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利率下调,房价上调,精装三千要调|南宁楼市开年必知5大变化

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发表于 2019-2-14 07:22:34 | 显示全部楼层 |阅读模式

愈平静,愈可怕。
已经开启的猪年南宁楼市,看似平静如水,实则已经悄然生变。
假若你还浑然不知,尚沉浸在过年的氛围中,这篇文章建议你花几分钟看一看。

-1-
利率普降5%-10%
“房贷利率最坑了,上浮那么多,多交十几万元的利息,好心疼。”
2018年买了房的人,对利率上浮这个事,一定有切肤之痛,也难怪会经常如是抱怨。
确实。虽然基准利率只有4.9%,几乎处于历史最低水平,但实际贷款时毛坯部分普遍上浮30%以上,精装动不动就是上浮40%以上,实在叫人不爽。

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▲2018年底房贷利率。来源:居周刊
这上浮的,可都是白花花的银子啊。看起来多上浮个10%或者20%没什么,算下来月供可是多几百块,总还款额少则几万,多则十几万甚至几十万。
不肉疼,才叫怪。
好消息是,最近南宁房贷利率悄然下调了,普遍下调幅度达到5%-10%。
以广西农信社为例,如今首套房毛坯仅上浮20%,精装部分也仅上浮30%。
工农中建等银行也有明显下调。此前,首套毛坯普遍30%,二套毛坯普遍35%以上,精装普遍要40%甚至更高。现今,首套毛坯普遍在20%-25%,二套毛坯普遍在25%-35%,精装则普遍是30%-40%。

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▲房贷利率走势。

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▲最新房贷利率。来源:楼市密探
除此之外,银行在审核方面也有所放松,有的银行看起来上浮还是挺高,但只要办点保险,利率就能优惠很多。
别以为下调个5%-10%不算啥,实际却能省下不少钱。
要知道这个利率上浮,是直到你还完贷款的,是不会随着日后的利率调整变化的。你贷款30年,就浮动30年。
不信请看下表。

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▲利率下调直接能省很多钱。
如上图,以贷款100万元30年期还款为例,如果利率下调10%,月供就可以少316元,还款总额则可以减少11.41万元。

-2-
价格战楼盘补涨500+
与利率下调刚好相反,部分楼盘的房价则悄悄涨了起来。
2018年底,小剑去龙岗的万科金域滨江踩盘,其首开的高层20#21#产品均价仅1万元出头,旁边的蓝光雍锦澜湾也类似,普遍也是1万-1.1万元/平米。
如今再去踩盘,已经没有了1万元/平米左右的房源。
“旁边的龙光玖珑臺早就卖1万2以上了,去年底卖1万那是没办法,都是亏钱的,今后推的楼栋要把亏的赚回来,肯定要涨价的。”
万科金域滨江置业顾问告诉小剑,即将开售的19#,就在首开楼栋前面,预计均价是1.3万元/平米。

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▲万科金域滨江已售及将售楼栋位置。
同样的户型,同样是高层,只是看江视野更好,价格却高了大概2500元/平米。
万科旁边的蓝光,价格也有所上调,高层主流价格回到1.1万-1.2万元/平米区间。
抛开楼栋位置相比之前卖的好一些之外,价格上调亦是不争的事实。
不但在龙岗,五象湖也一样。
2018年底首开的金科博翠山,看湖楼栋均价仅1.15万元/平米,不少房源只要1.1万元/平米。即将推出的靠四中楼栋,看湖视野要差,预计售价将达到1.2万元/平米。
不光是这几个楼盘,其他区域也有一些2018年低开的楼盘,房价也在上扬。
不过,价格上涨仍是小范围,还未演变为全城。
必须说,价格上涨的楼盘还有个共性,多是2018年底大打价格战的楼盘,或者为了完成2018年销售目标而降价促销的楼盘。与其说是房价上涨,不如说是低开之后的补涨。
客观讲,现在的南宁房价还不具备普涨大涨的条件,还只是小范围的部分楼盘。

-3-
精装3000酝酿调整
今年1月2日,小剑2019年的南宁楼市预测一文(《精装三千取消,房价先抑后扬,2019南宁买房必看8大趋势》)中就提到,今年“精装3000”政策将面临变革。
正向小剑所预料的。如今,已经有了苗头。

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▲“精装3000”注定是短命的。
龙光拿下的凤岭南-三岸等部分地块取消限价,即是一种苗头。一旦不限毛坯价了,限精装价的意义也就不复存在了。
还有一个现象更值得关注。
有开发商向小剑透露,近期南宁有关部门已就限精装价政策走访了部分企业,咨询了该政策的问题,并征求了开发商的意见。
加之去年胎死腹中的“精装7000”闹剧,小剑猜测,经过一系列走访调研论证,原有精装3000政策势必会调整。
至于调整方向,冲破3000元/平米的天花板将是大概率事件。但相比此前的精装7000版本,应该会更理性,也会更市场化。

-4-
地铁再生变故
地铁一直牵动着楼市各方的神经。而南宁的地铁,恰好又命运多舛,从10几年前开始,小剑已经不记得调整了多少次。
春节前的2月2日,南宁规划局官网挂出一个公告——《南宁市规划管理局关于南宁市总体城市设计(草案)报送审批前公示的公告》。
其中,又涉及到了地铁的规划。只是,这一次又与前几个月的版本不一样了。

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▲新规划的地铁线路图。扒房制图
原机场线不见了,改由5号线延长至机场,并新增了两条地铁线路。(详情点击《新增2条地铁,机场线没了,“南宁都心”出炉|深扒南宁新规划》)
看了这个新规划中地铁的描述,又是几家欢喜几家愁。

-5-
凤岭南-三岸由冷转热
从板块层面,也有一个新变化,凤岭南-三岸板块由冷转热,进入南宁楼市热门板块的行列。
这一板块原本是一片荒凉,与其说是凤岭南,不如说是更靠近仙葫,经过那里也没有多少人会多看一眼。

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▲板块所在位置。
现在,它正聚集了多种光环。
直面已经变美的邕江,有江景资源。按照2月2日的新规划,新增两条地铁均经过这一板块,如果按此落地,将是双地铁加持。
房企方面,也聚集了多支队伍。
2018年7月4日,新城、彰泰首入板块,打造新城悦隽江山和彰泰凤岭江湾。随后的2018年10月12日,中铁建也加入,打造中国铁建凤岭国际城。
前不久的2019年1月29日,重庆银河杀入,计划打造商业综合体。同一天,去年南宁的销冠房企龙光,则不惜血本拿下板块内一线江景低密不限价地块,楼板价高达8018元/平米。
根据政府的定位,该板块将打造为以滨水居住为主,兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。
可以预料,2019年,这一板块必将吸引更多人的目光,特别是龙光不限价的地块面市后。
◆◆◆
文|七小剑  编|八阿哥
本文版权归“扒房”所有


锄禾日当午,签到好辛苦。
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