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疯了!龙光造新地王,地价1.4万+,超南宁100盘房价!高潮过后请静静

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发表于 2019-4-1 10:49:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   

意料之中,今日南宁新地王在万众期待中诞生了。
“人狠话不多”的龙光大杀四方,一举抢下南宁“双料地王”:总价24.27亿,实际楼板价超过1.4万元/平米
对,地价比南宁房价还贵。
地王一出,有人开怀大笑,有人后悔不已,还有人惴惴不安。
整个南宁楼市似乎都要跟着高潮了,但疯狂之后,我们都需要多一份冷静。
你想了解的关于地王的种种,这篇文章全部告诉你。

-1-
总价24.27亿,楼板价超1.4万
没有最猛,只有更猛。
这场土拍的前两天,就营造了剑拔弩张的火爆氛围,提前做了彩排。
3月27日的土拍,让南宁楼市出现了久违的小高潮。
当天,合景入主玉洞,由于包含大量产移房及回迁安置物业,实际销售部分楼板价超5000元/平米;金科杀入龙岗,拿下48亩江景地块,同样有不少产移房,实际楼板价则超7500元/平米。
不过,相比今日五象湖的土拍,前日的拍卖只能算作开胃菜。
正菜上桌前,业界就已开始意淫,昨日不少媒体还爆出有人开出了谁将拿下地王的赔率。

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▲竞猜地王买家的赔率。来源:网络
炒作归炒作,拍卖确实够激烈。

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▲参拍企业实力强大。制表/小剑

26家房企报名,激战1个小时15分钟,五象湖162亩优质地块被龙光收入囊中。
总价24.27亿元,单价1500万元/亩,楼板价7500元/平米,产权移交面积12.65万平米,折合实际楼板价超过1.4万元/平米

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▲地块位置及成交信息一览。制图/小剑

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▲来源:楼盘网

24.27亿元的总价,一举超过2018年12月世茂+大唐+阳光城联合体拿下五象240亩地块的22.39亿元,成为新晋南宁总价地王。
1.4万元/平米的楼板价,也超越了铜鼓岭地王(大唐臻观)的1.14万元/平米,是南宁最高地价。
12.65万平米的产权移交面积,超越龙岗的恒大悦龙台,亦是历史最高。
就这样,五象湖这地块成为了南宁楼市近几年少见的“双料地王”,预计未来很长时间内都难有超越者。

-2-
超100余盘房价,面粉贵过面包
有对比,就有伤害。
大多数人买的楼盘房价,还不如这块地的地价高。面粉贵过面包的行情,真的出现了。
不管你接受不接受,事实就是如此。
根据克而瑞广西片区公示的数据,今年2月南宁市商品住宅成交均价11683元/平方米,还比这块地的地价便宜近3000多元/平米。
从近14年楼市价格走势来看,这块地的地价已经远超2018年南宁住宅均价。

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▲近14年南宁房价走势。制图/小剑
搜罗当下在售楼盘发现,南宁总计不到140个在售楼盘,有超过100个楼盘的房价低于这块地的地价。

-3-
南宁历史25大地王,它排第1
放到历史长河中,这块地仍然属于重量级选手。
把时间拉得更长一些,小剑盘点了一下南宁土拍历史上楼板价最高的25块地(规模30亩以上的住宅用地)。

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▲南宁楼板价TOP25。制表/小剑
地价超8000元/平米的不过6块,其中还有两块胎死腹中。
超过1万元/平米的,有且仅有3块,包含大唐臻观项目、曾经的红日金浦路地王,以及本次拍出地块。
今日拍出的五象湖地王,楼板价已经排到了南宁历史地王的第1位。
当然了,总价一定也是遥遥领先的。

-4-
地王诞生的5个必然
如此高的地价,怎么就在这个节骨眼诞生了?又为何降临在五象湖?
看似偶然,实则必然。
第一,地段为王的时代,这块地天生长着一副地王相。

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▲天生一副地王脸。制图/小剑
现在的拍卖地块越拍越远,这么近五象CBD的地块太少见。近五象湖,享双地铁(3号线五象湖站、2号线东延线平良立交站),名校环绕(南宁十四中、滨湖路小学、五象一小、五象四小、南宁三中),商业体汇聚(mini万象城、合景综合体等),少见的要啥有啥型。
单学校方面,就已碾压一大片。旁边的十四中,可是有名的学校,就读的机会比较大。

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▲旁边的十四中另2个校区相当牛。
565486b63bad0be0307559abcf938ec6.jpg ▲十四中五象校区也很牛。
第二,地块够大,条件够好。去除幼儿园地块,还有162亩。且没有安置房配建要求,在周边众多已拍地块中难得一见,房企可发挥空间很大。

第三,周边二手房价高企。如华润24城、万科魅力之城等约1.7万元/平米,龙光玖珑湖、万科金域蓝湾等也普遍达1.5万元/平米。参照物那里,看得见摸得着。
第四,许多外来大牌房企手上已经没有多少余粮了,再不补仓成百上千的员工就要挨饿了。此时,恰好抛出大肥肉,岂能有不抢?

