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怪了!二手房反倒贵6000?揭秘南宁一二手房价倒挂真相

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发表于 2019-4-29 08:39:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

新房比二手房贵没毛病。但是,当二手房比新房还贵的时候,就值得思考了。
如今,南宁部分板块已经出现了明显的一二手房价倒挂。
这,值得探讨。在小剑看来,真正读懂了一二手价格倒挂,就读懂了人心,就读懂了外收,也就读懂了“财富分配”

-1-
二手房竟比新房贵
近几个月南宁出了一个反常现象,引起了小剑的注意:二手房价格高于新房
克而瑞、中国指数研究院、冰山指数等多个机构发布的数据显示,最近南宁的新房成交均价大概在1.2万元/㎡左右。
其中,根据核心城市冰山指数的数据,4月第3周,南宁新房均价为12313元/㎡。

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▲冰山指数新房价格数据。
另一方面,部分机构发布的二手房数据显示,南宁二手房价(挂牌价)竟然高于了新房。
比如,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年第16周(即4月第3周),南宁二手房挂牌均价为13125元/㎡。

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▲诸葛找房二手房价格数据。
做下加减法,同一周的二手房价比新房贵了812元/㎡。
常识判断,这反常了

-2-
倒挂是个别板块
反常,往往更值得关注。
难道南宁二手房价全面赶超新房了?事实上,并没有。
要知道,以上二手房价为挂牌价,而挂牌价≠成交价
挂牌价与成交价的关系,就像万象城里一件衣服,标价2000元,你软磨硬泡后,实际到手价可能是1800元。
再举个例子。去年底,小剑卖了一套小户型公寓,挂牌价35万元,最终成交价32.5万元,相差了2.5万元。
小剑从南宁本地中介了解到的数据是,南宁整体二手房实际成交均价约10800元/㎡,比新房还是低了1000多元/㎡。
但是,就各个板块来说,确实有个别板块二手房成交价高于新房。
典型如蟠龙板块、五象湖板块、龙岗西沿江板块、凤岭北局部等。
特别是华润二十四城、万科魅力之城、绿地国际花都、合景天汇广场、光明澜湾九里、中国铁建江湾山语城等楼盘,二手挂牌价普遍比附近2公里内在售新房贵2000-8000元/㎡

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▲华润二十四城二手挂牌价。

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▲万科魅力之城二手挂牌价。

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▲中国铁建江湾山语城二手挂牌价。
不光是挂牌价,这些小区的实际成交价也普遍比附近新盘贵上1500-6000元/㎡。

-3-
谁制造了价格倒挂?
大家都知道,二手房通常在设计、园林、装修、设施等各方面均较为陈旧,理应比新房便宜。
但是,为什么有的板块出现了价格倒挂?有的板块没有倒挂?你认真想过没有?
小剑看外,不外乎这几点。
第一,限价政策。
新盘会受到政府限价政策的管控,特别是一些品牌开发商出于口碑等考虑,不敢外收,只能按政府限价卖,其价格就会低于应有的价值。

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▲绿城春江明月业主的价格保障联盟。
而二手房就不一样了,价格完全由市场决定,是业主自行定价,不受政府限价影响。
第二,硬核价值。
二手房市价格高于新盘的项目,多数是具有硬核价值支撑的。
如华润二十四城、万科魅力之城、中国铁建江湾山语城等楼盘,均为品牌房企,品牌溢价达到1000元/㎡左右。
举个例子,同样地段的合景、宝能等,品牌价值偏弱,就低1000多元/㎡。同样,在凤岭北,有些二手1.9万元/㎡,凤岭春天等小区要便宜五六千元。

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▲凤岭北部分小区二手房价。来源:诸葛找房

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▲五象部分小区二手房价。来源:诸葛找房
此外,这些盘多数具有稀缺的硬核价值,要么是名校学区,要么是地铁,要么是CBD地段,要么是江景湖景。
第三,购房需求。
说到底,还与供需有关。如果你定价高,但没人买,那也毫无意义。某种程度上,购房者也制造了价格倒挂。
对,即便很贵,但就是有人愿意为学区、地铁、品牌等埋单。

-4-
“买房人,正洗劫不买房的人”
其实,价格倒挂在一二线城市普遍存在,特别是限价特别狠的城市。
品质更好的新房,比同等地段品质很差的二手房便宜几千块甚至近万块——这早已不是秘密。
某种意义上说,一二手价格倒挂导致了一些城市楼市的高烧不退。因为,买一手房就是“抢钱”,买到就赚了。
当然,很多人是买不到的。因为,这样的项目往往是一次性付款优先,或者你是开发商的关系户。简单说,要么有钱,要么有关系
其实,在南宁,也有这样的例子。比如去年底开盘即清盘的旭辉湖山樾,旁边二手房普遍一万四五,它却卖1.19万元/㎡。读过小学一年级的人都知道,抢到一定是赚的。
公号“吴晓波频道”的地产评论员刘德科,曾说过一个观点: 一二手价格倒挂会影响财富的重新分配,即买房的人在一定程度上洗劫了不买房的人
小剑以为,这话有点偏激,却也有一定道理。
一二手价格倒挂,会制造不公平,比如靠关系,比如外收。
不过多解释,懂的人,自然懂。

-5-
价格倒挂的买入逻辑
二八定律永远存在。
20%的人,掌握着社会上80%的财富;20%的人,做着80%的人认为没前景的事,却赚着80%的钱。

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▲二八定律存在各行各业。
同样,对市场走势,对一个板块、一个楼盘的价值判断,往往是多数刚需大众判断错误,只有少数人判断正确。
一味抱怨,一味等待,解决不了问题。学会变通,读懂大势,紧跟趋势,方能跑赢大盘。
通过这几年跟购房者打交道,小剑发现,很多人买房,除了自住,都会有保值增值的考虑,特别是升值空间的考虑。
在当前出现价格倒挂的态势下,该如何买房?小剑给你几条非常规建议:
第一,价格倒挂明显的板块,还限价的新盘,要珍惜。因为一旦完全放开限价,新盘就会很快赶超二手房。
第二,同样是价格倒挂明显的板块,优选品牌好、品质好的楼盘,未来的二手房市场,品牌溢价能力要比现在更猛烈。
第三,如果你是首套刚需,没钱也没关系,可自动忽略。考虑通勤成本、配套便利性等方面,买非热门的打折促销盘也挺好,比如9字头的相思湖,对于有些人,也是适合的。
◆◆◆
文|七小剑  编|小二郎
本文版权归扒房所有


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