嫌。
首付50%,最长贷款年限仅为10年,税费3%,贷款利率上浮30%以上,个税、增值税得不到减免……离开了住宅的福利,商业属性的公寓政策劣势明显。在银行额度收紧时,商业公寓又是最先被割舍的板块之一。高交易成本,确实不讨喜。

▲住宅和商业公寓交易成本对比。
第二:变现能力差,不好卖。
其实,交易成本高,就意味着变现能力不会太强。当公寓进入二手市场后,局面更尴尬。
进入二手流通领域,卖方需要承担的税费包括个人所得税、增值税、土地增值税,与此同时,买房需要承担3%的契税。
比如,你去年40万购买一套公寓,今年评估60万,按照各种税费算下来至少交税10几万,这还是增值的情况。

▲商业公寓交易需要交纳税费一览。
第三:投资回报率不高。
基于以上几点,在公寓能顺利卖出去的情况,扣除交易成本,差价空间被稀释了很大一部分。所以,想买商用公寓的人,多半已经放弃了短期赚差价的念头,长期持有追求租金回报率才是正解。这也是为什么有人说,投公寓,不如买个理财。
第四:居住感不强,不舒适。
商业公寓本质上是商用办公性质物业,因此使用商用水电价格较贵,一般不通天然气,不能落户、无学区。此外,公寓产品无阳台、厨卫无窗、一梯多户等,这些都直接影响居住体验。
不好住,短期投资又无法立刻变现,商业公寓确实槽点蛮多。

-3-
看似无奈,其实另有考量
公寓不够好,那为什么还买?
显然,当一种现象偏离了市场调控,多半是因政策影响。
在新一轮楼市调控中,一、二线城市,包括部分热点三线城市,都不同程度的限购、限售,这就造成了一个普遍的现象——对于买住宅,有钱的没房票,没钱的买不起。
于是,有钱没房票的人,纷纷转战商铺、公寓。没有了房票的限制,多套持有公寓的不占少数。
在南宁,限购限售政策虽然不严,但一套首付两成,两套三成,三套及以上基本都是全款了,在动辄万元单价的南宁,全款买房不是土豪,基本做不来。
同时,没钱买不起住宅的人,也被面积小、总价低的公寓吸引。
在均价破万,外收横行的南宁,首付绝不是20%这么简单,扪心自问,+精装+外收+捆绑车位,你的首付还是20%吗?
20万,南宁主城区内,可选地段并不多了;五象核心区的房子,首付都50万+,还不一定买得到。
对比之下,公寓面积小,总价低,20万可以上车全市超90%的公寓,地段可选择性高,对不少资金有限的客群来说,确实吸引力不小。
所以,大量被政策和资金拦在门外的购房群体,流入了公寓市场。
不是看不到公寓弊端,相反,公寓投资是不少投资客在政策和资金条件综合考量下,优化资产投资的结果。

-4-
南宁公寓三大板块pk
那么问题来了,商业公寓咋选?
既然短期持有赚差价不现实,对于商业公寓产品,追求高出租回报率才是出路。
出租回报率要跑赢通胀,看价格,更看价值。
目前南宁商用公寓主要集中于:凤岭北、五象、西乡塘区。

▲南宁商业公寓分布图。
先看凤岭北。
南宁不折不扣的城市新中心,交通、配套、市政、人流一样不缺,一项不差,除了堵,没有太多硬伤。同样,这里也是南宁房价的最高地。
再看西乡塘。
2004年2月,相思湖新区规划出炉,计划打造南宁第三个CBD。但受于区域发展等多方面因素,结果有目共睹。虽后来因房企入驻得以回春,可没了CBD的光环,西乡塘房价涨幅与核心区差距明显。
最后看五象。
五象的公寓主要分为龙岗片和总部基地。
龙岗作为城市副中心,配套齐全,江景怡人,前景不错,只是目前地铁和优质学校缺乏,价值还不够夯实,投资需瞄准低点和笋盘。
与龙岗以居住为主不同,五象总部基地为纯正商业板块。

▲总部基地规划效果图。
做为南宁重点打造的商业金融中心,五象总部基地已有83家世界500强企业确定进驻;其中金融街已有中国移动、太平保险、平安银行等企业进驻;同时,片区内不缺大型商超,五象航洋城、恒大购物中心、宜家等大型商场密布。
大型企业、实力商超,这些都是引流利器。加上双地铁线交汇于此,总部基地建成后,人流量不会低。有了人流量,才有公寓租赁的市场。
说完板块价值,再看价格。

▲南宁公寓价格对比表。
凤岭主力价1.4万-1.8万元/㎡,五象板块主力价1万-1.3万元/㎡,西乡塘在售公寓1万-1.3万元/㎡。
很明显,凤岭北价格第一的位子短时间无法撼动,这也意味着购置成本更高。令人意外的是,五象的价格和西乡塘相差无几,总部基地的公寓价格也仅高出龙岗500-1000元/㎡左右。

-5-
总部基地公寓8万起?
对于公寓投资者而言,除了地段,产品、价格都是不可忽视的。
五象总部基地目前包括世茂、恒大、云星、阳光城4盘公寓在售,多盘对战,对投资者而言,可比价空间更大。
为了拼抢客源,各盘也会不时降低门槛,这时不失为入手好时机。
据悉,世茂新品3期公寓计划5月上市,据说公寓首付8万起,虽然具体销售政策还未公布,但8万的首付确实够吸睛,这是要开打价格战了?
当然,首付8万起实际情况到底如何,还需要待3期公寓正式上市后,购房者到售楼部实际了解,以现场提供信息为准。
目前,我们可以先从外围了解一下公寓的信息。
此次世茂推出公寓位于2期地块,位于整个项目西侧,与宜家一路之隔。计划推出的公寓产品包括平层公寓和LOFT公寓。平层公寓层高3.6米,LOFT公寓层高做到4.8米,已经几乎达到公寓层高5.08米上线,空间感还是不错的。

▲世茂中心布局图。
主流产品面积约50㎡起,不会太小,造成居住局促,也不会太大,导致门槛太高。
参考1期公寓,世茂产品品相不差,2期还是值得期待的,就看世茂的销售政策是否给力。
当然,投资永远都会伴随着风险。
总部基地的公寓得房还有等待期,前期还会有一定压力,需投资者根据自身情况做好综合评估。
◆◆◆
文|你莫愁  编|八阿哥
本文版权归扒房所有

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本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法准确预测相关价格变化。


扒友若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

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