请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

南宁夜生活

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: KTV 按摩 推油
查看: 435|回复: 0

重磅|“公摊”或将退市,南宁房价会暴涨?

[复制链接]

211

主题

215

帖子

245

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
245
发表于 2019-2-24 15:40:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
                                                                                                   
2月的楼市不太平。全国各地接连松绑调控政策,现在住建部又悄悄放大招,“取消公摊”成为今日的流量话题。未来,公摊或退市,房价按套内面积计。若真取消公摊,房价暴涨?购房者真的得到多少实惠?

-1-
再见了,公摊?
2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

ce0f5ad4593e395188fac23ba67b9faa.jpg
在《通知》附件工程项目规范第10项《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

609f79a052e23da0912693fc3528822f.jpg
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易,意味着万恶的“公摊”在未来或逐渐退出楼市。

-2-
“公摊”始于香港兴于内地
“公摊”始于香港,兴于内地。
1950年代,香港百废俱兴,楼宇一般都是整栋出售,对资金要求量大。有开发商率先想出“分层出售”的主意,既然分层出售,那么公摊部分自然就包含在内,公摊面积由此而来。在同一时代,香港还发明了以预售制为特色的“卖楼花”制度。
随后在1990年代,随着内地房地产市场崛起,分摊面积和商品房预售制均被复制而来。
对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。
2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
就南宁来讲,公摊面积占到房屋建筑面积的10%~30%,建筑面积100平左右的房子套内面积70平再正常不过,如每建筑面积单价1万元,则购房者需要花30万元为公摊买单。
而公摊面积的存在,下游行业如装修、物业等均以建筑面积计,购房者不堪重负。

d1bdacde9e281c2179e7bd5f18ffe1e4.jpg
▲房屋公摊示意。
多年来,由于公摊比例本身并不透明,部分开发商利用公摊大做文章,变相涨价。
近年,废除公摊的群众呼声越来越高。
2002年,重庆市作为强制改革商品房计价方式的“先驱”率先终结公摊制度。而最先执行“公摊”制的香港在2013年出台文件,强制要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。
在国际上,发达国家均不存在公摊面积一说,所见即所得,房产交易相对清晰透明化。
取消公摊面积,可谓大势所趋。如今,住建部公开征求意见,公摊或在未来逐渐退出市场。

-3-
废了“公摊”,房价暴涨?
废除公摊,身为小老百姓喜大普奔?其实,还需理性看待。
以南宁为例,如该小区目前按建筑面积售价1.3万元/平(毛坯1万+精装3K),建筑面积100平、套内面积70平的房子,如按套内面积计价,房屋毛坯总价立马省下30万元。
而精装标准同样按套内面积计价的话,也省下9万装修费。就连物业费,也能每个月省下50元左右。
粗略算,原总价130万元的房子,91万可拿下,每套房总价缩水39万;而建筑面积单价1.3万元/平瞬间降到9100元/平,单价也缩水了30%。
但是,没发现吗?上述的算法本身就有纰漏。因为,一套房子,总价是固定不变的,但单价是随时可以变化的。如果计价方式发生了改变,那么单价不可能固定不变。
羊毛长在羊身上。一套房子的市场总价是多少就是多少,并不会因为计价方式改变而发生变化。相反,如果计价面积从100平方缩水到70平方,那么名义房价或许会随之上涨30%,从而保持总价不变。
不过,当前购房者对公摊痛恨在于,当前市场上,毛坯和精装是分开计算。“毛改精”之后,精装标准已按最高上限3000元/㎡计算,但却还要为公摊买单,而不是套内面积。在这一层面上,购房者确实无形中被薅2次羊毛。
毕竟,在毛坯房时代,不管是以套内面积计还是以建筑面积计,总价都不变,不过是“文字游戏”。但加上了3000元/㎡的精装,就变了。

-4-
假如废除公摊,然后呢?
公摊制度已经执行了近20年,一旦废止,拔出萝卜势必带出一滩泥,除了直接刺激房价,废除公摊的影响远非房价一项。
1、房价按套内计价了,维修基金和契税呢?
买过房都知道,除了房价外,还要缴纳77元/平的维修基金费和1%-2%不等的契税,这些费用目前都按建筑面积收取。另外,北方的供暖费等均按建筑面积计。
废除公摊后,这两项费用会否同时改革?
2、过渡阶段如何处理?
在正式废除公摊制度前,已取得预售证的在售住宅,如何收费计价?而二手房的交易是否也会受影响?
3、房产税会怎样落地?
作为楼市调控的长效机制,房地产税已酝酿多时。假如,公摊面积被取消,房子的实际大小暴露无遗。房产税将以何种姿态落地。

-5-
新规明确验收标准
除了对公摊做出文字性规范外,新规还涉及多项内容,从交易到交付全程有规可依。
1、新建住宅要全装修交付
《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。
2、明确房屋验收交付标准
《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。
意味着毛坯房将成过去式,房屋从交易到交付全流程均有规可依。

4934658cd52c0304a55bf3752e1be797.jpg
▲部分验收项目。
【说在最后】
无论是出于规范房地产市场的需要,还是基于维护消费者权益的角度,取消公摊面积都是大势所趋。
公摊面积背后,涉及重重利益,改革历程并不会一蹴而就。目前,取消公摊面积,还只是住建部门的征求意见文件,离正式成形乃至落地,还有相当长的距离,购房者无需恐慌也无需过度亢奋。
相对于这个政策,购房者更关心的是,花了大价钱买的房子,房屋质量如何才能得到保证,相关部门如何对房屋质量做出更有力的监管。
◆◆◆
文|十三妹  编|小二郎
本文版权归扒房所有


\

               
锄禾日当午,签到好辛苦。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|南宁夜生活 |网站地图

GMT+8, 2019-11-18 12:12 , Processed in 0.143870 second(s), 29 queries .

Powered by Nanningye

© 2009-2019 0771tt.com

快速回复 返回顶部 返回列表