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7年了,万科入邕首盘你打多少分?

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发表于 2019-4-23 08:30:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   


2012年拿地开始,长虹路三剑客“万荣联”一路相爱相杀。如今转眼已快7年,3盘陆续交付,该板块也从荒凉变成熟。

其中,规模最大的万科城,也是万科入邕首盘。7年来,经历了哪些故事?如今究竟如何?


-1-
万科入邕7年了

7年前的冬至(2012年12月21日),世界末日没来,却来了一场激烈的土拍 。

这一天,万科、荣和、联发为长虹路995亩地块在广州展开了一场血拼厮杀,最终以3家“三分天下”落幕。

其中,荣和以总价约15.6亿元拿下A地块;联发以总价约10.4亿元拿下D地块;B、C两块地则被万科收入囊中,B地块总价约17.8亿元,C地块总价约18亿元,总价35.8亿。

当年还是全国地产“一哥”的万科,豪夺四块中的两块,总面积达583亩,就是今天的万科城。


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▲楼盘档案。

不得不说,相比恒大、碧桂园等一线品牌,万科入邕首盘,抢到了一手好牌。

此后,手握地块优势+全国第一品牌,项目自2015年首开以来,销量便一直领先同时拿地的两个对手。

来自地产大数据机构克而瑞的数据显示,2016-2018年,万科城每年的销售额都稳定在23亿-26亿元之间,单盘销量排名没有跌出过南宁前10。


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▲2016-2018年排名。来源:克而瑞

7年来,万科城不疾不徐,已稳坐长虹路C位。如今,项目南区已经陆续有房源交付,北区开发也已过半。

而万科在南宁早已四面开花,至今开发项目超过10个。

但也因为楼盘数量的增加,对城市公司的管控能力提出了更高要求和挑战,如何维护好口碑与品牌,这是一条没有尽头的路。


-2-
房价从8字头到1.5万+

2015年8月1日,众人期待已久的万科城迎来首开。

然而,它却在当时均价7200元/㎡的南宁开出了8400-11380元/㎡的高价,当场吓退不少购房者。

而后出于走量压力,万科城也曾做过房价俯卧撑,但其价格总体走势表现坚挺,几年下来大势向上。

目前,该项目在售产品均价达15000元/㎡+,3年多房价涨幅超过了南宁平均水平,跑赢大盘。


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▲2015-2019年万科城房价、南宁整体均价走势图。

至于原因,一方面是房价大势上涨的推动,一方面是该板块不断成熟的后果,还有一方面是得益于个盘综合素质更突出。

如今,回过头来看,当年没有被首开价吓跑的客户,确实享受到了红利

果然,越有钱的人越容易赚钱。


-3-
交通便利,还可升级

7年前“三强”抢地时,长虹路板块还是一片荒野,没有路,没有高楼,更谈不上什么人气。

但如今,这里早已今非昔比。

2016年,长虹路建成通车,直接拉近了与凤岭北腹地的距离,不用再绕道拥挤的快环,给大家出行带来了极大的便利。


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▲2012年长虹路板块,周围是空置的厂房和大片树林。

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▲长虹路现状,已成为凤岭北的交通要道。

交通的改善,加快了片区城市面貌与繁荣程度的改善,加上这条路直达西南第一大站(南宁东站),很快变得车水马龙。
2017年之后,随着“三剑客”陆续迎来交房,该板块的人气和生活氛围日渐浓厚。
但也正因为如此,长虹路的交通压力在增加。
期待长虹厢竹路口综合立交桥的早日升级,尽快打通连接凤岭北的另一条市政路——盘龙路(在建)
另外,如果要说交通上有遗憾的话,就是小区离地铁稍远,距离最近的地块3号线长堽路站约2.5公里。

-4-
说出去的配套,兑现几何?

其实,万科城之所以敢卖最贵,除了地块与品牌优势,也是其对自身配套的信心所在。
据了解,教育、商业、园林等配套都是项目引以为傲的。
比如长虹路三个楼盘中,万科城是唯一一个在小区内配齐“幼儿园+小学+中学”的楼盘。
其中,北区配建一所幼儿园(具体引进品牌待定);南区配建了滨湖路小学长虹校区(移交政府),目前已经开学;中学建在北区,今年3月已与青秀区第一初级中学签约。

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▲滨湖路小学长虹校区。

综合来看,万科城的教育配套虽算不上顶配,但确实完善,兑现进度也不差,目前只待中学的落成开学。
在商业配套上,南区的社区商服体系逐步形成,业主的日常生活所需基本可以满足。
北区在建有一个商业MALL,集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体,将来可提升业主的居住体验,只是建成还需一段时间。
另外值得一提的是,万科城南区园林在原有山地和树木基础所建,是南宁少有的原山森林,当然也仅限南区,北区则为人工园林。

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▲万科城园林实景。


-5-
有大户有公寓,主力价1.5万+

如今项目主推房源为北区的云望组团,以及南区公寓。
北区云望组团包括1-4号楼,是北区的楼王,均为大平层产品。从平面图来看,4栋楼均位于北区中心位置,直面中轴园林景观、小区泳池。

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▲北区云望组团所处位置。
据了解,1-4号楼虽达45层楼,但均为3梯3户设置。楼栋南北朝向,户型面积为195-223㎡四房至五房,均价16000元/㎡
看了户型,尺度确实阔绰。
195㎡两厅四房三卫,设计了西面、南面两个大阳台,南向阳台宽9米,西阳台宽6.4米,阳台合计约30㎡,宽厅约达70㎡。
万科的户型一直被吐槽得房率不高,但是云望显然有所改良。粗略计算,195㎡户型活动空间的拓展面积就达30㎡。
不足是西南双阳台不能形成对流,卧室位于客厅两侧,动静分区不够。

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195㎡四房两厅三卫
再看235㎡五房,4.7米开间+7.7米阳台,宽敞的活动空间仍是亮点,休息区东西双套间设计,只能说有尺度就是任性。

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235㎡五房两厅三卫

此外,项目南区S2、S3栋精装loft公寓将推出,层高3.6米,4梯22户,面积25-30㎡,预计价格13500-14000元/㎡。

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▲25-30㎡公寓。

正在“变熟”的长虹路和万科城价值已得以彰显,往后不管是住宅还是公寓出租出售应该都不难。
要注意的是,该公寓为商业性质,不带学位,所以下手前,务必做好投资回报率的测算。


-6-
越来越熟的万科城该买不?
经过多年开发,无论万科城本身还是长虹路板块,越来越成熟是不争的事实。

未来随着入住率持续提升,各种配套不断完善,这里的生活氛围和居住价值还将进一步释放。

综合来看,万科城的地段、品牌、配套、园林及服务等已经呈现,不必多说。但户型方面确实中规中矩一些,赠送面积偏少。

不管怎样,项目当前一万五六的价格在整个南宁确实不低。

但放眼凤岭北,这个价格又是相对低的。对于有意上车凤岭北,资金实力较强的购房者,依然可以考虑。

如果你不属于这类客群,也建议量力而行,或者早日另作打算。

◆◆◆
文|司马亿/你莫愁   
编|七小剑

【温馨提示

本文所涉及项目介绍与点评,仅供参考。我们力求客观真实,但无法涵盖项目所有信息,也无法准确预测相关价格变化。


扒友若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时,请仔细阅读相关条款。

如仍有疑问,欢迎后台留言咨询。


               
锄禾日当午,签到好辛苦。
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