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南宁以“稳”定调2019楼市,真能稳住吗?

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发表于 2019-2-19 14:42:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
                       

毫无疑问,市场在变。正如扒房前几天发文所言,过完春节回来发现,利率下调了,房价上调了,区域热点要转移了。

计划今年买房的购房者,无不关心市场走势,而看“房价”趋势则必看政府态度。

2月15日,南宁市长所作政府工作报告无疑是解读政策的重要窗口。虽然内容很多,八哥还是找到了扒友最关心的有关房地产的内容:“防范化解重大风险攻坚战(稳地价稳房价稳预期)”。

提法非常“政治正确”,但真能稳住吗?背后深意又是什么?


-1-
定调2019,“十省九稳”

自从去年底住建部对楼市调控明确表态“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)之后,今年初以来,各省市的两会均以此为纲,确立新一年的楼市调控基调。

八哥注意到,北京、上海、广东、天津、福建、浙江以及广西等已公布政府工作报告的省份(含直辖市、自治区),对楼市的表述中最高频的词汇无疑是:稳!


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▲部分省份政府报告的表态。制表:扒房

毫无疑问,基调到市一级,也不可能大变。

2月15日,南宁市长所作《政府工作报告》,虽未对房地产工作做比较明确的独立表述,却将之列为“三大攻坚站”中的首要工作:“防范化解重大风险攻坚战(稳地价稳房价稳预期)”。


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▲南宁《政府工作报告》对楼市的表述。来源:南宁新闻网

可见,稳字当头已是毋庸置疑,但从措辞上来看,“重大风险”另有深意。


-2-
稳的背景与含义

从字面上来看,一个稳字的含义再简单不过,即平稳之意。延伸到房地产,也就是指房价既不能大涨,也不能大跌。

2019年,之所以要求稳,自然离不开两方面的原因。

首先是节点不允许。众所周知,2019年是新中国成立70周年的大日子,这样举国同庆的重大节点,房价无论暴涨还是暴跌,都交代不过去,所以必须稳住。

其次是经济不允许。房价经过新一轮大涨,已经处于相对高位,如果短期内继续大涨,已是后续乏力,如果一味无视风险,任凭泡沫吹大,后果很严重。

当然,风险并不单指房价暴涨,暴跌也是风险,甚至是更为严重的风险。

因为房价一旦大跌,很可能就意味着金融崩盘、经济倒退、财富贬值、失业暴增等经济危机的出现。这比大涨更可怕。对此,扒房此前也做过专门解读。


-3-
2018其实没稳住

谈稳之前,我们可以先回顾“史上最严调控”的2018,楼市表现究竟如何。

从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”,无论从中央表态还是各地调控频次,2018年无疑是中国楼市史上最严调控年,那么房地产稳住了吗?


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▲2018全国楼市调控超过400次。

必须承认,去年下半年来调控是有效的,很多城市都出现了明显降温,但全年房价还是没能稳住。

上海易居房地产研究院发布的《中国百城房价报告》显示,2018年中国百城房价为12800元/平方米,同比上涨11%。

克而瑞广西的数据显示,2018年南宁商品住房供求两旺。其中,成交均价10971元/㎡,同比涨幅8%,虽然低于全国平均水平,也还是涨的。

另有机构数据称,2018年全国楼市房价实际涨幅高达12.22%。而全国大行情突起的2016年,全国新房价格涨幅也不过11.28%,已是全球金融危机后的第二增幅。

当然,上述涨幅主要是上半年涨出来的。


-4-
2019能稳住吗?

那么,对于2019年的楼市走势判断,能不能稳住上涨不得而知,但稳住下跌是必须的。

抛开虚无的主观感受,用数据说话。

八哥查阅到,2018年全国商品房销售额149973亿元。以商品房销售额对比全国GDP总量(90万亿,增速6.5%),比值达到了惊人的16.66%,即每100元GDP中有将近17元是房地产创造。

这个数据告诉了我们房地产在经济中的整体地位。都说房地产很重要,是支柱,但是到底有多重要,没人能说的清楚。现在数据告诉了我们真相。

屁股决定脑袋,立场决定决策。

真正懂得这个,才会更有助于我们理性思考,从而对市场走势做出更为准确的分析与判断。


-5-
求稳背后的深意

回过头来,再看政府最新提法背后蕴含的深意与变化。

先从去年底的中央经济工作会议说起。

当时的提法是:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
定位虽然没变,但相对之前“坚决遏制房价上涨”的提法有所缓和,并将主导责任下放给了地方政府,结合当时菏泽、广州、衡阳、青岛等城市松绑调控,可见政策已经在悄然发生改变。

新的一年,对于南宁楼市的政策走势,市场已存在松绑的预期,从年前再现土地不限价,到最近政府工作报告所提的“三稳”,更有强化这一预期的意思。

ZF为何忽然对房地产放手了?

更深层次的原因,自然是“夜壶”对经济的重要性。

细心的扒友应该注意到一个数据,即南宁2018年GDP的增速,是多少?5.4%!低于广西和全国平均水平,但南宁的固定资产投资增长率是11.8%,房地产对经济的重要性不言而喻。


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▲2018成绩,2019目标。来源:南宁新闻网

再看南宁2019年的目标,地区生产总值(GDP)增长7%以上,可谓压力山大。

所以,你觉得南宁要“防止化解的重大风险”是什么呢?


◆◆◆
文|八阿哥  编|七小剑
本文版权归“扒房”所有
锄禾日当午,签到好辛苦。
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