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▲房企储备粮一览。来源:克而瑞
第五,ZF放开限价的信号越来越明显。南宁楼市又有别于全国不少城市的低迷态势,被各路豪强普遍看好,加之ZF饥饿疗法运用得当。
5个因素叠加,想不出地王恐怕都难。

-5-
龙光大杀四方,一点不意外
为何是龙光拿下地王?在小剑看来,一点也不意外。

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▲3月29日,龙光举牌抢地。
龙光已入邕15年,在南宁布局的楼盘达到20多个,开发足迹遍及南宁各大城区。

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▲龙光布局图。
尤其是近几年,龙光一跃成为南宁TOP3级别的企业。龙光总部,更是将南宁列为主战场。
2019年刚刚过去4个月,龙光就已拿下4块地,包括三岸的江景地王。
在南宁土拍中,龙光留下了“人狠话不多”的外号。
所以,龙光能一拼到底拿下地王,一点不意外。

-6-
不光邻居,全南宁都高潮了
不用想,就像3月27日玉洞与龙岗两块地的土拍一样,地王一出,必有跟风借势营销者。

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▲稍晚,类似前天这样的海报必出。
4ea571dee128777ed2c00e72267c6c38.jpg ▲还有这样封盘扬言“提价”的。
最先借势也最该借势的,想必是五象湖和五象南的一众楼盘,比如中南紫云集、金科博翠山、金玖世家、龙光玖誉湖、檀府印象、华润悦年华、龙光玖珑郡、万科星都荟等等。


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▲这样的海报已出。

此外,由于该地王的量级不仅是五象新区级,而是南宁市级甚至广西区级的,全南宁甚至部分周边地市楼盘都会跟着高潮一把。
只是苦了那些还没买房的刚需购房者!
奈何胳膊拗不过大腿。ZF要提速GDP,大量基建等着钱用,好地又怎会忍心贱卖?房企不是慈善家,这般高价拿的地,又怎能亏本大甩卖?

-7-
地段值70分,另30分靠实力
现今楼市仍是地段为王,购房者买房首先仍是看地段。只要地段足够好,小房企弄个很一般的产品,也能卖出不菲的价格,走量也健步如飞。
如果今日地王这个项目满分是100分,单凭地段赋予的配套、资源,小剑认为已经可以得个70分了。
另外30分,则靠企业的品牌力、产品力和服务力。
虽然只有30分,却决定了地王盘未来的走向和江湖地位。是打造一般水准的楼盘,靠王牌地段快速走量?还是王牌地段+王牌产品,打造五象首屈一指的高端盘?
这取决于龙光。
从塑造品牌角度讲,从尊重土地角度讲,从追求利润角度讲,都该把产品做的足够差异,足够逼格,足够高端。
数月后如何呈现,就看龙光如何操盘了,希望别埋没了地王的价值。

-8-
高潮后该冷静!地王的5个猜想
地王出炉之后,市场会如何变?地王将以什么身份上市?小剑进行如下5个猜想:
第一,地王直接利好周边的五象湖楼盘,前期低价开盘的品质楼盘纷纷补涨一点不奇怪。
第二,像2016年9月28日铜鼓岭地王一样,势必掀起一波全城借势营销。当然,有真涨价的,也有虚张声势借势营销的。
第三,包含精装在内,该楼盘年底上市的销售价,预计会突破2.2万元/平米,成为五象新区的价格标杆。
第四,城市级地王诞生,影响买卖双方的预期是肯定的。可上面要求的“稳地价、稳房价、稳预期”该怎么稳?如何预防市场出现巨大波动?一旦被中央盯上,可能会招致“调控大棒”。
第五,地王既是高收益,又是高风险。表面风光无限,实则是巨大考验。成了,对企业品牌和产品塑造是名利双收;败了,有可能直接造成企业资金链紧张,一盘影响全盘。
总之,地王诞生后,闹腾了一阵子后,于局中各方而言,都该静静,千万别乐极生悲。


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文|七小剑   编|八阿哥
本文版权归“扒房”所有

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